題：地產(chǎn)融資開(kāi)閘，哪些房企受益？

作者 朱一鳴 克而瑞研究中心研究總監(jiān)

(資料圖)

汪慧 克而瑞研究中心研究員

8月至今，房地產(chǎn)融資“開(kāi)閘”釋放流動(dòng)性，直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億。

為加快風(fēng)險(xiǎn)出清，10月底以來(lái)，監(jiān)管層不斷加強(qiáng)對(duì)民營(yíng)房企融資的支持力度，繼央行加大對(duì)民營(yíng)房企債券融資支持力度之后，交易商協(xié)會(huì)延期并擴(kuò)容民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(即“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。近日“金融16條”再度明確提出“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，民營(yíng)房企生存環(huán)境迎來(lái)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)機(jī)。

我們預(yù)計(jì)，持有優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的民營(yíng)房企或?qū)⒃谑袌?chǎng)中占據(jù)比較優(yōu)勢(shì)，但政策在短期內(nèi)惠及面有限，民營(yíng)房企融資仍不容樂(lè)觀。

優(yōu)質(zhì)房企率先受益企穩(wěn)

“第二支箭”政策支持力度加大，預(yù)期將更為明顯地作用到民營(yíng)房企流動(dòng)性改善上。目前，政策效應(yīng)正在加速落地，龍湖集團(tuán)、新城控股和美的置業(yè)三家民營(yíng)房企率先行動(dòng)，分別申請(qǐng)了200億元、150億元、150億元配額。

11月15日，龍湖集團(tuán)已完成200億元中期票據(jù)注冊(cè)。美的置業(yè)150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行也已獲受理，11月16日，30億元中期票據(jù)項(xiàng)目狀態(tài)更新為“預(yù)評(píng)中”。

但值得注意的是，截止目前，“第二支箭”申請(qǐng)注冊(cè)以及正在推進(jìn)的企業(yè)與第一輪中債增信發(fā)債企業(yè)高度重合，這意味著政策支持對(duì)企業(yè)資質(zhì)要求并未有明顯放松跡象，短期內(nèi)民營(yíng)房企融資狀況將繼續(xù)呈現(xiàn)分化。

由于申請(qǐng)門(mén)檻存在，一些問(wèn)題性房企發(fā)債難度尚存，相對(duì)優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企將率先成為主要受益者。對(duì)于尚未違約、資信良好、基本面相對(duì)穩(wěn)健的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，抓住機(jī)會(huì)窗口，可以有效改善短期流動(dòng)性，率先企穩(wěn)，步入經(jīng)營(yíng)正軌。

積極盤(pán)點(diǎn)資產(chǎn)價(jià)值助力順利發(fā)債

從中債增信以及“第二支箭”融資條件來(lái)看，房企申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)都需要抵押物，這就對(duì)民營(yíng)房企可抵押資產(chǎn)提出要求。因此，對(duì)民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，積極盤(pán)查可抵押資產(chǎn)也是當(dāng)前一項(xiàng)重點(diǎn)工作。通過(guò)自查非受限資產(chǎn)數(shù)量和分布，做好價(jià)值評(píng)估和分類(lèi)，將助力企業(yè)順利申請(qǐng)發(fā)債。

我們認(rèn)為，持有優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的民營(yíng)房企或占據(jù)比較優(yōu)勢(shì)，如龍湖集團(tuán)、新城控股等。

還有一些未出險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性較高的民營(yíng)房企，如合生創(chuàng)展、瑞安房地產(chǎn)、中駿集團(tuán)等，由于投資性房地產(chǎn)價(jià)值較高，也具備達(dá)成“第二支箭”融資條件的優(yōu)勢(shì)。

此外，對(duì)部分短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較高、但經(jīng)營(yíng)面具備一定支撐的企業(yè)來(lái)說(shuō)，若擁有足夠優(yōu)質(zhì)抵押物，獲得資金支持的概率會(huì)提。如旭輝，旗下?lián)碛猩虡I(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)，截至2022年上半年末，儲(chǔ)備商業(yè)綜合體已經(jīng)有30個(gè)，旭輝瓴寓已拓房間規(guī)模約為8.2萬(wàn)間，這都可以成為企業(yè)申請(qǐng)發(fā)債的加分項(xiàng)。

短期政策惠及面有限

整體來(lái)看，流動(dòng)性支持政策表面在“救”，實(shí)則核心仍在于“穩(wěn)”，支持資金將優(yōu)先流入相對(duì)比較優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健的民營(yíng)房企，這部分企業(yè)得以率先企穩(wěn)，以免風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)蔓延。但短期內(nèi)政策惠及面有限，多數(shù)民營(yíng)房企融資現(xiàn)狀仍不容樂(lè)觀。

11月以來(lái)，違約潮繼續(xù)，旭輝、中梁等相繼發(fā)布違約公告。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，年內(nèi)24家典型民營(yíng)房企債務(wù)到期仍超過(guò)800億元，2023年上半年亦是償債高峰期，流動(dòng)性對(duì)于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)緊迫性不減。

目前民營(yíng)房企脫困除緊跟政策端，積極尋求發(fā)債機(jī)會(huì)，更重要的是要依靠銷(xiāo)售端恢復(fù)，增強(qiáng)內(nèi)生流動(dòng)性，穩(wěn)住局面。因?yàn)闊o(wú)論是發(fā)債還是展期，解決的都是短期問(wèn)題，未來(lái)仍要面臨債務(wù)疊加和償還問(wèn)題，銷(xiāo)售回款才是“治本”的關(guān)鍵。目前，房企已進(jìn)入年終搶收階段，企業(yè)迎來(lái)排貨、營(yíng)銷(xiāo)大比拼，民營(yíng)房企更要打好攻堅(jiān)戰(zhàn)。(中新經(jīng)緯APP)

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