1月21日，標(biāo)普全球評級將融創(chuàng)中國的長期主體信用評級從“BB”下調(diào)至“BB-”。同時將公司的未到期優(yōu)先無抵押債券的債項(xiàng)評級從“BB-”下調(diào)至“B+”。

標(biāo)普認(rèn)為，由于融創(chuàng)中國的資本市場融資渠道收緊以及約束性調(diào)控政策，其流動性壓力在累積上升。評估融創(chuàng)中國的流動性水平為稍欠。市場對融創(chuàng)中國的信心下降，這將限制公司在未來6個月內(nèi)通過境內(nèi)和境外資本市場進(jìn)行再融資。對項(xiàng)目層面預(yù)售款的使用依然從嚴(yán)監(jiān)管則加劇了已上升的再融資風(fēng)險(xiǎn)。融創(chuàng)中國須先滿足監(jiān)管要求，確保有足夠資金覆蓋項(xiàng)目層面的工程開支后方才可以調(diào)用盈余現(xiàn)金用于償債。

標(biāo)普認(rèn)為，融創(chuàng)中國應(yīng)能保持境內(nèi)和境外銀行信貸渠道暢通，盡管其將主要用于再融資。即便其它融資渠道弱化，但自2021年伊始以來，融創(chuàng)中國的銀行貸款規(guī)模一直保持穩(wěn)定為1150-1200億元。銀行借款通常占融創(chuàng)中國債務(wù)總額的約40%。這應(yīng)會幫助公司保持表內(nèi)和表外開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。

融創(chuàng)中國能夠管理于2022年到期的債務(wù)，但是容錯空間正在遭受侵蝕。今年該公司需解決200-250億元境內(nèi)和境外到期債券。如果再融資變得困難，融創(chuàng)中國的550-600億元非銀行融資中相當(dāng)一部分也將于今年到期。估算今年年初該公司的在手現(xiàn)金為700-800億元，其中50%-60%被鎖定在項(xiàng)目層面資金托管賬戶中。

因此，住房銷售和持續(xù)出售資產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流將是融創(chuàng)中國維持流動性充足的關(guān)鍵所在。

融創(chuàng)中國積極融資和果斷出售資產(chǎn)支撐其流動性。但是，執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)依然存在。2021年10月以來，融創(chuàng)中國通過售出股權(quán)投資、股票認(rèn)購權(quán)發(fā)行和資產(chǎn)出售，以及控股股東提供4.5億美元無息貸款，共獲得了約300億資金。自10月份后該公司得以售出逾十處項(xiàng)目，獲得約150億元凈資金。

除了2022年1月新股發(fā)行募集到37億元，今年一季度融創(chuàng)中國可能會繼續(xù)出售與過去4個月所售項(xiàng)目規(guī)模類似或更大的項(xiàng)目，以構(gòu)筑流動性緩沖空間。出售交易包括轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的控股權(quán)，這或?qū)椭救ゲ⒈砘糠猪?xiàng)目信托貸款。

但是，大規(guī)模出售營運(yùn)資產(chǎn)或?qū)⒔档腿趧?chuàng)中國的可售資源，導(dǎo)致業(yè)務(wù)狀況弱化。加之2022年預(yù)期支出極小，2023年融創(chuàng)中國可能不得不重入土地市場以保持銷售規(guī)模。

融創(chuàng)中國應(yīng)能在未來幾個季度維持銷售以生成現(xiàn)金，盡管行業(yè)下行將會導(dǎo)致銷售下滑。標(biāo)普預(yù)計(jì)，該公司2022年的合同銷售總額將在5,550億-5,650億元人民幣，低于2021年的5,970億元。現(xiàn)金回款率也將從2021年的約90%降至80%-85%。融創(chuàng)中國約有1,200億元人民幣的可觀短期到期債務(wù)，我們估算回款產(chǎn)生的現(xiàn)金流應(yīng)能覆蓋其中80%-90%。

由于需求疲弱，中國房地產(chǎn)開發(fā)商在2022年可能仍將面臨充滿挑戰(zhàn)的銷售環(huán)境。標(biāo)普預(yù)計(jì)，至少未來六個月內(nèi)融創(chuàng)中國將進(jìn)行極小規(guī)模的購地以保存流動性。

融創(chuàng)中國的負(fù)面展望反映出，標(biāo)普認(rèn)為該公司未來6-12個月的流動性可能因融資渠道收窄和銷售放緩而惡化。融創(chuàng)中國需持續(xù)進(jìn)行足夠規(guī)模且及時的資產(chǎn)處置，以彌補(bǔ)或有負(fù)債(如債務(wù)加速)引發(fā)的流動性缺口。

如果融創(chuàng)中國的流動性和現(xiàn)金頭寸降至當(dāng)前水平以下，標(biāo)普則可能下調(diào)其評級。觸發(fā)因素包括：(1)合同銷售額下降且現(xiàn)金回款不及我們預(yù)期;(2)未來六個月未能進(jìn)行足夠規(guī)模的資產(chǎn)處置以獲得至少250億元人民幣的凈資金;或(3)未能制定出可行的再融資計(jì)劃。

如果融創(chuàng)中國的并表債務(wù)對EBITDA比率未能持續(xù)低于5.5倍，或穿透式債務(wù)對EBITDA比率未能持續(xù)低于5.0倍，我們亦可能下調(diào)其評級。收入和利潤率低于標(biāo)普預(yù)期則可能出現(xiàn)這一情況。

如果融創(chuàng)中國能較大幅度改善融資渠道接入及現(xiàn)金水平，以此緩解償付壓力并提升應(yīng)對行業(yè)下行周期的能力，標(biāo)普將可能會將展望調(diào)整回穩(wěn)定。