“如果你想投資（買房）的話，那就沒必要買了。說實話，合肥現(xiàn)在不適合投資（買房）。”

8月22日，合肥北城區(qū)域的房產(chǎn)中介張明向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，市場筑底之下，合肥二手房市場在今年上半年迎來一輪調(diào)整。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，7月份合肥市二手住宅成交5718套，環(huán)比6月份下降11.5%；二手住宅成交價格為20637元/平方米，環(huán)比下跌2.9%。

(相關(guān)資料圖)

新房市場亦不容樂觀，7月份合肥市區(qū)商品住宅成交面積為23.1萬平方米，環(huán)比下降43.5%，同比下降58.1%；成交均價為22363元/平方米，環(huán)比下降3.4%，同比上漲8.6%。

中指研究院合肥分院總經(jīng)理劉敏向每經(jīng)記者指出，雖然樓市利好+價格預(yù)期還在，但是購房者不再狂熱地奔向樓市，而是理性置業(yè)，在能力范圍內(nèi)進行選擇，不愿意多加杠桿，成交量短期來看難以改觀。

值得注意的是，8月21日，據(jù)“安徽交通廣播”微信公眾號消息，合肥公安數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至7月底，合肥實有人口1234.4萬人，其中戶籍人口805.3萬人，流動人口429.1萬人。數(shù)據(jù)顯示，合肥市實有人口半年增加了134萬余人。

“二手房價跌得特別厲害”

“上半年二手房價格跌得特別厲害，是最近兩三年里下跌最厲害的時期。要撿漏倒是可以，但再次賣出的時候價格可能會更低，現(xiàn)在一切都不確定了?！?/p>

張明告訴每經(jīng)記者，由于房東主動降價，加上有人撿漏，二手房成交量開始還能夠保持。但隨著市場預(yù)期越發(fā)不明朗，原先準備撿漏的人也開始猶豫觀望了。“二十來個員工的中介門店，一個月也就成交30多套房子?！?/p>

國家統(tǒng)計局近日公布的70城房價指數(shù)顯示，7月份合肥二手房價格同比下跌1.3%。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，7月份合肥市二手住宅成交5718套，環(huán)比6月份下降11.5%；二手住宅成交價格為20637元/平方米，環(huán)比下跌2.9%。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

對此，劉敏向每經(jīng)記者表示，一方面，合肥二手房掛牌量持續(xù)增加，成交周期拉長，加上對于房地產(chǎn)市場前景不樂觀，很多二手房業(yè)主降低出售價格；另一方面，合肥很多區(qū)域一二手房存在價格倒掛現(xiàn)象，購買二手房的成本較高。

“但隨著合肥二手房價格不斷回調(diào)，二手房價格相比新房也有了優(yōu)勢，二手房成交量或?qū)⒂瓉砉拯c。”劉敏補充道。

“首套房首付兩成就行”

每經(jīng)記者注意到，今年上半年，合肥城區(qū)部分區(qū)域新房銷售還需要搖號，也有部分區(qū)域的新房銷售嚴重遇冷。

從促銷情況來看，即便是上半年在安徽獲得了銷售第一戰(zhàn)績的偉星房產(chǎn)，在合肥仍然要面對部分區(qū)域市場偏冷的現(xiàn)狀。如偉星悅璟臺項目除了推出“帶訪新客戶成交即返3萬元/套”活動外，甚至還簡化了驗證流程。

“提前報備，用手機操作就可以了?！眰バ菒偔Z臺置業(yè)顧問陳燕告訴每經(jīng)記者，“如果是首套房，首付20%就行。”

朋友圈發(fā)布的偉星悅璟臺促銷信息

張明則表示，“像偉星悅璟臺這樣位于合肥較冷區(qū)域、且推出全民營銷的項目，不太建議客戶購買，會傾向于帶客戶看更有品牌溢價、區(qū)位更好的樓盤，將來出售也更保值?！?/p>

據(jù)每經(jīng)記者了解，目前合肥不同區(qū)域的樓盤項目銷售分化非常大，西南片區(qū)如濱湖板塊、蜀山板塊仍然保持供銷兩旺，但是能夠?qū)崿F(xiàn)快速清盤的也僅有省府高速尚宸院、中鐵璟和院、龍湖青云闕等少數(shù)項目，其余項目則很難見到以往“登記搖號”的火熱場面；而城東、城北則去化非常緩慢，持銷盤甚至打出了全民營銷、帶看返現(xiàn)等操作。

合肥樓盤推出全民營銷策略

據(jù)中指研院統(tǒng)計，7月份合肥市包河區(qū)成交量位居首位，成交面積5.2萬平方米，占比22.5%；其次是經(jīng)開區(qū)，成交面積4.8萬平方米，占比21%。從價格來看，濱湖區(qū)商品住宅銷售價格29573元/平方米，是成交均價最高的區(qū)域；其次是政務(wù)區(qū)，成交均價為24042元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

新房成交處近一年新低

事實上，今年一季度，合肥新房銷售增速逐步放緩，直至負增長?！敖鹑y四”一過，市場更是急轉(zhuǎn)直下，成交環(huán)比直接降了三成，隨后更是逐月下滑。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月份合肥市區(qū)商品住宅（不含保障性住房）新增供應(yīng)18.6萬平方米，環(huán)比下降61.1%，同比下降67.7%；成交面積為23.1萬平方米，環(huán)比下降43.5%，同比下降58.1%；成交均價為22363元/平方米，環(huán)比下降3.4%，同比上漲8.6%。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

從成交套數(shù)來看，7月份合肥新房成交套數(shù)1843套，環(huán)比下跌近40%，已經(jīng)連跌三個月；近12個月以來，這一數(shù)據(jù)第一次低于2000套。

不過，與其他典型二線城市新房成交遇冷不同的是，合肥的絕對庫存仍處于同類城市的低位。據(jù)同策研究院統(tǒng)計，合肥在6、7月的“3個月移動去化周期”分別為4.5個月和5.9個月，盡管有所波動，但仍處于相對良好的狀態(tài)。

來源：同策研究院

7月28日，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華主持召開專題會議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作，會議明確要抓緊完善推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點、積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價、試行取消商品房的樓層差價率限制等十條措施。

該專題會議之后，曾有市場消息稱合肥有房東連夜?jié)q價。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然合肥二手房市場的活躍度略有增加，但價格仍然保持了下行，且新房市場反應(yīng)平平。

“按照新政來推測，現(xiàn)房銷售落在熱門區(qū)域熱門地塊，精裝不限價，房價不會低。按套內(nèi)面積計價，對于購房者來說購房成本影響不大，同時有利于規(guī)范開發(fā)商，購房也更加透明?！?/p>

劉敏表示，“新政中提到的現(xiàn)房銷售以及套內(nèi)面積計價等政策，將會構(gòu)建新的房價格局。由于政策的落地性還不明朗，后續(xù)可能還會出臺相應(yīng)配套政策，更多的購房者還是持觀望態(tài)度?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求，文中張明、陳燕均為化名）