全球房?jī)r(jià)泡沫破裂的聲音開始響起。

在這之前，許多國家的房地產(chǎn)牛市已持續(xù)十年甚至更久。特別是新冠疫情暴發(fā)以來，在全球超寬松貨幣政策刺激下，全球主要經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)飆升至歷史新高，房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)迅速累積。

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如今，在美聯(lián)儲(chǔ)等激進(jìn)加息和全球經(jīng)濟(jì)衰退的雙重沖擊下，房?jī)r(jià)泡沫開始破滅，全球樓市繁榮正走向終結(jié)。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院（Oxford Economics）在近期發(fā)布的一份報(bào)告中如此描述：“總的來說，這是自2007-2008年以來最令人擔(dān)憂的樓市前景，未來房?jī)r(jià)走勢(shì)可能在溫和下跌與大幅回落之間徘徊?！?/p>

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來一段時(shí)間，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞四國房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)最大。

利率飆升，多國樓市驟冷

牛津經(jīng)濟(jì)研究院報(bào)告認(rèn)為，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的抵押貸款利率持續(xù)飆升，有可能將一些住房市場(chǎng)推入急劇的衰退。許多經(jīng)濟(jì)體的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)持平或下降。隨著銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)的收緊和經(jīng)濟(jì)衰退的影響深入，房?jī)r(jià)下跌的壓力將進(jìn)一步加劇。

這種趨勢(shì)已現(xiàn)端倪。

英國抵押貸款機(jī)構(gòu)Halifax日前公布的數(shù)據(jù)顯示，繼9月環(huán)比下跌0.1%之后，10月英國房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.4%。英國房?jī)r(jià)正以近兩年來的最大速度下跌。安永咨詢公司的一份報(bào)告預(yù)測(cè)，英國2023年抵押貸款將降至10多年來最低水平。

美國房?jī)r(jià)在2022年下半年迅速下跌。標(biāo)普/凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)在7月份出現(xiàn)了自2012年以來的首次月度下降，多個(gè)州和城市對(duì)住宅房地產(chǎn)的需求降溫。有華爾街經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，美國明年房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下跌多達(dá)20%。

韓國在此前出現(xiàn)“全民搶房潮”后，房?jī)r(jià)也已連續(xù)多月下跌。根據(jù)韓國房地產(chǎn)委員會(huì)7月底公布的數(shù)據(jù)，上半年，該國交易的公寓數(shù)量比去年同期下降了50.6%，創(chuàng)出自2006年以來的最低水平。韓國的平均房?jī)r(jià)今年上半年也迎來下跌。

新西蘭儲(chǔ)備銀行2日發(fā)布的金融穩(wěn)定性報(bào)告顯示，隨著抵押貸款利率的上升，新西蘭的房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。在全國范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)較2021年11月的峰值下跌了11%，惠靈頓和奧克蘭的跌幅更大。報(bào)告稱，目前負(fù)資產(chǎn)和抵押貸款服務(wù)拖欠并不普遍，“但如果價(jià)格繼續(xù)下跌并且隨著抵押貸款重新定價(jià)以提高利率，這種情況將會(huì)增加”。

不難看出，全球樓市退潮與利率提高直接相關(guān)。近月來美國抵押貸款利率突破7%，并持續(xù)上行，為2002年以來的最高水平，而不到一年前美國房貸利率僅3.2%。

另據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院估算，在歐元區(qū)和英國，抵押貸款利率自4月和5月以來已經(jīng)上升了一倍多。

這四國房?jī)r(jià)最危險(xiǎn)

牛津經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞的住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在這些經(jīng)濟(jì)體，2019年四季度至2022年二季度的房?jī)r(jià)漲幅普遍較高，房地產(chǎn)估值高，債務(wù)水平高，且浮動(dòng)利率債務(wù)突出。因此該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，利率上升將迅速傳遞到這些國家的家庭財(cái)務(wù)。

居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人、集團(tuán)CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari)在接受中新社國是直通車記者采訪時(shí)表示，加拿大、澳大利亞、新西蘭等國的房?jī)r(jià)料將領(lǐng)跌歐美樓市。這家房產(chǎn)科技集團(tuán)在亞太及歐美有3萬名經(jīng)紀(jì)人。

卡希夫·安薩里認(rèn)為，首先是因?yàn)檫@些國家的樓市在疫情期間漲幅最大，樓市漲幅高的樓市碰到銀根緊縮也容易跌。

與美國大部分買家按揭貸款為固定利率不同，加拿大和澳大利亞等國的按揭貸款相當(dāng)一部分是浮動(dòng)利率，這意味著房主們要承受利率上調(diào)的壓力，而這種壓力又伴隨著物價(jià)的上漲。

如家庭負(fù)債占家庭可支配收入的比例過高，那么這些家庭更容易受按揭利率上調(diào)的影響。在上述三個(gè)國家，家庭負(fù)債的占比也較高。這幾個(gè)因素如疊加在一起，卡希夫·安薩里分析稱，當(dāng)?shù)貥鞘械男枨髸?huì)大打折扣，進(jìn)而引發(fā)樓市交易量?jī)r(jià)雙跌。

澳大利亞悉尼知名房產(chǎn)公司Plus Agency執(zhí)行合伙人Fiona Yang已經(jīng)感受到了市場(chǎng)的變化。她告訴中新社國是直通車記者，悉尼的公寓受到的影響最大。房產(chǎn)的買家和賣家都對(duì)不斷攀升的利率望而卻步，所以進(jìn)入市場(chǎng)的房源越來越少，每套房源的報(bào)價(jià)也越來越少?！耙荒昵埃覀兊湫偷姆慨a(chǎn)大致以掛牌價(jià)的110%售出。而如今轉(zhuǎn)售交易平均為要價(jià)的90%左右?！?/p>

"每次利率上升，許多買家都要向下調(diào)整他們的預(yù)算?！盕iona Yang說，“一位業(yè)主希望出售一套俯瞰悉尼港的大型三居室豪華公寓。他的預(yù)期售價(jià)是2500萬澳元，但市場(chǎng)可能只能承受2000萬澳元的價(jià)格，這是個(gè)很大的折扣。然而，即使將這套房產(chǎn)出租，他的收益率也只有2.5%左右，他只要把現(xiàn)金存入銀行就能賺得更多。"

一些過去搶手的房屋，如今滯銷了。

悉尼一家拍賣機(jī)構(gòu)James Pratt Auction Group的CEO James Pratt表示，"我正在與邦迪海灘附近的一處房產(chǎn)合作，我們不得不將拍賣日期推遲三次，因?yàn)楦緵]有足夠的買家。這在邦迪非常罕見，那里的房產(chǎn)通常會(huì)以高價(jià)迅速售出。"

加拿大BC省溫哥華地區(qū)知名地產(chǎn)投資顧問Tina Mak在接受中新社國是直通車采訪時(shí)表示，疫情期間溫哥華周邊地區(qū)房?jī)r(jià)上漲明顯。因?yàn)楫?dāng)時(shí)人們都想要郊外的大戶型房子。今年以來，隨著不少公司恢復(fù)上班，人們發(fā)現(xiàn)郊區(qū)要開車通勤來市里上班還是不方便，加上油價(jià)也貴。所以現(xiàn)在城外的房子跌得也最多。今年以來已跌了20%。

2008年次貸危機(jī)會(huì)重演嗎？

由房地產(chǎn)引起的2008年次貸危機(jī)會(huì)重演嗎？

卡希夫·安薩里表示，普遍認(rèn)為不會(huì)，經(jīng)過上次的次貸危機(jī)，銀行在放款時(shí)對(duì)借款的審核更為嚴(yán)格，數(shù)據(jù)顯示因?yàn)檫€不起房貸而被沒收的房子數(shù)量沒有明顯增多。

他指出，樓價(jià)下跌，是在過去兩年猛漲的基礎(chǔ)上，比如：加拿大、澳大利亞、新西蘭三個(gè)國家就算跌20%，也還比疫情前高。而跌得多一些的地方，也正是漲得快一些地方。發(fā)達(dá)國家不少人的財(cái)富比起疫情期間會(huì)打折，但比疫情前還是有所增加。

實(shí)際上，由于現(xiàn)在樓市上少了炒房者，也少了機(jī)構(gòu)投資者，買家、尤其是新移民剛需買家和手持現(xiàn)金的外國買家，就迎來了一個(gè)有利的買房時(shí)期。買家會(huì)發(fā)現(xiàn)自己處于談價(jià)格談購房條款的有利地位，買方經(jīng)紀(jì)人的日子也從容多了。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院也認(rèn)為，一個(gè)積極的因素是，一些主要市場(chǎng)的抵押貸款債務(wù)占居民收入的比例低于全球金融危機(jī)之前的水平。在美國，2022年二季度的抵押貸款債務(wù)與收入比率比2007年四季度低35%，在西班牙低25%，在英國低14%。

另一個(gè)因素是采用浮動(dòng)利率的抵押貸款債務(wù)比全球金融危機(jī)前低。這意味著家庭面臨的抵押貸款利率上升帶來的直接沖擊較小。