在4月住戶住房貸款出現(xiàn)罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)后，樓市周末迎來(lái)重磅利好，房貸降息了。

5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱《通知》)。從內(nèi)容來(lái)看，主要涉及三方面重點(diǎn)：一是，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn);二是，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行;三是，各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

在全國(guó)政策下限調(diào)整后，各地政策是否同步調(diào)整?對(duì)居民家庭影響有多大?降低利率會(huì)不會(huì)刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲?第一財(cái)經(jīng)就此采訪了業(yè)內(nèi)專家。

購(gòu)買首套房能省多少錢?

2019年8月，央行發(fā)布公告，要求首套商業(yè)房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。但一些地區(qū)并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行上述加點(diǎn)規(guī)定。

此次《通知》落地后，對(duì)貸款購(gòu)買首套普通自住房的居民家庭影響有多大?

根據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期LPR顯示，1年期LPR為3.70%，5年期以上LPR為4.60%。

這意味著，根據(jù)《通知》調(diào)整后，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.4%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍為5.2%。全國(guó)政策調(diào)整后，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有所減少。

業(yè)內(nèi)專家算了一筆賬：按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息支出約2萬(wàn)元。

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林表示，此次房貸利率下限調(diào)整，最大降幅為20個(gè)基點(diǎn)，各地因城施策，根據(jù)情況在4.4%~4.6%之間確定利率下限，這對(duì)于首套房貸利率下調(diào)是有推動(dòng)作用的。

“主要是通過(guò)打破利率下限的限制，以此促進(jìn)銀行間對(duì)首套房按揭競(jìng)爭(zhēng)的方式，來(lái)促進(jìn)首套房按揭利率的下行。這個(gè)政策出臺(tái)以后，各家銀行會(huì)適度調(diào)整自己的首套房利率政策。”盤和林稱。

不同地區(qū)政策有何不同?

實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。

《通知》指出，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在2022年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。此外，部分省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國(guó)政策范圍內(nèi)下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和自身經(jīng)營(yíng)策略，作出的差別化、市場(chǎng)化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的特征。

盤和林認(rèn)為，采取因城施策的做法，是讓各地視房地產(chǎn)的情況來(lái)制定下限，比如一線城市可能不會(huì)改變利率下限，而小城市可能下調(diào)按揭利率下限，以此打開銀行對(duì)房地產(chǎn)按揭的利率下降空間，以低利率促進(jìn)首套房剛需用戶購(gòu)買，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示，此次下調(diào)住房貸款利率定價(jià)下限，進(jìn)一步優(yōu)化了商業(yè)銀行房貸利率自律定價(jià)機(jī)制，擴(kuò)大了部分區(qū)域商業(yè)銀行房貸利率定價(jià)空間，也符合部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

央行最新數(shù)據(jù)顯示，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

“4月居民信貸下滑，反映國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求端仍低迷。通過(guò)下調(diào)房貸利率定價(jià)下限，讓各區(qū)域商業(yè)銀行能根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘泄┬枨闆r與城市政府調(diào)控要求，靈活調(diào)節(jié)，促進(jìn)樓市加快恢復(fù)平衡。”周茂華預(yù)計(jì)，接下來(lái)部分樓市供給相對(duì)大、需求偏冷的區(qū)域房貸利率將出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，減輕剛需購(gòu)房成本。

會(huì)否刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲?

房貸利率松綁后，市場(chǎng)也在關(guān)注這一政策信號(hào)是否會(huì)刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲?

15日，在2022年第三屆清華五道口首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)張斌就表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的分化，如果拉長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間看，過(guò)去大部分時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)是易熱難冷，但是未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間可能就是易冷難熱，不能因控制幾個(gè)大城市的房?jī)r(jià)問(wèn)題，綁架了全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)。對(duì)個(gè)別城市的房?jī)r(jià)更應(yīng)該因城施策而不應(yīng)該是綁架貨幣政策。

“就貨幣政策而言，降低房貸利率，推動(dòng)房貸利率的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，把利率真正給降下去，把大家買房的成本給降下去，對(duì)提升住房銷售、改善房企現(xiàn)金流還是有幫助的，而且這方面我們也有政策空間。”張斌強(qiáng)調(diào)。

對(duì)于此次調(diào)整差別化住房信貸政策，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，在相關(guān)政策影響逐步到位后，房?jī)r(jià)有可能會(huì)企穩(wěn)，但也并不存在出現(xiàn)大幅度反彈的可能性。很多地區(qū)對(duì)于投資性的需求管理還處于收緊狀態(tài)，“房住不炒”政策還會(huì)繼續(xù)。

4月29日，中共中央政治局會(huì)議就房地產(chǎn)市場(chǎng)表態(tài)，增加了“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的措辭，此后，央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門也相繼表態(tài)，對(duì)住房金融政策進(jìn)行“松綁”。

“調(diào)整首套房貸利率下限有助于提振住房需求，更好地滿足居民住房剛性需求。”連平認(rèn)為，無(wú)論是對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)還是穩(wěn)就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對(duì)全局而言是非常重要的。穩(wěn)住房地產(chǎn)投資有利于宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)。

連平預(yù)計(jì)，下一個(gè)階段，住房金融環(huán)境將進(jìn)一步改善，包括采取下調(diào)房貸利率、放寬地方公積金貸款制度、有條件的城市將逐步取消限制性購(gòu)房政策，推動(dòng)個(gè)人按揭貸款增速逐步企穩(wěn)回升。

中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，下調(diào)首套房貸利率具有緊迫性，或?qū)a(chǎn)生三個(gè)作用：一是穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，激發(fā)新的住房消費(fèi)需求;二是傳遞“穩(wěn)房?jī)r(jià)”信號(hào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展;三是降低住房消費(fèi)支出，進(jìn)而提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。當(dāng)然，這只是首套房貸利率下限的調(diào)整，不同地區(qū)、不同銀行實(shí)際執(zhí)行的利率或有不同，對(duì)“普通自住房”也需要進(jìn)行界定。