繼地產(chǎn)企業(yè)首筆并購票據(jù)注冊完成后，2022年，金融機構的首單房地產(chǎn)項目并購債券也來了。日前，浦發(fā)銀行(600000)在銀行間債券市場發(fā)布公告稱，將于1月21日簿記發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券，這是金融機構發(fā)行的首單房地產(chǎn)項目并購主題債券。

無疑，這給市場釋放了積極信號。此前，央行鼓勵符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)并購，并和銀保監(jiān)會出臺了《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，指導金融機構以市場化方式支持風險化解和行業(yè)出清。

“金融機構首單房地產(chǎn)項目并購債的發(fā)行，將為房企并購營造良好的融資環(huán)境。”光大銀行(601818)分析師周茂華對記者表示，同時，考慮到國內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，行業(yè)分化嚴重，預計未來房企并購案例會明顯增多，將吸引更多金融機構加入發(fā)行隊伍。

金融機構首單地產(chǎn)并購債來了

在2021年年末監(jiān)管明確表示鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的背景下，目前房企并購的融資環(huán)境正發(fā)生變化。

先是1月12日，招商蛇口(001979)公告稱，公司2022年度第一期中期票據(jù)(并購)30億元已完成注冊。其中，12.9億元將用于包括但不限于置換發(fā)行人前期股權投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等方式，此被視為2022年房地產(chǎn)企業(yè)的首筆并購票據(jù)。

之后，華僑城也發(fā)行了一筆規(guī)模為15億元的中期票據(jù)，根據(jù)募集說明書，華僑城本期募集資金擬全部用于償還金融機構借款，其中9.6億元用于償還并購貸款，5.4億元用于償還發(fā)行人流動資金貸款。不過，華僑城稱，此次發(fā)行的債券，僅用于過去已經(jīng)完成的收購，并非用于出險企業(yè)項目收并購。

當前，金融機構也“下場”發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券。1月17日，浦發(fā)銀行在銀行間債券市場公告稱，將于1月21日簿記發(fā)行50億元房地產(chǎn)項目并購主題債券，期限3年，募資用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。這成為金融機構發(fā)行的首單房地產(chǎn)項目并購主題債券。

浦發(fā)銀行表示，將重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。同時，加強風險控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)控，助力房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進一步發(fā)揮金融債券對推動經(jīng)濟結構調(diào)整的積極作用。

在業(yè)內(nèi)人士看來，相比地產(chǎn)行業(yè)的首單并購票據(jù)，金融機構首單房地產(chǎn)并購主題債券更重要的點在于對募集資金重點支持出險和困難企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目收購的表態(tài)。畢竟招商蛇口的30億元票據(jù)中，已明確并購用途的占比并不高。

另從發(fā)行規(guī)模上看，此次發(fā)債規(guī)模適中。“類似50億的規(guī)模，屬于行業(yè)試水，后續(xù)若市場反響好，類似發(fā)債的規(guī)?？赡軙M一步上升。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者說道。

周茂華也對記者表示，此前央行鼓勵符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)并購，而金融機構發(fā)行房企并購債券，將為房企并購營造良好的融資環(huán)境;同時，釋放國內(nèi)將通過兼并重組等市場化、法治化手段，促進房地產(chǎn)行業(yè)有效化解潛在風險。

“此舉為金融機構參與房企出險資產(chǎn)處置提供了新思路和新方式。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星稱，若金融機構的并購債也不會計入銀行的“兩道紅線”，這將有利于并購融資的發(fā)放，加快房企的風險化解速度。

“目前我們還在觀望中，主要還是看客戶需求。”華東某城商行投行負責人對記者說道，不過按照監(jiān)管導向，在房地產(chǎn)并購融資方面，行內(nèi)正在加強內(nèi)部引導，鼓勵做這方面的業(yè)務。

并購潮或起但仍有挑戰(zhàn)

在房地產(chǎn)企業(yè)并購融資方面，近期監(jiān)管層面出臺了各類鼓勵或積極性的政策。比如，2021年12月10日，交易商協(xié)會舉辦房企座談會，表示將優(yōu)先支持注冊發(fā)行債券用于并購及項目建設;2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》等。

央行金融市場司司長鄒瀾在2021年12月30日舉行的發(fā)布會上也表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。在此背景下，業(yè)內(nèi)多數(shù)觀點認為，房企并購融資有望突破“三道紅線”、“借新還舊”限制，未來房企或將迎來一輪并購潮。

嚴躍進稱，一方面，金融領域的持續(xù)寬松政策，將為后續(xù)并購業(yè)務的開展提供便利，激活各類并購交易;另一方面，商業(yè)銀行發(fā)債工作的推進，也將在很大程度上增加銀行的流動性，為后續(xù)貸款業(yè)務創(chuàng)造更好的基礎;同時，類似浦發(fā)銀行發(fā)行房企并購債的操作，對于其他銀行也會有啟發(fā)，且此類發(fā)債獲批的可能性較大。

周茂華也對記者稱，考慮到國內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，行業(yè)分化嚴重，預計未來房企并購案例會明顯增多，一些資質(zhì)較優(yōu)、原先就有國企參與的民企項目，可能會成為并購標的，這將吸引金融機構加入債券發(fā)行隊伍。

可以預計的是，監(jiān)管政策導向之下，后續(xù)并購貸款業(yè)務將會更加豐富，客觀上也有助于出險房企問題資產(chǎn)的快速消化。

不過，還需注意的是，房企并購仍存難點。陳星提及，就當前情況來看，交易意愿不強烈是市場面臨的較大問題。一方面，從受讓企業(yè)角度來看，當前市場仍處于下行周期，未來預期不明朗，握緊手中現(xiàn)金、保障充足的流動性更為重要。因此有能力的房企當前主要持觀望態(tài)度，實際開展收并購的意愿并不強烈。

另一方面，陳星表示，從出險企業(yè)來看，項目出售也較為謹慎。一是如果急于出售，資產(chǎn)可能被壓價，回籠資金不及預期，不利于債務償還，并且還會影響手中存貨的估值;二是根據(jù)政策指導，優(yōu)先出售的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于維持后期經(jīng)營，因此雖然緩解了當期財務風險，長期來看又增加了新的經(jīng)營風險。

此前也有券商分析師提及，以信貸和債券支持房企收并購還需完善配套措施。華泰證券(601688)固定收益研究團隊就提到，當前，并購融資如何“豁免”于“三道紅線”、債券募集資金使用要求和信披等政策細節(jié)尚不明確等，使得目前并購融資的大范圍落地，還需要多個監(jiān)管部門具體政策支持與配合;此外，銷售受阻是房企當前最大痛點，光有金融體系放松還不足以從根本上改變預期，解決地產(chǎn)行業(yè)痛點。