題：21城城中村改造，如何拉動房地產(chǎn)投資與銷售？

作者 夏磊 國海證券首席經(jīng)濟學家

【資料圖】

2023年以來，中央多次強調(diào)在超大特大城市推進城中村改造。城中村改造，有利于消除城市建設治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，是一項復雜艱巨的系統(tǒng)工程，也是群眾的迫切需要。本輪城中村改造立足實際，更強調(diào)發(fā)展的質(zhì)量與效益，與上次棚改顯著不同。

夏磊

一是聚焦核心城市。本輪城中村改造率先從21個超大特大城市開展，第七次全國人口普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計21城的常住人口總數(shù)達2.9億，根據(jù)統(tǒng)計，2021年商品房銷售面積、銷售金額、房地產(chǎn)投資、土地出讓金占全國比重分別為22.1%、37.7%、37.5%、34.4%，2022年GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)總量是全國的32%。如果加上14個I型大城市，35城常住總?cè)丝谶_4億，2021年商品房銷售面積、銷售金額、房地產(chǎn)投資、土地出讓金分別占全國的32.8%、50.3%、50.3%、48.4%，2022年GDP總量是全國的43.3%。

二是有針對性調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)。當前中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，總體供需基本平衡，但存在結(jié)構(gòu)性問題，一二線城市房地產(chǎn)的主要問題是核心區(qū)域土地供給不足。本次城中村改造通過盤活核心區(qū)域中的城中村土地，在核心區(qū)位增加土地供給，達到平衡供需結(jié)構(gòu)的目的。

三是政策機制更完善。在資金上，全市范圍內(nèi)統(tǒng)籌改造資金，既可按市場化原則提供商業(yè)銀行貸款，又可將城中村改造項目納入專項債券支持范圍，同時鼓勵民間資本參與，未來政策性資金也可能進入；在土地和規(guī)劃上，實行凈地出讓，各市可根據(jù)實際情況靈活出臺地方性法規(guī)，創(chuàng)新存量土地使用方式。

在經(jīng)濟意義上，首先是改善民生。當前城中村“臟亂差”的現(xiàn)實，與人民“住好房”需求相背離。第一，建筑老舊，存在安全隱患。第二，住房基礎設施不完善，居住條件差。第三，缺乏公共服務配套。城中村位于城市建成區(qū)內(nèi)，但未被城市公共服務覆蓋。

對此，一是改造老舊房屋，提升居住安全性。城中村自建房往往缺乏專業(yè)設計和安全規(guī)范，抗災害能力低，針對存在嚴重安全隱患的城中村房屋，可拆除新建；針對失養(yǎng)失修失管、居民改造意愿強烈的房屋，可進行經(jīng)常性整治，防范風險隱患，提升居住條件。二是完善基礎設施建設，提升居住舒適性。為城中村居民補齊水電燃氣等基礎設施配套短板，提高住房成套率，進行市政設施更新、推進無障礙和“適老化”改造、打造戶外活動場地等便民設施。三是增設公共服務配套，提升居民生活便利性。城中村改造可重新對城中村區(qū)域進行規(guī)劃設計，增設公共服務設施配套。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中公共服務設施控制千人指標，設置教育、醫(yī)療、文體、商業(yè)等配套，為居民打造 “十五分鐘生活圈”，滿足居民的生活需求。

其次是形成有效需求。城中村改造拉動內(nèi)需主要涉及四大方向：新建商品房銷售和投資，包括為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業(yè)主非定向再置業(yè)、改造地塊騰退后供應的新建商品房、騰退后新增保障性住房；住房租賃消費，供給端有村民將富余的安置房出租，需求側(cè)有異地安置期間村民階段性過渡租賃和原有租戶再租賃；房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的消費和投資，帶動建筑業(yè)、機械工業(yè)、電器機械、電子及通信設備制造業(yè)等房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)；配套基礎設施建設投資，包括教育、醫(yī)療等公共服務設施，公共交通、水電氣熱、污水垃圾處理等城市基礎設施。

預計5年改造周期內(nèi)，樂觀情形下21城累計拉動住宅銷量9.7億平方米、占全國住宅總需求量的17.0%；謹慎情形下拉動2.8億平方米、占比4.9%。如果按照房地產(chǎn)銷售面積比例將范圍擴大到含I型城市的35城，預計樂觀、謹慎情形下改造期內(nèi)累計拉動商品住宅銷售面積分別為14.4億、4.2億平，分別占全國商品住宅需求總量的25.3%、7.3%。

預計5年改造周期內(nèi)，21城在樂觀、謹慎情形下共計拉動固定資產(chǎn)投資規(guī)模分別為11.6萬億、4.2萬億元。如果按照房地產(chǎn)投資比例將范圍擴大到含I型城市的35城，樂觀、謹慎情形下改造期內(nèi)累計拉動固定資產(chǎn)投資規(guī)模分別為15.5萬億、5.7萬億元。

再次是補齊城市建設治理短板。從城市規(guī)?？?，《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出，積極破解“大城市病”，推動超大特大城市瘦身健體。城中村改造是促進城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。第一，引導城市集約化發(fā)展。通過城中村改造，完善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使城市的發(fā)展模式由追求“大而全而散”轉(zhuǎn)向追求“特而強而優(yōu)”，從而約束城市規(guī)模。第二，提高城市管理效率。通過對土地性質(zhì)重新規(guī)劃，使城中村納入城市發(fā)展規(guī)劃，提高土地資源的利用效率，推動城市公共資源向更加緊湊、高效的方向發(fā)展。第三，植入產(chǎn)業(yè)。以城中村改造為契機，結(jié)合城中村自身情況，發(fā)展合適產(chǎn)業(yè)。對無產(chǎn)業(yè)型城中村，依據(jù)城中村自身資源建立合適產(chǎn)業(yè)；針對產(chǎn)業(yè)型城中村，進行產(chǎn)業(yè)升級。因地制宜利用資源優(yōu)勢發(fā)展先進產(chǎn)業(yè)，帶動經(jīng)濟發(fā)展。第四，促進城市可持續(xù)發(fā)展。騰挪核心區(qū)地塊，選擇優(yōu)質(zhì)合作單位綜合評價出讓或帶設計方案出讓。通過引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)或城中村原有產(chǎn)業(yè)升級，帶動就業(yè)與周邊物業(yè)價值提升，增加持續(xù)性利稅收入。

最后是調(diào)整供需格局。經(jīng)過多年發(fā)展，城市核心區(qū)可供地塊銳減，尤其是一二線城市，缺乏核心區(qū)土地供應。北京、上海、深圳、廣州等城市核心區(qū)住宅用地供應十分稀缺，土地供應郊區(qū)化，但大量購房者的購房需求、租房者的租賃意愿回歸城市核心區(qū)，造成了大城市住房供需錯配的矛盾。城中村改造可以把城市核心區(qū)的土地重新釋放供應出來，在此基礎上，建造功能齊全的現(xiàn)代化建筑，滿足多方需求。

對此，一是釋放核心城市優(yōu)質(zhì)土地資源。城市核心區(qū)土地的使用價值遠超城郊土地，屬于優(yōu)質(zhì)地段，經(jīng)過多年發(fā)展這部分土地已所剩無幾。將原本占用城市核心區(qū)的建筑拆除或修繕，增加城市核心區(qū)的土地供應，能有效改善城區(qū)土地供應不足的問題。二是增加城區(qū)改善型商品房供應，順應改善需求向核心區(qū)回流的趨勢。當前，購房者回歸理性，更注重通勤時間等與日常工作生活密切相關(guān)的居住功能屬性，其購房需求逐步回歸城市核心區(qū)。城中村改造所釋放的地塊，有助于增加改善型住房的供應。三是增加租賃供給，實現(xiàn)職住平衡。將城中村占用的土地騰挪出來，在此基礎上建造容積率高的建筑，增加租賃住房數(shù)量，有利于滿足城市凈流入人口的需求，降低通勤成本為城市發(fā)展吸納更多人才。

夏磊SAC編號：S0350521090004

(本文摘自國海證券股份有限公司證券研究報告：《城中村改造的四大經(jīng)濟意義》)

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責任編輯：張芷菡