作者：楊梅

來(lái)源：商業(yè)人物（ID：biz-leaders）

(資料圖片)

壹

福建閩侯首富林騰蛟，迎來(lái)了他的至暗時(shí)刻。

幾天前，他一手創(chuàng)立的房企陽(yáng)光城（股票簡(jiǎn)稱ST陽(yáng)光城，000671.SZ），被深交所中止上市交易。

雖然這已是今年第4家走向退市終局的房企，但陽(yáng)光城的境遇尤為可惜——作為行業(yè)黑馬，這家公司曾在房地產(chǎn)的黃金和白銀時(shí)代叱剎風(fēng)云，銷售額14年間（2006年到2020年）創(chuàng)下過(guò)激增1000多倍的奇跡，最高時(shí)達(dá)到2180億元。

林騰蛟曾是福建最有錢的人之一。在過(guò)去的28年間，林騰蛟家族已經(jīng)將陽(yáng)光控股有限公司打造成了橫跨地產(chǎn)、金融等六大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的大型投資控股集團(tuán)，位列2021年《財(cái)富》世界500強(qiáng)第332位，控股及參股ST陽(yáng)光城、龍凈環(huán)保（000671.SZ）、星網(wǎng)銳捷（002396.SZ）、興業(yè)銀行（601166.SZ）等多家上市公司。2020年，他以170億元的身家，名列胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)富豪榜第119位。

但誰(shuí)都未曾料到，地產(chǎn)調(diào)整周期很快到來(lái)，變局緊隨而至。自2021年9月起，陽(yáng)光（控股）集團(tuán)旗下最大的資產(chǎn)陽(yáng)光城多筆債務(wù)到期、身陷資金困局。為繼續(xù)留在資本的牌桌上，林騰蛟多次變賣個(gè)人資產(chǎn)、積極奔走自救，最終還是回天乏力，最終被深交所關(guān)在了大門外。

陽(yáng)光城退市背后，有無(wú)數(shù)焦灼的債權(quán)人。上個(gè)月，陽(yáng)光城披露了最新債務(wù)情況，已到期未支付的債務(wù)總額，高達(dá)647.32億元。

這兩年人們已經(jīng)見(jiàn)慣了地產(chǎn)老板的大廈傾頹，但陽(yáng)光城這樣一家規(guī)模如此巨大的地方龍頭房企，何以落得如此境地，依舊引人好奇。這一切，還要從林騰蛟最初開始創(chuàng)業(yè)說(shuō)起。

貳

林騰蛟1968年出生，福建省福州人。資料顯示，大學(xué)畢業(yè)后，他在一家國(guó)有進(jìn)出口公司短暫就職。之后，辭職前往新加坡留學(xué)。

和大多數(shù)地產(chǎn)精英一樣，林騰蛟成就于中國(guó)房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的那個(gè)年代。1995年，正值國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)潮起，林騰蛟由新加坡回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他先是開發(fā)了陽(yáng)光假日酒店，之后又切入到了住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，于次年（1996年）在廈門開發(fā)了陽(yáng)光新城，由此進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。

1997年，林騰蛟在福州開發(fā)了陽(yáng)光城小區(qū)，這也是“陽(yáng)光城”地產(chǎn)名字的由來(lái)。5年后，通過(guò)收購(gòu)一家名為石獅新發(fā)的上市公司，陽(yáng)光城完成了借殼上市。

上市之后的陽(yáng)光城一直不溫不火，主要活動(dòng)范圍還局限于福建區(qū)域周邊，直到2006年銷售規(guī)模還沒(méi)超過(guò)2億。即便后來(lái)聚焦到房地產(chǎn)主業(yè)，2009年其地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額依舊只有13.4億。為了趕上房地產(chǎn)紅利，2010年，在見(jiàn)證萬(wàn)科、碧桂園等企業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)模式后，林騰蛟決心借鑒，開啟全國(guó)化的高周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)路線。

這一舉措，十分奏效。2年后，陽(yáng)光城全年?duì)I收達(dá)到了54.52億，同比增長(zhǎng)68.88%，規(guī)模躍上了一個(gè)新臺(tái)階。之后，林騰蛟將總部從福州遷往上海，并在管理上做出突破，大膽啟用職業(yè)經(jīng)理人，陸續(xù)從萬(wàn)科、龍湖挖來(lái)張海民、陳凱兩位老將。

張海民、陳凱時(shí)代，陽(yáng)光城開啟了規(guī)模擴(kuò)張之路。2013年，陽(yáng)光城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還只有60.5億元，到了2014年這個(gè)數(shù)字就變成了230億，等到了2016年陽(yáng)光城的銷售額直接飆升至487.2億元。4年時(shí)間，增長(zhǎng)了8倍多。

如此高速增長(zhǎng)，依然沒(méi)有讓林騰蛟滿足現(xiàn)狀。2017年，他提出了“天命計(jì)劃”，要求“2022年要把陽(yáng)光城打造成行業(yè)的典范”。然而，這一年張海民、陳凱提出離職。為了實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)，林騰蛟又快速?gòu)谋坦饒@挖來(lái)兩位大將吳建斌和朱榮斌，任命二人分別擔(dān)任陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁及聯(lián)席董事長(zhǎng)。

在“雙斌”組合的操盤下，陽(yáng)光城迎來(lái)了高光時(shí)刻。其中朱榮斌，在入職后不久就制訂了3500億規(guī)模的發(fā)展計(jì)劃。在他的推進(jìn)下，陽(yáng)光城開啟并購(gòu)模式，從原本堅(jiān)守一二線開始向三四線城市覆蓋，不到一年時(shí)間，就完成千億元的目標(biāo)正式入圍一線房企。

2019年，陽(yáng)光城銷售額達(dá)2110.31億，排名國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)第13名；2020年，陽(yáng)光城的銷售額達(dá)到頂峰，錄得2180.11億元。

叁

陽(yáng)光城的大起大落，更像是眾多民營(yíng)房企的一個(gè)縮影，多多少少帶有時(shí)代的悲歌色彩。

在房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的時(shí)期，像它這般依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債快速滾雪球，實(shí)現(xiàn)規(guī)模迅速增長(zhǎng)的房企隨處可見(jiàn)，早先的融創(chuàng)、恒大等巨頭房企皆是如此。這些企業(yè)后來(lái)的命運(yùn)也大都相似。隨著2019年三道紅線出臺(tái)，以及2020年疫情之下的宏觀經(jīng)濟(jì)與樓市下行，這些背負(fù)著過(guò)高債務(wù)的房企，相繼爆發(fā)出流動(dòng)性危機(jī)。

陽(yáng)光城也在劫難逃。2021年，因三季扣非凈利潤(rùn)虧損超17億元，陽(yáng)光城被兩名“泰康系”董事投下反對(duì)票，隨即遭遇“股債雙殺”。公司多年的流動(dòng)性問(wèn)題被推到臺(tái)前。同年底，對(duì)于業(yè)績(jī)暴雷，二股東“泰康系”選擇了清倉(cāng)式止損，折價(jià)賣出股份虧損超16億元離場(chǎng)。財(cái)報(bào)顯示，這一年陽(yáng)光城總債務(wù)高達(dá)3162億元。

與此同時(shí)，陽(yáng)光城經(jīng)歷了人事動(dòng)蕩。2022年年初，朱榮斌和多名董事先后辭職。朱榮斌離職時(shí)還發(fā)生了一個(gè)小插曲：就職四年半時(shí)間，朱榮斌從陽(yáng)光城領(lǐng)取薪酬約2750萬(wàn)元，卻先后耗資1.36億元買入陽(yáng)光城2200余萬(wàn)股股票。辭職前，在連續(xù)兩次半價(jià)割肉減持后，朱榮斌的實(shí)質(zhì)虧損加剩余持股浮虧，合計(jì)達(dá)到7000余萬(wàn)元。換句說(shuō)話，朱榮斌不但白干了四年多，還虧了四千多萬(wàn)。

泰康系和朱榮斌“血虧”都要割肉離場(chǎng)的舉動(dòng)，將公司真實(shí)的處境暴露無(wú)疑——深陷債務(wù)泥潭的陽(yáng)光城，儼然是快撐不住了。公司出險(xiǎn)之前，林騰蛟幾近已是退休狀態(tài)。根據(jù)媒體報(bào)道，他一度放權(quán)給職業(yè)經(jīng)理人，自己做起“甩手掌柜”，每天花上半天時(shí)間讀國(guó)學(xué)，在同事群里分享莊子和陽(yáng)明心學(xué)，然后鍛煉身體。風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后，他不得不重返一線，親自下場(chǎng)奔走，通過(guò)和債務(wù)人商談?wù)蛊?、出售資產(chǎn)等方式自救。

某種程度上，他稱得上是這輪房企危機(jī)中以個(gè)人財(cái)產(chǎn)兜底的“第一人”。他先后賣掉了所持有的興業(yè)銀行股份、正心谷旗艦基金等資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓出售浙江永康、四川宜賓、上海梓光、上海臻百利、希爾頓酒店等20余項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行自救。為了應(yīng)對(duì)美元債展期，他甚至押上了母公司陽(yáng)光集團(tuán)和個(gè)人信用，在多方爭(zhēng)取下終于獲得了3筆美元債務(wù)展期。

然而一切已呈尾大不掉之勢(shì)，陽(yáng)光城這艘滿是漏洞的巨輪，再難調(diào)頭。回顧爆雷后的一年多時(shí)間，盡管林騰蛟始終奔走在化債一線、幾乎押上全部身家，但因債務(wù)基數(shù)過(guò)于龐大，最終杯水車薪。根據(jù)公司今年的一季報(bào)，陽(yáng)光城合計(jì)總負(fù)債高達(dá)2743億元，而公司總資產(chǎn)僅2988億元。截至今年5月中旬，公司已到期未支付的債務(wù)總額，高達(dá)647.32億元，比一年前多270億元。

去年11月份“三支箭”射出后，陽(yáng)光城曾短暫的看到過(guò)曙光，股價(jià)一度上漲。然而，隨著今年4月29日最新年報(bào)的披露，投資者再度失去了信心。財(cái)報(bào)顯示，陽(yáng)光城2022年凈利潤(rùn)虧損125.53億元，同比減少80.58%。

年報(bào)發(fā)布的同一天，陽(yáng)光城還被實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)警示。原因是，審計(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，其2022年年度財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)部控制存在重大缺陷，即違規(guī)擔(dān)保。因?yàn)檫@份風(fēng)險(xiǎn)警示，自今年5月5日起陽(yáng)光城帶上了ST帽子，股價(jià)開始一瀉千里。5月15日，其股價(jià)開始低于1元，并連續(xù)20個(gè)交易日收盤價(jià)低于1元，最終迎來(lái)了退市末路。

這一結(jié)局，其實(shí)市場(chǎng)并不意外，但依舊令人唏噓。在陽(yáng)光城的官網(wǎng)中，至今依舊赫然掛著“有陽(yáng)光 有夢(mèng)想”這六個(gè)大字，但昔日的榮光和夢(mèng)想已然離林騰蛟和陽(yáng)光城而去了。

同樣，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的這套打法，曾讓中國(guó)房企開啟了近30年的黃金歲月，然而隨著經(jīng)濟(jì)增速換擋，這些昔日輝光也已經(jīng)徹底遠(yuǎn)去了。作為眾多出險(xiǎn)民營(yíng)房企中的一員，陽(yáng)光城的隕落，象征著那個(gè)激進(jìn)時(shí)代的徹底落幕。

參考資料：

1.《陽(yáng)光城迎退市終局，林騰蛟曾想盡辦法“自救”》，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

2.《失速陽(yáng)光城：掙扎自救無(wú)奈跌落》，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

3.《陽(yáng)光城危情15日，閩商林騰蛟的奔走與自救》，第一財(cái)經(jīng)