近日，記者獲悉，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合對金融機構(gòu)發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》(下稱《通知》)，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目。

與此同時，兩場相關(guān)的座談會也相繼召開，鼓勵優(yōu)質(zhì)民營房地產(chǎn)企業(yè)以及國有房地產(chǎn)企業(yè)，并購出現(xiàn)風(fēng)險的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，支持銀行滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對出現(xiàn)風(fēng)險的大型房地產(chǎn)企業(yè)，不盲目抽貸斷貸，打消房企和金融機構(gòu)的一些疑慮，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

隨著房地產(chǎn)項目并購融資環(huán)境逐步回暖，預(yù)計接下來房地產(chǎn)行業(yè)將會迎來一波項目并購潮。

重點支持收購出險房企優(yōu)質(zhì)項目

市場分析認為，在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，并購也許是速效藥，是激活企業(yè)和盤活資產(chǎn)的重要途徑。但值得注意的是，與此前幾輪房地產(chǎn)行業(yè)并購重組交易標(biāo)的多以股權(quán)為主有所不同，《通知》此次明確，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，而非企業(yè)本身。

《通知》內(nèi)容主要涉及六個方面，一是明確銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購流動性困難房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

“過去，房地產(chǎn)企業(yè)也會出現(xiàn)一些經(jīng)營困難，每年都有大量中小房企倒閉，但這些房企的退出并不會對市場產(chǎn)生影響，其中一個重要的風(fēng)險化解手段就是并購，由別的大型企業(yè)收購或者把項目買去。目前，一些相對來說比較大的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了風(fēng)險事件，做好相關(guān)風(fēng)險化解工作，并購也是一個很重要的手段。”從接近監(jiān)管人士處了解到，此次《通知》兼并收購的主體要自身條件較好，否則也會拖累參與并購的房地產(chǎn)企業(yè)自身。

《通知》也在加大債券融資支持力度方面明確了導(dǎo)向，即支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目的兼并收購。一方面，人民銀行鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率;另一方面，也鼓勵金融機構(gòu)投資并購債券和并購票據(jù)等債務(wù)融資工具。

此外，《通知》提出，要積極提供并購的融資顧問服務(wù)。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)揮客戶和網(wǎng)絡(luò)渠道優(yōu)勢，整合信貸、投行、金融市場的業(yè)務(wù)資源，提供融資顧問服務(wù)。同時，加強與證券公司、會計師事務(wù)所等第三方機構(gòu)的合作，匹配并購雙方需求，提高并購成功率。

在提高并購服務(wù)效率方面，《通知》要求，加快重點房地產(chǎn)企業(yè)項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率。對于風(fēng)險可控的項目，可以提前啟動盡職調(diào)查和信貸審查。推動地方政府優(yōu)化被收購房地產(chǎn)項目預(yù)售資金管理，加快權(quán)證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環(huán)境。

《通知》強調(diào)，銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照穿透原則評估項目的合規(guī)性。不能只看項目的表面，還要穿透到底層，查看該項目是否合規(guī)，同時要嚴格遵守房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管要求，加強并購貸款的風(fēng)險控制和貸后管理，做好資金用途的監(jiān)控。

另外，《通知》明確，要建立報告制度和宣傳機制。銀行業(yè)金融機構(gòu)要建立重點房地產(chǎn)企業(yè)項目并購貸款的報告制度，按月向人民銀行和銀保監(jiān)會報告其開展并購金融服務(wù)的情況、存在的問題和建議，積極配合并購雙方披露項目并購和金融支持的信息。

融資環(huán)境回暖促行業(yè)良性循環(huán)

第一記者從業(yè)內(nèi)了解到，前一段時間由于市場形勢變化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨一定的流動性短缺。基于此，一些房企擔(dān)心對經(jīng)營困難的房企承債式收并購，可能會影響收并購方自身的負債指標(biāo)。

融資環(huán)境改善是房企開展項目并購的直接動力源(600405)。四季度以來，金融部門多次發(fā)聲“滿足合理的住房信貸需求”、“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。商業(yè)銀行個人按揭貸款、開發(fā)貸款投放速度相應(yīng)加快，涉房貸款融資環(huán)境正在改善。

記者獲悉，近期兩場關(guān)于房地產(chǎn)融資的重要會議相繼召開，向市場傳遞金融部門維護房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”的信號。

近日，央行、國資委召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，參會機構(gòu)主要為優(yōu)質(zhì)的大型民營房地產(chǎn)企業(yè)以及國有房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則并購出現(xiàn)風(fēng)險的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

此外，央行、銀保監(jiān)會也于近期召集部分銀行業(yè)金融機構(gòu)進行座談，希望銀行業(yè)金融機構(gòu)能夠積極推進并提供并購貸款，對出現(xiàn)風(fēng)險的大型房地產(chǎn)企業(yè)不要盲目抽貸斷貸。

實際上，這并非金融監(jiān)管部門針對房企并購貸款的首次發(fā)聲。早在12月3日，銀保監(jiān)會有關(guān)負責(zé)人答記者問中已指出，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國銀行間市場交易商協(xié)會于12月10日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會指出，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊債務(wù)融資工具用于并購項目或已售在建項目建設(shè)。

紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟學(xué)家李奇霖分析，過去幾年整個房企資金鏈條高度依賴房地產(chǎn)預(yù)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，這是維持規(guī)模擴張、存量債務(wù)償還的重要基礎(chǔ)和前提條件，但這一模式在2021年房地產(chǎn)調(diào)控下發(fā)生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴張上限，二是房價上漲預(yù)期不再，三是信用風(fēng)險壓力加大，購房者和房企之間信任關(guān)系被打破，這讓預(yù)售回款難度進一步加劇。于是，整個房地產(chǎn)業(yè)鏈條在一定程度上陷入一種“惡性循環(huán)”。

李奇霖認為，把房地產(chǎn)行業(yè)的“惡性循環(huán)”變成“良性循環(huán)”，其中一個辦法就是對于有出清壓力的房企，鼓勵龍頭優(yōu)質(zhì)房企去收購低價拋售的資產(chǎn)，這些龍頭優(yōu)質(zhì)房企本身可以從金融機構(gòu)獲得穩(wěn)健溢價，融資成本低，這都有助于促進行業(yè)良性循環(huán)和市場化出清。