文|凱風

(資料圖片)

摩天大樓，開始“退燒”了。

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萬萬沒想到，曾經(jīng)的“中國第一高樓”項目，如今卻無人問津。

日前，深圳世茂深港國際中心項目部分用地進行司法拍賣，雖然多達3萬人圍觀，但最終因無人出價而首輪遭遇流拍。

在摩天大樓史上，這座高樓曾經(jīng)有著一席之地。

早在2017年，世茂深港國際中心拿地未久，曾宣布建設一棟668米高的超級摩天大樓。

作為世界摩天大樓最多的國家，全球10大高樓6個位于中國。

彼時，中國第一高樓為上海中心大廈，高度632米，而深圳第一高樓是平安國際金融中心，高度599米。

可見，世茂深港國際中心一開始就是奔著中國第一高樓而來。一旦建成，將成為僅次于迪拜哈利法塔（832米）的世界第二高樓。

然而，“中國第一高樓”項目進展并不如預期得那么順利。

2021年，在史上最嚴“限高令”約束之下，項目建設高度被削減到600米左右，雖然難以問鼎中國第一高樓，但仍是首屈一指的摩天大樓項目。

2022年以來，由于樓市大轉(zhuǎn)向，部分以高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)為特色的龍頭房企陷入債務危機，世茂地產(chǎn)也不例外，項目一度停工。

如今，曾經(jīng)位列TOP10房企的世茂地產(chǎn)不僅債務纏身、違約不斷，而且到了退市邊緣，“賣地求生”變成最后的選擇，第一高樓自然也成了過眼云煙。

這也是許多城市摩天大樓走勢的縮影。不是被砍了高度，就是中途停工，要么根本就沒有落地。

紛紛攘攘的摩天大樓熱，終于開始消停了。

02

第一高樓項目，為何沒人要了？

早已進入司法拍賣程序之前，第一高樓項目就在多方拋售，但一直沒有找到接盤方，直到被法院強制執(zhí)行拍賣。

究其原因，且不說第一高樓項目背后的債權(quán)問題本身就錯綜復雜，令許多企業(yè)望而卻步。

據(jù)南方都市報報道，已有22家供應商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國際中心項目資產(chǎn)，且案件數(shù)量還在不斷暴增。

要知道，對超級摩天大樓最為熱衷的多數(shù)都是民企，多家千億房企都拿下了“地標收割機”的名號，但這些企業(yè)如今都是債務纏身，處于掙扎求生的邊緣。

根據(jù)克爾瑞發(fā)布的報告，當前所有A股上市公司中，共有12家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司面臨“1元退市”的風險，其中8家房企已鎖定退市。

即使有接盤能力的，在摩天大樓尤其是寫字樓過剩的當下，漫長的去化周期和回本周期，本身就意味著巨大的風險。

根據(jù)戴德梁行發(fā)布的報告顯示，截至今年上半年底，北京、上海、廣州、深圳的甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，較去年底均有不同程度的上升。

與之對比，大多數(shù)二線城市的空置率只高不低，部分城市甚至接近40%的高位。

這背后，寫字樓供應過剩而市場需求萎縮，是核心問題所在。供需過剩之下，租金自然隨之下滑，摩天大樓的回報周期將會變得無比漫長。

所以，即使第一高樓項目拿下了500米+超高層建筑的入場券，但在復雜的債權(quán)、居高不下的空置率以及模糊的前景面前，燙手山芋誰都不愿意接。

03

事實上，國家層面早已對摩天大樓熱發(fā)出了預警。

早在2020年，住建部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，嚴格限制各地盲目規(guī)劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。

隨后，有關部門對摩天大樓“限高令”進一步加碼：

城區(qū)常住人口少于300萬人的，不得新建250米以上超高層建筑；超過300萬人的，嚴格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。

無論是一線城市還是二線城市，均不得新建500米以上高樓，而絕大多數(shù)二三線城市，第一高樓或?qū)⒅共接?50米。

在此之前，在摩天大樓崇拜之下，各大城市不斷拔高城市天際線，直接挑戰(zhàn)上海的中國第一高樓之位，甚至還有城市試圖將迪拜的世界一高樓踩在腳下。

最嚴限高令的到來，及時剎住了城市的摩天大樓比拼熱，一眾超級地標項目不得不面臨“削頂”之困。

如今，不只是作為“第一高樓”規(guī)劃項目的深港世茂國際中心被削減到600米左右，成都的熊貓大廈也從677米降到了488米，南京江北第一高樓從600米降至498米，武漢綠地中心從636米“砍”到了475米……

摩天大樓被“拋棄”，意味著一個新的時代到來。

04

為什么要對摩天大樓“限高”？

一個原因是技術(shù)層面的，摩天大樓超過消防能力的限制，而拆建改造更為困難。

目前世界最高的消防云梯只有100多米，而摩天大樓動輒300米、500米以上，這無疑對消防救援帶來前所未有的挑戰(zhàn)。

所以，住建部新規(guī)明確，各地要加強與超高層建筑消防救援需求相匹配的消防救援能力建設，審批超高層建筑時，應送當?shù)叵谰仍畽C構(gòu)征求意見，以確保當?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹?/p>

與之同時，摩天大樓容積率爆表、造價高昂，等到建筑老化之后，不僅改造費用高企，拆遷的可能性也微乎其微。

這兩年，輿論熱議的高層建筑會不會淪為城市新“貧民窟”，并非沒有道理。

另一個原因更為核心，摩天大樓耗費巨大、成本高昂，存在爛尾風險，“摩天大樓詛咒”并非空穴來風。

摩天大樓蜂擁而上之際，恰是經(jīng)濟最繁榮之時，但隨著摩天大樓落成，經(jīng)濟往往開始步入衰落。

這種巧合，讓“摩天大樓詛咒”的說法廣為人知。

實際上，這不是玄學，摩天大樓往往在貨幣相對寬松期蜂擁而出，一眾房企瘋狂加杠桿，極盡擴張之能事。

然而，經(jīng)濟不會一直高增長，貨幣也不會一直寬松，市場更不會一直向上。

一旦出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，摩天大樓輕則陷入資金鏈緊張困局，重則面臨爛尾風險，這類事情曾經(jīng)一而再再而三輪番上演。

所以，叫停摩天大樓建設熱潮，無疑是未雨綢繆之舉，也將深刻改變大城市的摩天大樓格局。