通州月亮河商圈里一家經(jīng)營(yíng)了五年的電影院——東融國(guó)際影城大門(mén)緊閉，陷入一場(chǎng)糾紛。8月8日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東融國(guó)際影城月亮河店大門(mén)緊閉，在影城租賃店鋪的商家也被迫一同停業(yè)。事件起因則是影城與房東北京凱瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“凱瑞地產(chǎn)”)存在錢(qián)款糾紛，雙方各執(zhí)一詞。作為月亮河度假村內(nèi)唯一的一家影院，月亮河商圈內(nèi)的居民對(duì)其有著較強(qiáng)的需求，長(zhǎng)期停業(yè)對(duì)消費(fèi)訴求的滿(mǎn)足存在一定影響，會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者尋找其他可替代的影城。

爭(zhēng)端：影城與房東各執(zhí)一詞

東融國(guó)際影城月亮河店已經(jīng)關(guān)閉7天，8月1日夜間影城大門(mén)被凱瑞地產(chǎn)焊死，截至記者發(fā)稿，被焊死的大門(mén)依舊沒(méi)有打開(kāi)的跡象。影城門(mén)口貼著《致東融影院廣大會(huì)員及合作商戶(hù)的告知書(shū)》、《解除合同通知書(shū)》和《東融國(guó)際影城會(huì)員告知書(shū)》。

東融國(guó)際影城月亮河店與凱瑞地產(chǎn)陷入了難以調(diào)和的矛盾中，雙方各執(zhí)一詞，在錢(qián)款上難以達(dá)成和解。凱瑞地產(chǎn)在《解除合同通知書(shū)》中表示，影城共計(jì)拖欠1885.3多萬(wàn)元，包括租金538.8787萬(wàn)元，滯納金895.4434萬(wàn)元、違約金450.9732萬(wàn)元。

對(duì)于凱瑞地產(chǎn)的說(shuō)法，北京東融樂(lè)華國(guó)際影院管理有限公司給出了不同的說(shuō)法。東融國(guó)際影城稱(chēng)，大門(mén)被焊死后，影城按照此前的協(xié)商結(jié)果，交給房東150萬(wàn)元，但錢(qián)轉(zhuǎn)過(guò)去后影城大門(mén)仍未解封。

凱瑞地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)，焊死影城大門(mén)前，凱瑞地產(chǎn)多次書(shū)面通知，要求影城方還錢(qián)，但影城并沒(méi)有支付相關(guān)金額。東融國(guó)際影城則表示，影城大門(mén)焊死前并未收到關(guān)于房租、違約金等任何公告和書(shū)面通知。目前雙方已訴諸法律解決此事。

針對(duì)東融國(guó)際影城欠租相關(guān)事宜，記者從東融國(guó)際影城月亮河店吳姓負(fù)責(zé)人處了解到，合同規(guī)定2020年?yáng)|融國(guó)際影城的全年租金為450萬(wàn)元。吳姓負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)，受疫情影響，影城并未全年?duì)I業(yè)。記者了解到，東融國(guó)際影城曾與凱瑞房地產(chǎn)實(shí)際控制人就2020年和2021年的租金進(jìn)行協(xié)商溝通，但協(xié)商沒(méi)有達(dá)成一致。

記者了解到，東融國(guó)際影城在北京共有5家門(mén)店。不僅只有通州月亮河?xùn)|融國(guó)際影城無(wú)法經(jīng)營(yíng)。草橋店?yáng)|融國(guó)際影城也已關(guān)門(mén)，該吳姓負(fù)責(zé)人稱(chēng)，因疫情等不可抗力因素，影城并未盈利，無(wú)法支付房租，“是被迫閉店的”。

專(zhuān)家：違約金不合理

記者通過(guò)凱瑞地產(chǎn)與影城所簽訂的房屋租賃發(fā)現(xiàn)，東融國(guó)際影城月亮河店的租賃期限為2016年3月1日至2031年10月31日。2019年3月1日至2020年2月28日，東融國(guó)際影城需要向凱瑞地產(chǎn)每年支付人民幣450萬(wàn)元的租金。

除此之外，按照《解除合同通知書(shū)》，收取租賃保證金100萬(wàn)元，費(fèi)用支付方式為季付，季度開(kāi)始10日之前一次性支付。如承租方(即東融國(guó)際影城月亮河店)未在規(guī)定期限內(nèi)繳費(fèi)，出租方(即凱瑞地產(chǎn))有權(quán)按照房屋租賃合同約定的日千分之五收取相應(yīng)的滯納金。凱瑞公司提出影城的滯納金為895萬(wàn)元。

承租方逾期繳納本合同約定的租金或能源等其他各項(xiàng)費(fèi)用超過(guò)15日的，出租方有權(quán)解除本合同，且保證金100萬(wàn)元不予退還。承租方還需繳納當(dāng)年全年租金總數(shù)的違約金，2020年即為450萬(wàn)元。

按照凱瑞公司提出的895萬(wàn)元滯納金、450萬(wàn)元違約金計(jì)算，兩者合計(jì)1345萬(wàn)元，其所要的滯納金和違約金，超過(guò)了法律條文中的違約金不得超過(guò)欠款總租金30%的規(guī)定。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條第二款對(duì)違約金規(guī)定了一個(gè)一般性參考標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。本事件中，損失的金額即為拖欠的房租。

海南省預(yù)防犯罪研究會(huì)法律顧問(wèn)處主任郭培員稱(chēng)，違約金的數(shù)額雙方依據(jù)公平原則合理約定，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，如果約定的違約金、滯納金等總數(shù)額超過(guò)實(shí)際損失的30%，一般認(rèn)為是過(guò)分的、不合理偏高，可以協(xié)商減低或者請(qǐng)求人民法院調(diào)整。

郭培員認(rèn)為，雖然疫情屬于不可抗力，因不可抗力造成的違約行為各方不承擔(dān)違約責(zé)任，其中最重要的系不可抗力與違約行為具有因果關(guān)系。但對(duì)于房屋租賃的雙方而言，出租人提供了租賃物之后，承租方的義務(wù)是支付租金。在疫情期間交付租金行為仍然可以通過(guò)網(wǎng)銀等方式支付，故而不交付租金與疫情不具有因果關(guān)系，承租人不能因此拒交租金。疫情給各方造成了重大損失，各方可以協(xié)商對(duì)疫情期間的房租租金進(jìn)行調(diào)整。

影響：消費(fèi)者將另尋替代品

東融國(guó)際影城的關(guān)閉，對(duì)周?chē)M(fèi)者與商戶(hù)的影響不容小覷，甚至對(duì)月亮河商圈的影響也難以忽視，據(jù)悉，該影院有5萬(wàn)會(huì)員和11家餐飲商鋪。8月6日，北京商報(bào)記者在東融國(guó)際影城門(mén)口看到了7位在影城內(nèi)餐飲區(qū)開(kāi)店的老板。

一位在影城內(nèi)開(kāi)了三年店的商家向記者稱(chēng)，當(dāng)初以押一付一的形式向影城租賃了一家店鋪，每天店鋪的流水將近2萬(wàn)元，“店里的冰箱存著生鮮品。如果影城再不正常營(yíng)業(yè)，貨就全賠進(jìn)去了”。另一位商家稱(chēng)，店鋪周六日的營(yíng)業(yè)額5000-6000元，工作日基本上在3000-4000元，“7天不能營(yíng)業(yè)期間，耗損達(dá)到4萬(wàn)元”。

據(jù)記者了解，商戶(hù)并非是直接和凱瑞公司簽訂的房屋租賃合同，而是和影院簽訂的合同。商戶(hù)按月向影城交租金，8月租金15日才到期，影院向商家收取了押金。影院無(wú)法營(yíng)業(yè)，商鋪的損失何時(shí)能得到賠償，即便是想繼續(xù)開(kāi)店，但與何人續(xù)約也成了問(wèn)題。

凱瑞相關(guān)物業(yè)人員表示，愿意與影城里的餐飲商鋪直簽合同，但前提是需要影院方歸還告示中的欠款。吳姓負(fù)責(zé)人則強(qiáng)調(diào)，“影院突然被焊門(mén)是突發(fā)事件，如果影院可以正常營(yíng)業(yè)，相應(yīng)問(wèn)題能得到解決”。

影城門(mén)口不斷有前來(lái)詢(xún)問(wèn)情況的消費(fèi)者，王女士稱(chēng)，當(dāng)初300元辦了一張卡，現(xiàn)在卡里還剩280元，但影城卻關(guān)了。

《東融國(guó)際影城會(huì)員告知書(shū)》未提及退款問(wèn)題。影城吳姓負(fù)責(zé)人稱(chēng)，會(huì)員可以去其他門(mén)店，但所有設(shè)備包括服務(wù)器都被鎖在了影城內(nèi)，目前無(wú)法核實(shí)會(huì)員的身份和金額。記者詢(xún)問(wèn)西小口店?yáng)|融影城得知，客服人員稱(chēng)是單店經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，其他影城會(huì)員卡不能在該店使用。

記者走訪調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，北京東融國(guó)際影城是月亮河度假村唯一的一座影城，同時(shí)也是北京第二大影城，對(duì)月亮河度假村乃至月亮河商圈的重要性可想而知。在月亮河度假村內(nèi)有大量的餐廳，比如譚家食府、湖景咖啡廳等，還有KTV、大型桑拿廣場(chǎng)和中醫(yī)保健按摩等業(yè)態(tài)，但電影院僅此一家。

在高德地圖App上，距離月亮河度假區(qū)2.1公里有一家華聯(lián)影院，距離月亮河3公里有一家納美國(guó)際影城，都在營(yíng)業(yè)中。居住在月亮河附近且在東融國(guó)際影城辦卡的王女士稱(chēng)，之所以選擇東融國(guó)際影城辦卡觀影，是由于其離家比較近，而且環(huán)境不錯(cuò)，“納美國(guó)際影城是后建的，華聯(lián)影院錄像廳又相對(duì)較小”。

此外，月亮河度假村周?chē)?span id="26pogsr" class="keyword">近30個(gè)居民小區(qū)，比如京貿(mào)國(guó)際城、河畔麗景等，對(duì)電影院有訴求的消費(fèi)者不在少數(shù)。

“影城不是絕對(duì)唯一帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的因素。”北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴(lài)陽(yáng)稱(chēng)，現(xiàn)在的出行很少是專(zhuān)程購(gòu)物，更多的是休閑文化娛樂(lè)的體驗(yàn)。影城是其中重要的一項(xiàng)選擇內(nèi)容，對(duì)消費(fèi)者有很大的吸引力，但并不是絕對(duì)作用，密室、劇本殺等也能帶動(dòng)客流。

上海金融與法律研究院劉遠(yuǎn)舉稱(chēng)，一個(gè)商圈的影城突然不營(yíng)業(yè)了，為滿(mǎn)足消費(fèi)需求，消費(fèi)者會(huì)盡快尋找其他影城進(jìn)行替代。