畢業(yè)季過后，大量高校畢業(yè)生邁入工作崗位，同時尋找自己的“安身小窩”。然而，由于涉世未深、經(jīng)歷不足，許多畢業(yè)生第一次租房“吃虧”的情況并不少見。甚至有不少畢業(yè)生感慨：“租房比求職還難。”

房屋中介是否正規(guī)?房租是否合理?房屋是否合法安全?物品損害如何確定賠償責(zé)任?近日，北京市房山區(qū)人民法院發(fā)布了該院審理的房屋租賃糾紛典型案例，《法治日報》記者對其中的部分案例進(jìn)行梳理，以期通過以案釋法厘清畢業(yè)季租房難題，讓廣大畢業(yè)生租得安心，租得放心。

本報記者 　 徐偉倫

本報實習(xí)生 劉奕軒

本報通訊員 何棟華

同一房源多家中介

擇優(yōu)選擇不算跳單

2021年6月，一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人石某為剛畢業(yè)的李某推薦了一套某小區(qū)住宅，并提供了帶看服務(wù)。李某看房后表達(dá)了租房意向。石某與房東溝通后與李某協(xié)商簽約事項，但李某一直拖延不簽約并詢問中介費用優(yōu)惠問題。

經(jīng)多次溝通，李某表示已從其他中介公司租了石某推薦的房屋，但石某認(rèn)為李某這一行為屬于“跳單”，侵犯了公司利益，故代表公司訴至法院，要求李某支付中介信息服務(wù)費。

庭審中，李某告訴法官，租房前他跟隨多家中介進(jìn)行了實地看房，自己及房東均未與作為原告的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽署過任何形式的獨家委托協(xié)議，且該套房屋在多家中介機構(gòu)租房平臺均有掛出;簽訂合同前，自己也未通過此公司獲取到房東信息，更未與房東直接簽訂房屋租賃合同。因此，李某認(rèn)為，他與其他中介公司簽約并完成租賃的行為不構(gòu)成“跳單”。

法院審理后認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定及中介行業(yè)慣例，認(rèn)定承租人是否構(gòu)成“跳單”，關(guān)鍵看承租人是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件而訂立合同。一般而言，只要承租人實際接受了中介人的中介服務(wù)，又與第三人訂立了合同，就可以推定該合同成立與中介人提供的服務(wù)有因果關(guān)系。本案中，雖然原告先帶李某看過涉案房屋，但該房屋在多家中介公司掛牌出租，在多家中介公司向其推薦涉案房源的情況下，李某有權(quán)選擇報價低或者服務(wù)好的中介公司進(jìn)行交易。因此，李某的行為不構(gòu)成“跳單”違約，法院據(jù)此駁回了原告要求李某支付中介信息服務(wù)費的訴訟請求。

房屋違建合同無效

返還預(yù)付賠償損失

2022年7月，大學(xué)剛畢業(yè)的劉某與某村村民王某簽訂了租期為一年的房屋租賃合同，租下了王某的自建房，并支付一年租金1.8萬元。同年9月，此房因被認(rèn)定為違法建筑而拆除，劉某的電腦、紀(jì)念冊、書籍等物品因房屋突然被拆而損壞。

因就賠償事項協(xié)商未果，劉某訴至法院，要求判令雙方簽訂的租房合同無效，王某返還自己2022年10月至2023年6月期間的租金，并賠償財物損失、搬家人工費、運輸費等共計2萬元。

對此，王某表示，自己曾明確告知過劉某房屋可能被拆除，并于拆除前3日通知了劉某，房屋拆除后，在劉某認(rèn)可的情況下還為他另行租了新房，因此不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

法院審理后認(rèn)為，王某的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雙方訂立的房屋租賃合同應(yīng)屬無效。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出租違法建筑的合同應(yīng)屬無效，出租人應(yīng)返還相應(yīng)租金給承租人，但也有權(quán)向承租人主張使用房屋期間的占用費，具體標(biāo)準(zhǔn)可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及周邊房屋的租金標(biāo)準(zhǔn);承租人有權(quán)要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費用，此外，承租人還可依據(jù)出租人的過錯程度向出租人主張裝修損失及實際發(fā)生的搬遷損失。

本案中，涉案房屋已按違法建筑拆除，劉某主張返還預(yù)付租金及索賠搬家人工費、運輸費的合理部分，具有事實和法律依據(jù)，法院予以支持。關(guān)于財物損失，因劉某未提交有效證據(jù)證明損失數(shù)額，且拆除當(dāng)日劉某在現(xiàn)場未對書籍物品等進(jìn)行妥善處置導(dǎo)致擴大損失，法院對該項主張不予支持。據(jù)此，法院綜合案情后，判令王某返還劉某預(yù)付租金并賠償劉某搬家費等共計1.5萬元。

法官提醒，承租人在簽約前應(yīng)當(dāng)審查租賃房屋的規(guī)劃手續(xù)，避免因合同無效而無法繼續(xù)使用租賃房屋。若后期遇到合同無效的情形，承租人應(yīng)及時搬離租賃房屋，避免自身損失擴大。

擅自處理房東家具

構(gòu)成侵權(quán)折價賠付

2019年6月，賈某大學(xué)畢業(yè)后承租了蔣某的房屋，雙方簽訂的租賃合同對房屋狀況、合同解除、違約責(zé)任等事宜進(jìn)行了明確約定。2022年2月，雙方租賃關(guān)系終止，蔣某驗收時發(fā)現(xiàn)房屋部分設(shè)施損壞嚴(yán)重，遂要求賈某進(jìn)行賠償。

然而，賈某不僅拒絕賠償，還采取貼大字、門鎖灌膠水等過激行為，導(dǎo)致房屋無法繼續(xù)出租。對此，蔣某訴至法院，要求免退房屋押金，并要求賈某賠償房屋附屬設(shè)施財產(chǎn)損失、房屋無法出租期間的租金損失共計4.9萬元。

庭審中，賈某提起反訴，要求蔣某返還押金及水電費等共計7259.39元。賈某認(rèn)為，蔣某配備的沙發(fā)因年限較久及自然損耗已無法正常使用，扔掉舊沙發(fā)是基于對房屋享有合法的使用權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)任何賠償責(zé)任。退房時，他已主動向蔣某提供其他沙發(fā)以作更替，但蔣某主動放棄，因此不同意要求更換新沙發(fā)的訴訟請求。

法院審理后認(rèn)為，在使用出租房屋過程中，承租人具有按約定使用、妥善保管租賃物的義務(wù)，如未盡義務(wù)致使租賃物受到損失或者毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然，租賃物自然損耗的，承租人無需承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，賈某作為房屋承租人未依合同約定及誠實信用原則合理使用房屋、愛護房屋及內(nèi)部的設(shè)施設(shè)備，其擅自處置屋內(nèi)沙發(fā)的行為侵犯了蔣某的合法權(quán)益。同時，蔣某將房屋出租獲利，也應(yīng)承擔(dān)房屋及內(nèi)部設(shè)備設(shè)施因正常使用導(dǎo)致的折舊和合理損耗的風(fēng)險，不應(yīng)肆意向承租人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險、轉(zhuǎn)移成本。

法院在綜合考慮賈某的租期、租住期間產(chǎn)生的合理損耗、涉案家具的市場價格以及房屋的破損情況等因素的基礎(chǔ)上，酌定蔣某的相關(guān)損失為8000元。關(guān)于房屋無法出租的損失，法院認(rèn)為，因蔣某未能提供有效證據(jù)，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。

據(jù)此，法院判令承租人賈某賠償房東蔣某物品損失費8000元，蔣某須退還賈某押金及水電費共計7147元。

法官提醒，承租人應(yīng)妥善使用、保管房屋及屋內(nèi)設(shè)施，當(dāng)出現(xiàn)折舊和磨損情況時及時告知出租人，如出租人以此為由拒絕退還押金或者要求賠償，則需要判斷房屋和屋內(nèi)設(shè)施折舊是否超過正常使用限度。

合同初期任性解約

自擔(dān)責(zé)任押金難索

2022年6月，王某與楊某簽訂了房屋租賃合同，支付了押金8000元和月租金5000元，合同約定“房屋存在安全隱患的，承租人有權(quán)單方解除本合同，出租人向承租人支付違約金;承租人提前退租的，提前30日通知出租人，并支付違約金”。

同年6月30日，王某搬家時發(fā)現(xiàn)房屋存在浴霸燈暖和燃具無法使用、門鎖破損等問題，認(rèn)為租賃房屋存在安全隱患，遂將物品搬回，并于7月10日向楊某提出解除合同。后因雙方就合同解除事宜協(xié)商未果，王某將楊某訴至法院，要求確認(rèn)租賃合同解除，并要求楊某返還租金及押金共計1.3萬元。

庭審中，楊某同意解除合同，但否認(rèn)房屋存在安全隱患，并在庭上提起反訴，稱王某單方解除合同已構(gòu)成違約，押金應(yīng)作為違約金不予退還。

法院審理后認(rèn)為，王某在合同剛進(jìn)入履行狀態(tài)就提出退租過于隨意，其提出的租賃房屋相關(guān)問題并未構(gòu)成“安全隱患”，不足以成為解除合同的依據(jù)，因此王某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王某通知楊某解除合同，屬于明確表示不再履行合同義務(wù)，構(gòu)成預(yù)期違約，合同于通知當(dāng)天解除，王某應(yīng)支付合同開始至合同解除之日間的租金。據(jù)此，法院判決王某與楊某簽訂的租賃合同于2022年7月10日解除，8000元押金作為違約金不予退還，扣除租期后楊某須退還王某剩余租金3330元。

法官提示，租房需謹(jǐn)慎，承租人在簽訂房屋租賃合同時應(yīng)全面考察房屋狀態(tài)，充分考量自身情況與出租人就租金、租期、違約責(zé)任等合同條款進(jìn)行協(xié)商，在合理范圍內(nèi)明確違約責(zé)任，以避免不必要的麻煩。

法規(guī)集市

民法典相關(guān)規(guī)定

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十一條 承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

第七百一十四條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

老胡點評

安居方能樂業(yè)。近年來，高校畢業(yè)生在就業(yè)之前，大多需要租賃一處心儀的住房，先把自己安頓下來，以免除生活、工作后顧之憂。但由于部分初入社會的畢業(yè)生處世經(jīng)驗不足，在房屋租賃過程中往往容易引發(fā)爭端。

究其原因，一方面在于個別房屋出租方見利忘義、不講誠信，為了獲得高額租金，隨意夸大事實，甚至刻意隱瞞房屋存在的瑕疵和違法違規(guī)問題，為矛盾糾紛埋下隱患。另一方面，個別高校畢業(yè)生在租住房屋過程中，缺乏法律觀念和契約精神，草率簽約，輕易毀約，甚至故意毀壞房屋及其設(shè)施，成為矛盾糾紛的起因。

為防范、化解矛盾糾紛，促進(jìn)房屋租賃市場健康有序發(fā)展，首先，要深入開展法治宣傳和誠信教育，使房屋租賃雙方都能嚴(yán)格信守合同、全面善意履約。其次，主管部門要加強監(jiān)管，注重源頭治理，嚴(yán)防違法建筑、存在安全隱患房屋流入租賃市場，推動房屋租賃市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)，為高校畢業(yè)生安居樂業(yè)保駕護航。(法治日報 胡勇)