作者：忻奇琪

(資料圖片僅供參考)

11月16日，德信中國（02019.HK，下稱“德信”）計(jì)劃對旗下唯一存續(xù)美元債“2022年12月到期9.95%優(yōu)先票據(jù)”進(jìn)行交換要約，已與部分債券持有人進(jìn)行溝通，展期方案未最終確定。

一封來自投資人的《給德信中國胡老板的一封公開信》（下稱“《公開信》”）顯示，部分投資人對美元債展期表示反對。投資人在《公開信》中質(zhì)疑德信有錢買地沒錢還債?！敖衲赀€在浙江拿了三塊地，花了二十多億；距離上一筆4月份美元債，德信有充足的8個(gè)月時(shí)間來籌錢?！?/p>

因此，投資人不同意對該筆債券進(jìn)行展期，并已開始聘請律師團(tuán)隊(duì)，做了呈請清盤的準(zhǔn)備。

德信投資人代表在《投資人給德信胡老板的第二封信》中指出，建議德信方面退地償債，直言：“時(shí)至當(dāng)下，還在考慮還美元債和退地哪個(gè)成本高哪個(gè)成本低，這是極度不專業(yè)的行為?！?/p>

11月18日，一位接近該筆美元債債權(quán)人的業(yè)內(nèi)人士劉云（化名）向時(shí)代周報(bào)記者透露，目前持有份額超過35%的債權(quán)人態(tài)度都十分明確，即不接受任何條件的交換要約，只接受剛兌。

同日，時(shí)代周報(bào)記者就“債務(wù)展期進(jìn)展”“是否會考慮退地等方式回籠資金，從而實(shí)現(xiàn)剛兌”“如何確保企業(yè)經(jīng)營流動(dòng)性”等問題向德信相關(guān)人士發(fā)出采訪函，對方回應(yīng)稱：“一切以公告為準(zhǔn)”。

美元債尋求展期

11月17日，一名華東TOP30房企人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，今年以來，大部分房企對到期美元債的態(tài)度都相對“曖昧”。由于美元大幅升值，半年多時(shí)間里升值近15%，直接導(dǎo)致企業(yè)需要多還一大筆錢。此時(shí)德信尋求展期，或是出于降低償還美元債成本考慮。

據(jù)澎湃新聞此前報(bào)道，該債券的存續(xù)金額為3.483億美元，欲交換形成新票據(jù)“2024年11月到期7.95%優(yōu)先票據(jù)”（到期日為新票據(jù)發(fā)行后2年）。

而德信給出的交換條件是，每1000美元本金存續(xù)債券，交換為現(xiàn)金支付20美元本金償還、980美元本金新票據(jù)。利息分兩部分，即交割日支付50%，另外50%半年后支付。

如交換要約未通過，德信將進(jìn)行協(xié)議安排債務(wù)重組。如存續(xù)債券達(dá)到最低交換比例，公司計(jì)劃推進(jìn)交換要約，而暫不考慮債務(wù)重組，除非任何債權(quán)人對公司發(fā)起法律行動(dòng)，如Statutory Demand（法定追債信）或清盤呈請等。

劉云透露，債權(quán)人不接受展期的一個(gè)重要原因是，本次到期美元債是德信手中的最后一筆美元債，且德信并非沒有償債能力。

德信投資人代表在《投資人給德信胡老板的第二封信》中指出：“（德信）杭州有塊土地能退，退了能收回4個(gè)億的現(xiàn)金，但是德信管理層居然還在心疼退地帶來的那一點(diǎn)契稅損失而舍不得退地?！?/p>

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，德信至少獲取3宗地塊，均位于浙江省，其中2宗為4月25日在杭州市首批集中供地中獲得，總價(jià)為22.65億元。

此外，也有投資人擔(dān)心，如果展期可能還會導(dǎo)致購房人因?yàn)閾?dān)心德信項(xiàng)目爛尾而對公司失去信心。如果上述情況發(fā)生，德信將面臨銷售下滑，現(xiàn)金流將在短期內(nèi)走向惡化。

據(jù)德信近期披露的未經(jīng)審核運(yùn)營數(shù)據(jù)，10月公司實(shí)現(xiàn)銷售額30.1億元，較去年同期的51.7億元下降41.78%。今年前10個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售額約305.5億元，較去年同期的622.7億元下降50.94%。

“時(shí)間換空間”或難持續(xù)

近期，標(biāo)普全球評級發(fā)布的研究報(bào)告指出，一些開發(fā)商頻繁使用置換和展期來解決債券違約問題，一方面原因是房企越來越難以從項(xiàng)目公司提取現(xiàn)金。另一方面，嚴(yán)格的賬戶監(jiān)管規(guī)則短期內(nèi)不會大幅放松。另外，銀行和信托公司擔(dān)心合聯(lián)營項(xiàng)目的交易對手風(fēng)險(xiǎn)，以及明股實(shí)債等隱性債務(wù)，疊加合約銷售額急劇下降，這些擔(dān)憂促使債權(quán)人撤資，給開發(fā)商帶來流動(dòng)性壓力。

對困境開發(fā)商而言，在維持運(yùn)營和住房交付的同時(shí)，債務(wù)的置換和展期通常是最現(xiàn)實(shí)的流動(dòng)性解決方案。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，過去12個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商已完成278億美元困境債券的置換或展期。

標(biāo)普全球評級認(rèn)為，由于債權(quán)人需花費(fèi)時(shí)間評估房地產(chǎn)市場情況，暫時(shí)不愿立即推動(dòng)大量房企進(jìn)行重組。但如果銷售不能盡快復(fù)蘇，投資者或?qū)⒕芙^反復(fù)展期，而可能更愿意通過發(fā)行人的整體重組或庭內(nèi)處置獲得償付。

中國企業(yè)信用研究分析師李暢則向時(shí)代周報(bào)記者表示，雖然大部分債權(quán)人愿意給與開發(fā)商恢復(fù)流動(dòng)性的空間，但開發(fā)商用置換和展期應(yīng)對違約的做法或?qū)㈦y以持續(xù)。

“第一階段，房企請求投資者置換違約債券或進(jìn)行展期，以贏取等待樓市復(fù)蘇的時(shí)間。下一階段，我們假設(shè)投資者對延期償付失去耐心，特別是在住宅銷售沒有很快復(fù)蘇的情況下。若銷售復(fù)蘇停滯，開發(fā)商的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將演變成資不抵債風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)延期只為贏取時(shí)間，而不會從根本上解決開發(fā)商杠桿過高的問題。” 李暢進(jìn)一步指出。