預(yù)售資金監(jiān)管一直以來沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，各地區(qū)基本施行“一城一策”的思路。由于各地方因城施策監(jiān)管預(yù)售資金，當(dāng)2021Q4房企出險違約事件之后，以保交付為核心預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，部分地區(qū)出現(xiàn)矯枉過正的現(xiàn)象。

根據(jù)財聯(lián)社2月10日報，全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺。如屬實，我們認(rèn)為內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)管進行全國規(guī)范化后，部分地區(qū)執(zhí)行過嚴(yán)的情況將會有所改善;預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化將有助于緩解房企短期資金問題，有助于房企資金排布，增強房企的經(jīng)營穩(wěn)健性。

關(guān)于房地產(chǎn)投資板塊，我們認(rèn)為預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化是行業(yè)政策糾偏的延續(xù)，板塊將延續(xù)beta行情。其中2021年銷售較好的公司(布局核心城市)利好更多——因為銷售多的公司預(yù)售資金監(jiān)管沉淀也多?？傮w來看，預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化，利好頭部房企也利好腰部房企資金盤活。

投資標(biāo)的方面，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)資金面糾偏持續(xù)，行業(yè)風(fēng)險進一步化解，對應(yīng)標(biāo)的中腰部房企估值彈性更強：A-新城控股(601155)+金科股份(000656);H-旭輝控股集團。

頭部房企利好依然持續(xù) - 萬科A、保利發(fā)展、金地集團(600383)、招商蛇口(001979)、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團。

房企估值修復(fù)帶動對應(yīng)物業(yè)標(biāo)的估值修復(fù) – 新城悅、金科服務(wù)和旭輝永升。

我們認(rèn)為政策糾偏會持續(xù)到供需兩端數(shù)據(jù)單月同環(huán)比出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，糾偏可能延續(xù)到2022Q2。政策糾偏解決的是房企短期活下來的問題。活下來之后，誰能夠活得好?我們認(rèn)為2022年拿地是關(guān)鍵指標(biāo)。在目前土拍市場沒有明顯好轉(zhuǎn)的情況下，我們認(rèn)為2022年土拍的條件和價格較2021年會有優(yōu)化。哪家房企有資金能夠在周期底部進行土儲補充，哪家房企在未來銷售結(jié)轉(zhuǎn)方面就會有優(yōu)化空間，利潤率和ROE或能形成耐克型走勢。目前資金較為充裕的是央國企，供給端資金面持續(xù)好轉(zhuǎn)后，優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)也有機會。

風(fēng)險提示：地方預(yù)售資金監(jiān)管推行需要時間。