“首套住房房貸利率6.45%，能不能也降一下?”“已經(jīng)買房了，也能享受調(diào)降利率嗎”“啥時(shí)候開始生效啊，最近剛辦理了房貸，還能調(diào)整嗎?”……5月16日，北京商報(bào)記者注意到，央行、銀保監(jiān)會(huì)調(diào)降首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的消息，持續(xù)引發(fā)熱議。

從用戶反饋的信息來看，存量用戶貸款利率能否減少、二套房利率是否有寬松可能、所在地是否會(huì)同步調(diào)降利率下限等問題，仍是集中關(guān)注點(diǎn)。而北京商報(bào)記者多方采訪了解到，5月16日，已有地區(qū)銀行開始按照調(diào)整后的利率下限發(fā)放房貸，結(jié)合當(dāng)前房市大環(huán)境，存量用戶貸款利率、二套房利率等均有下調(diào)可能。

存量用戶房貸仍有“打折”空間

央行、銀保監(jiān)會(huì)調(diào)降首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的消息，在業(yè)內(nèi)“刷屏”了。5月15日，央行在周末祭出“大招”，明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(即“LPR”)減20個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)依舊遵循因城施策的原則，由各城市在這一基礎(chǔ)上，自主確定最終房貸利率。

由于并非是直接調(diào)降5年期LPR利率，因此只有滿足條件的新購首套房用戶才能享受這一利率調(diào)降“福利”。這也讓不少存量用戶發(fā)出了“靈魂考問”：在貸用戶的房貸還有可能便宜嗎?答案是肯定的。

無法“吃”到這一波政策紅利的情況下，存量用戶房貸下降的途徑究竟在哪里，北京商報(bào)記者也向多位分析人士進(jìn)行了了解。從相關(guān)反饋信息來看，調(diào)降5年期LPR仍是最主要的渠道，5年期LPR基準(zhǔn)利率的變動(dòng)會(huì)同時(shí)影響已購房和未購房的居民房貸。

5月16日，央行開展了1000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對5月17日MLF到期的續(xù)做)和100億元公開市場逆回購操作，中標(biāo)利率2.85%保持不變?；贛LF的錨定作用，市場對將于5月20日披露的LPR走勢態(tài)度不一。在融360數(shù)字科技研究院分析師李萬賦看來，考慮到剛剛調(diào)降下限，5月調(diào)低5年期LPR的概率很小。

貝殼研究院則認(rèn)為，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力依然存在，內(nèi)外部擾動(dòng)下信用擴(kuò)張十分緩慢。在此背景下，貨幣政策維持寬松必不可少，但也要考慮內(nèi)外兼顧和物價(jià)平衡，因此現(xiàn)階段結(jié)構(gòu)性工具比總量工具更加有效。在多工具并用的背景下，金融機(jī)構(gòu)負(fù)債成本壓降已經(jīng)初見成效，5月LPR利率有望在MLF利率維持不動(dòng)的背景下單獨(dú)調(diào)降。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，對于存量用戶來說，房貸利率下降的途徑不僅僅只在于LPR下降，央行、各家商業(yè)銀行以及地方政府都可以主動(dòng)調(diào)降房貸利率，甚至給予不同力度的貼息。5月LPR走勢依然有下降趨勢，未來房地產(chǎn)金融也會(huì)進(jìn)一步加快和加大寬松的頻率與力度。

當(dāng)前各地房貸主要采用的是5年期LPR+點(diǎn)差的形式，5年期LPR報(bào)價(jià)發(fā)生變化后，存量用戶房貸發(fā)生變化的可能性加大。而自2019年8月，個(gè)人住房商貸利率錨定5年期LPR利率以來，5年期LPR報(bào)價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了數(shù)次調(diào)降。

此外，同樣需要注意的是，即便5月5年期LPR利率的下調(diào)，也并不意味著所有用戶都可以立刻享受到房貸“折扣”。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)則，房貸利率調(diào)整周期多為一年，具體調(diào)整時(shí)間、對標(biāo)參考的5年期LPR報(bào)價(jià)等，均要看用戶與銀行約定的重新定價(jià)日。

二套房利率寬松值得期待

按照新規(guī)，除了存量用戶無法享受這一利率外，相關(guān)通知中也明確提出二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行?，F(xiàn)行規(guī)定則要求，二套房商業(yè)性貸款利率下限為LPR+60個(gè)基點(diǎn)。

對于二套房利率同樣“松綁”的可能性，多位分析人士向北京商報(bào)記者直言仍有較大可能。貝塔研究院預(yù)計(jì)，在穩(wěn)增長訴求愈發(fā)增強(qiáng)的背景下，未來地產(chǎn)政策有必要進(jìn)一步放松，二套房相關(guān)政策也有望根據(jù)各地實(shí)際情況有所松綁。目前已經(jīng)有部分城市推出了放松二套房購房資格、降低二套房首付比例等政策，未來在因城施策的框架下降低二套房貸款利率也未必不可期待。

“從目前的房貸市場趨勢來看，二套房利率短期內(nèi)應(yīng)該也會(huì)繼續(xù)下調(diào)，但下調(diào)空間小于首套房。”李萬賦分析稱。

中國人民大學(xué)國際貨幣所研究員陳佳告訴北京商報(bào)記者，二套房利率是否具有政策面的寬松可能性，要取決于本次首套房政策績效。如果對實(shí)體經(jīng)濟(jì)、住房投資、拉動(dòng)消費(fèi)等方面的作用比較明顯，那么時(shí)機(jī)合適，二套房相關(guān)政策有可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣指出，當(dāng)前已有部分地區(qū)放寬了二套房的定位，例如用戶還清貸款后，即可按照首套房政策購買房屋。整體來看，二套房房貸利率并非一定要遵照首套房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，可根據(jù)市場需求循序漸進(jìn)推進(jìn)，否則容易出現(xiàn)二者之間市場不對稱的情況。

已有地區(qū)銀行開始執(zhí)行4.4%利率

盡管存量用戶以及二套房等均不適用于這一新規(guī)，但央行這一調(diào)整舉措還是讓樓市“沸騰”起來，用戶也議論不斷。按照當(dāng)前新規(guī)要求以及最新5年期LPR報(bào)價(jià)4.6%，個(gè)人住房貸款利率最低可到達(dá)4.4%。而在因城施策、自主定價(jià)的大背景下，只有各地同步下調(diào)，用戶才能享受這一福利。

針對這一情況，李萬賦告訴北京商報(bào)記者，央行下調(diào)首套住房利率下限后，各地同步下調(diào)房貸利率的可能性比較大，尤其是那些目前已按最低下限水平執(zhí)行首套房貸利率的城市。

據(jù)李萬賦介紹，融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測到，5月16日，已經(jīng)有部分城市的銀行開始執(zhí)行4.4%的首套房貸利率。

結(jié)合各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，貝塔研究院認(rèn)為調(diào)降利率下限大概率集中在二三線城市，一線城市的放松仍然需要謹(jǐn)慎。一方面是二三線城市地產(chǎn)銷售壓力和庫存壓力要顯著大于一線城市，另一方面一線城市需求相對來說比較旺盛，對房貸利率比較敏感，還是要以“穩(wěn)”為主，避免引起房價(jià)的大幅上行。

柏文喜同樣直言，各地方政府對于樓市回暖的迫切性更為強(qiáng)烈，因此各地同步調(diào)降利率下限的可能性非常之大，而且幅度也可能更大。

堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀審慎監(jiān)管

5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了前4月國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，整體表現(xiàn)弱于市場預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降2.7%。全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元，下降29.5%。

在房地產(chǎn)金融的調(diào)控中，李萬賦認(rèn)為，近期利率松綁主要還是因?yàn)椋?span id="89m3v9t" class="keyword">近期國內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)，房貸市場需求比較低迷，通過下調(diào)房貸利率，則可以刺激用戶需求。

事實(shí)上，長期以來，監(jiān)管方始終強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持住房不炒的定位，本次新規(guī)中限定的首套、普通自住房等要求，也直指剛性和改善性住房需求。此前，中共中央政治局會(huì)議也提出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

陳佳進(jìn)一步分析表示，央行調(diào)降首套房貸利率下限給了各地自主裁量權(quán)，但最終各地市場利率表現(xiàn)不僅僅取決于供給側(cè)的利率;更需要各地住房真實(shí)需求側(cè)的支持，這就包括一系列房改、醫(yī)改、教改、落戶、就業(yè)、保障等配套政策支持;只有解放了套在房貸利率上的各種隱形政策桎梏，才可能真正給住房市場利率松綁。

陳佳強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)與金融的關(guān)系一度錯(cuò)綜復(fù)雜，近年來房地產(chǎn)企業(yè)大多積極轉(zhuǎn)型新興服務(wù)型物業(yè)，積極嘗試不斷降低杠桿率、壓降行業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和集中度，未來仍需要堅(jiān)持宏觀審慎監(jiān)管，微觀積極創(chuàng)新和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)防控。(記者 岳品瑜 廖蒙)