題：政策端全面對(duì)癥下藥有助緩釋房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

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作者 張宇 中金公司研究部不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)、首席分析師

李昊 中金公司研究部不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)分析師

11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)(下稱“信貸座談會(huì)”)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。用好民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)支持民營房企發(fā)債融資。完善保交樓專項(xiàng)借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等，推動(dòng)“保交樓”工作加快落實(shí)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

結(jié)合近期房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策動(dòng)態(tài)，我們看到，本輪房地產(chǎn)下行周期源自供需兩方面壓力，近期政策端全面對(duì)癥下藥。

政策有助于緩釋房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

自2021年7月起樓市景氣度進(jìn)入下行周期，截至2022年10月，商品房銷售面積同比跌幅仍維持在兩成以上。本輪下行周期之所以時(shí)間長、程度深，源于需求和供給兩方面壓力。需求側(cè)，長期新房需求隨城鎮(zhèn)化水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段變化與2020年觸頂后進(jìn)入緩步下行階段，同時(shí)疫情反復(fù)使得短期收入增長預(yù)期偏低；供給側(cè)，銷售低迷和融資不暢導(dǎo)致民營房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，債務(wù)違約與不能如期交樓的風(fēng)險(xiǎn)均抬升，壓制了居民購房預(yù)期并限制了企業(yè)再投資能力，形成了負(fù)向循環(huán)。

2021年四季度以來，政策端轉(zhuǎn)向支持合理住房需求，房貸利率持續(xù)下行1.6個(gè)百分點(diǎn)，近200個(gè)城市出臺(tái)樓市支持政策，初見一定效果，行業(yè)銷售同比跌幅自2022年5月起有所收窄。但房企現(xiàn)金流修復(fù)仍未見根本性扭轉(zhuǎn)，故供給端政策在當(dāng)前顯得尤其關(guān)鍵。11月8日，交易商協(xié)會(huì)表示，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具(下稱“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。；11月11日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱“金融十六條”)等面向企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的政策為標(biāo)志，房地產(chǎn)政策開始供需并重發(fā)力，準(zhǔn)確抓住了企業(yè)再融資問題、保交樓問題、合理住房需求問題三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，對(duì)癥下藥，我們預(yù)計(jì)這對(duì)于緩解企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)行業(yè)景氣度企穩(wěn)將更加有效。

近期面向企業(yè)信用端的相關(guān)政策表態(tài)積極、內(nèi)容全面、工具多樣，我們預(yù)計(jì)對(duì)于短期提振市場信心和中長期促進(jìn)基本面企穩(wěn)均有助益。從政策基調(diào)來看，“金融十六條”明確提出要“對(duì)國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”；第二支箭更是直接面向融資困難的民營企業(yè)，信貸座談會(huì)也提出要商業(yè)銀行“發(fā)揮頭雁作用，主動(dòng)靠前發(fā)力”；表明了政策端對(duì)于解決民企信用問題、穩(wěn)定整體宏觀經(jīng)濟(jì)主動(dòng)且堅(jiān)決的態(tài)度。

從施力方向和使用工具來講，既有面向優(yōu)質(zhì)民企的融資支持策略，也有面向受困房企的資產(chǎn)處置方案；既提出了針對(duì)項(xiàng)目的“保交樓”貸款后進(jìn)先出、不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類等執(zhí)行細(xì)節(jié)(信貸座談會(huì)上又提及央行擬向商業(yè)銀行提供2000億元階段性免息再貸款用于“保交樓”，也作出了針對(duì)企業(yè)的開發(fā)貸和信托展期一年、支持債券增信新發(fā)和合理展期等有效安排。

短期來看，上述政策有助于緩釋房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)“保交樓”，同時(shí)也有望提振金融和實(shí)體市場信心，打破短期負(fù)循環(huán)，促進(jìn)市場參與各方(特別是居民家庭)預(yù)期企穩(wěn)，帶動(dòng)從銷售到投資再到宏觀經(jīng)濟(jì)的逐步回升。

更多熱點(diǎn)二線城市或跟進(jìn)類似需求支持政策

同時(shí)，支持合理住房需求的相關(guān)政策也進(jìn)一步深化，城市能級(jí)和調(diào)整力度均在“房住不炒”的框架下有所提高。2022年4月政治局會(huì)議后，行業(yè)層面支持剛性和改善性購房需求的政策已明顯發(fā)力，月均政策數(shù)量約在50～80條，但熱點(diǎn)城市受限于低庫存下的潛在房價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策頻率和力度仍較為有限。然而，考慮到當(dāng)前多地疫情散發(fā)背景下，需求疲弱相較于庫存問題更加關(guān)鍵，更大力度的支持合理住房需求釋放更為必要。

11月以來，部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)開始在“房住不炒”的框架下進(jìn)一步調(diào)整樓市限購、限貸政策，例如杭州將首套房標(biāo)準(zhǔn)改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套首付比例下調(diào)至40%；成都主城區(qū)限購資格從單區(qū)認(rèn)定改為跨區(qū)認(rèn)定，非主城區(qū)內(nèi)非本地戶籍無房人口限購條件從1年社保改為在該區(qū)工作生活；西安本地戶籍人口購買首套二手住房前不必落戶滿一年，非本地戶籍人口購買首套二手住房所須社保年限從2年改為6個(gè)月，允許二孩家庭增購一套住房，同時(shí)適度縮小了限購區(qū)域范圍。往前看，我們預(yù)計(jì)更多熱點(diǎn)二線城市可能跟進(jìn)類似的需求支持政策，這也符合“金融十六條”鼓勵(lì)各地因城施策實(shí)施好差異化住房信貸政策的相關(guān)指引，從而與供給端政策形成合力，有效引導(dǎo)預(yù)期修復(fù)和基本面企穩(wěn)。

此外，近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策也著眼長遠(yuǎn)，通過加大信貸支持力度、拓寬多元融資渠道促進(jìn)租賃住房市場發(fā)展。“金融十六條”明確提出三類信貸支持對(duì)象，即“一類主體、兩類項(xiàng)目”，主體是業(yè)務(wù)清晰、具有專業(yè)投資與運(yùn)管能力的重資產(chǎn)租賃企業(yè)，兩類項(xiàng)目分別是經(jīng)收購、改建后用于住房租賃的房地產(chǎn)項(xiàng)目，和原商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房項(xiàng)目，同時(shí)保租房相關(guān)貸款不納入集中度管理。此外，鼓勵(lì)租賃企業(yè)發(fā)行債券等直接融資產(chǎn)品、發(fā)展保租房公募REITs等方式拓寬租賃住房市場融資渠道。加快培育和發(fā)展租賃住房市場是“十四五”時(shí)期住建領(lǐng)域的重要工作之一，上述政策有助于提升銀行等金融機(jī)構(gòu)支持租賃市場發(fā)展的積極性，能夠有效擴(kuò)大租賃住房房源供給并培育規(guī)?；膶I(yè)租賃企業(yè)，進(jìn)而在中長期維度上帶動(dòng)中國住房供給結(jié)構(gòu)向“多主體、多渠道”調(diào)整，緩解大中城市新市民、青年人等群體的住房支付壓力。

總體來講，近期房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策的高頻、協(xié)調(diào)發(fā)力，是針對(duì)當(dāng)前市場兩大下行壓力的對(duì)癥下藥，短期內(nèi)有助于提振信心和改善預(yù)期，中長期維度上也可合力帶動(dòng)銷售、投資等基本面指標(biāo)逐步企穩(wěn)。尤其是考慮到本輪下行周期向房企、居民、政府和金融機(jī)構(gòu)均揭示了此前房地產(chǎn)發(fā)展模式中的潛在問題，四方對(duì)于行業(yè)未來發(fā)展將有更理性的預(yù)期，有助于行業(yè)理性回升。我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)2023年基本面指標(biāo)將整體表現(xiàn)穩(wěn)健，全國商品房銷售面積和金額或同比增長2%和5%，投資修復(fù)大概率將慢于銷售，全年同比有望持平或僅微降。(中新經(jīng)緯APP)

張宇 SAC 執(zhí)證編號(hào)：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

分析員 李昊 SAC 執(zhí)證編號(hào)：S0080522070007 SFC CE Ref：BSI853

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