在這場全行業(yè)流動性困局之中，世茂是一家令人稍顯意外的企業(yè)：一直被投資者視為優(yōu)秀投資標(biāo)的的世茂，自去年底出售資產(chǎn)、質(zhì)押融資以及信托貸款違約的消息先后傳出。

2021年12月，世茂以20億揮別香港西九龍地王項(xiàng)目;1月，在上海世茂國際廣場出售的傳言聲中，世茂出面澄清。

否認(rèn)未就出售世茂國際廣場訂立協(xié)議的同時(shí)，世茂亦喊話，將在合適條件下會考慮出售部分資產(chǎn)以降低集團(tuán)的負(fù)債。

話音剛落，世茂出售了位于上海北外灘的一宗商業(yè)用地，作價(jià)10.6億元。

從香港地王到北外灘商地，世茂拉開了出售資產(chǎn)回流現(xiàn)金的大幕。

動刀北外灘

1月21日晚間，世茂集團(tuán)控股有限公司公告稱，已出售一宗位于上海黃浦路的商業(yè)地塊。

公告披露，于當(dāng)日，世茂全資附屬公司作為賣方，與買方上海久事北外灘建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂出售協(xié)議。據(jù)此，賣方同意向買方出售銷售股份，相當(dāng)于目標(biāo)公司上海世茂置業(yè)發(fā)展有限公司的全部注冊資本，總代價(jià)為10.6億元。

據(jù)悉，目標(biāo)公司為于2014年在中國成立的有限公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及營運(yùn)以及物業(yè)管理，持有一幅位于上海市黃浦路的土地，使用權(quán)面積為4988.5平方米，可用作開發(fā)商業(yè)物業(yè)及辦公室。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，該目標(biāo)公司于2021年11月30日的未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為6.5億元。于完成出售事項(xiàng)后，世茂將不再于目標(biāo)公司擁有任何權(quán)益。

綜合若干信息可獲悉，該宗出售地塊位于上海市虹口區(qū)黃浦路229號。根據(jù)地圖顯示，該北外灘商住地塊正位于世茂旗下外灘茂悅大酒店東側(cè)。

北外灘位于虹口區(qū)南部濱江區(qū)域，是上海中心城區(qū)里市場基礎(chǔ)扎實(shí)且中央商務(wù)功能相當(dāng)完備的板塊。但事實(shí)上，早在2000年前后，北外灘開發(fā)規(guī)劃概念出來之前，世茂就已對該片區(qū)的發(fā)展充滿信心。

如上述提及的外灘茂悅大酒店，就是世茂在2001年時(shí)與虹口區(qū)政府談了近一年才簽下來。

值得一提的是，此次出售的商住地塊同樣也是世茂集團(tuán)于2002年通過司法拍賣獲取的。然而公告顯示，截至目前地塊該地塊項(xiàng)目開發(fā)尚未開展。

接近十年時(shí)間尚未開展的情況，也引來了外界對閑置囤地的疑問。

“從世茂的操作手法來看，有點(diǎn)像曬曬地皮等自然升值的做法。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為，該地塊有著“不可抗力因素”，早前之所以無法開發(fā)是因?yàn)槿照諉栴}，此后北外灘動遷問題得以解決，但又因黃浦路城市會客廳建設(shè)導(dǎo)致規(guī)劃再度變更。

有網(wǎng)友斷言：“那塊地開發(fā)不了了，南面是世界會客廳，這地只能做停車場了。”

從出售價(jià)格方面，有資料顯示最早出售之時(shí)報(bào)價(jià)為13.8億元，對比10.6億元出售價(jià)來說有所折價(jià)。

世茂則于公告中表示，視乎最終審計(jì)，經(jīng)參考目標(biāo)公司于2021年11月30日未經(jīng)審核賬面值計(jì)算，預(yù)期集團(tuán)將會變現(xiàn)出售收益約人民幣2.7億元。

可與之對比的是，一個(gè)月前出售香港西九龍地王時(shí)，世茂預(yù)期于截至2021年12月31日止財(cái)政年度就出售事項(xiàng)確認(rèn)虧損約7.7億港元。

從虧損到收益，世茂此次交易算是劃算一些。

出售進(jìn)行時(shí)

或許是規(guī)劃原因，或許是現(xiàn)金流需要，世茂還是將這一上海核心物業(yè)擺上貨架。

關(guān)于出售緣由，世茂于公告中表示，由于該土地尚未開發(fā)，且在產(chǎn)生現(xiàn)金流量前需時(shí)數(shù)年開發(fā)，公司認(rèn)為進(jìn)行出售事項(xiàng)及變現(xiàn)該土地價(jià)值將對公司有利。

出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)，擬約90%用于降低負(fù)債及約10%用于其他一般企業(yè)用途。

事實(shí)上，過去很長一段時(shí)間內(nèi)，用三年時(shí)間完成銷售規(guī)模從千億到兩千億再到三千億的跨越的世茂，被外界賦予了許多希望。

盡管發(fā)展態(tài)勢迅猛，但這家企業(yè)一定程度上處于安全線內(nèi)。從報(bào)表及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，世茂并無顯著的杠桿及資金壓力。

截至2021年中期，世茂保持在“三條紅線”綠檔，扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為68%，凈負(fù)債率50.9%，現(xiàn)金短債比為1.9倍。

短債比例方面，世茂1645.1億元有息負(fù)債里面，一年以下短期借貸為346.49億元，一年內(nèi)到期債券為97.94億元人民幣，短債占比約為27%，并不算高。

但危險(xiǎn)總是來得悄無聲息。

去年底蔓延的流動性危機(jī)中，許多“暴雷”房企往往都是先前有著高負(fù)債的隱患，而世茂則讓外界十分意外。

此前便有國際評級機(jī)構(gòu)發(fā)表評論指出，世茂表外負(fù)債規(guī)模達(dá)到1200億人民幣，這是增加該公司前景不明朗因素的一個(gè)重大原因。

去年11月初，陸家嘴(600663)信托貸款違約傳言出現(xiàn)，世茂因此遭遇股債雙殺。隨后緊急召開投資人電話會議，針對外界關(guān)注的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模、境外美元債安排、再融資情況等進(jìn)行回應(yīng)，表明年內(nèi)并無到期的美元債和公司債，即是說年內(nèi)無公開市場債務(wù)償付壓力。

彼時(shí)世茂表示，如果債務(wù)還有缺口，世茂在上海、北京、香港等核心城市擁有寫字樓、酒店等核心資產(chǎn)，基本上都是利潤較高、負(fù)債低、可變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

“目前并不需要考慮出售，如出現(xiàn)極端情況，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以保底，也會考慮合適的價(jià)格。”

很快，在預(yù)售資金監(jiān)管和融資持續(xù)收緊的當(dāng)下，世茂還是開展了一系列資產(chǎn)變現(xiàn)動作。

在香港，大股東許榮茂家族11月9日將旗下3層中環(huán)中心物業(yè)抵押予星展銀行，以獲取14.05億元貸款。12月17日，以20.86億元出售維港匯項(xiàng)目22.5%股權(quán)和對應(yīng)銷售貸款，這曾是轟動一時(shí)的地王項(xiàng)目。

在內(nèi)地，世茂瞄準(zhǔn)上海。早在10月，世茂甩賣93套浦東老房子成為茶余飯后的談資;12月初，世茂質(zhì)押集團(tuán)總部大樓上海世茂大廈以進(jìn)行融資;新年1月，傳世茂將以100億元出售上海世茂廣場，隨后被否認(rèn)。

據(jù)了解，上海世茂廣場并未單獨(dú)銷售，而是與上海世茂皇家艾美酒店一起打包出售，兩個(gè)項(xiàng)目總估值約為135.5億元。

另有名單指出，除了此次成交的北外灘地塊，目前世茂集團(tuán)擺上貨架的上海項(xiàng)目還有9個(gè)，包括已經(jīng)抵押的世茂集團(tuán)總部大樓上海世茂大廈、上海世茂廣場、蒲城小區(qū)等，對外報(bào)價(jià)總價(jià)近282.26億元，已經(jīng)抵押融資163.18億元。