題：優(yōu)質(zhì)供應(yīng)帶動(dòng)，杭州土拍迎“小陽春”

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作者 謝楊春 克而瑞研究中心研究總監(jiān)

吳嘉茗 克而瑞研究中心研究員

2月7日，杭州完成了2022年12月公告的第五輪集中供地，在僅有5宗精品地塊供應(yīng)情況下，本輪杭州集中供地?zé)岫阮H高。

本次出讓的5宗地塊全部成交，總價(jià)為89.6億元，整體溢價(jià)率達(dá)到10.9%，刷新了杭州2022年集中供地溢價(jià)率最高值，且有3宗地塊觸頂搖號(hào)。與此同時(shí)，民企重返土拍，成為本輪投資主力。

優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)土地市場(chǎng)熱度攀升

作為2022年最后一批“上架”的地塊，杭州2022年12月發(fā)布的第五批集中供地僅有5宗，總建筑面積為59.6萬平方米，與第四批供應(yīng)體量相近，但與前三批相比供應(yīng)量則大幅下降。整體來看，杭州第五批供地規(guī)模雖小但質(zhì)量高。

除高質(zhì)量供應(yīng)以外，本輪延續(xù)了之前的土拍規(guī)則，設(shè)定土地上限價(jià)格(溢價(jià)率不高于12%)，當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，通過公開搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，且規(guī)定的配建要求較低，除崇賢核心商住地塊以外，其他地塊配套僅有養(yǎng)老用房、嬰幼兒用房等基本要求。

總體看，2022年杭州五輪集中供地共成交2003.5億元，較2021年集中供地減少9%，總成交金額僅次于上海。

在優(yōu)質(zhì)供應(yīng)帶動(dòng)下，本輪杭州土拍迎來新年“小陽春”，土拍熱度明顯提高：5宗地塊中有3宗經(jīng)過20多輪競(jìng)拍達(dá)到最高限價(jià)，進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)；還有1宗地塊經(jīng)過11輪競(jìng)價(jià)后成交，溢價(jià)率達(dá)到9.5%；底價(jià)成交地塊僅有1宗。

縱向?qū)Ρ群贾?022年的五次集中供地，觸頂成交地塊比例占40%左右，第五輪則大幅提升到60%。此前，底價(jià)成交一直是土地市場(chǎng)的主流，占比持續(xù)在五成及以上，而本輪杭州首次實(shí)現(xiàn)了地塊的觸頂成交比例高于底價(jià)成交比例。

結(jié)合近期不斷放松的地產(chǎn)政策看，隨著銷售端預(yù)期向好，我們預(yù)計(jì)2023年各城市首輪集中供地在優(yōu)質(zhì)地塊推動(dòng)下，土拍熱度或?qū)@著回升，從而形成銷售帶動(dòng)投資回暖的良性循環(huán)。

民企積極拿地提振信心

此外，本輪土拍釋放出的積極信號(hào)是民企投資出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，5宗地塊中有3宗被民企斬獲，拿地企業(yè)有中天美好、興耀房地產(chǎn)和新城控股。

2022年，新城控股并未在集中供地土拍中現(xiàn)身，而此次一舉搖中杭州臨平區(qū)崇賢核心區(qū)地塊，總價(jià)24.6億元，我們預(yù)計(jì)商業(yè)部分將會(huì)打造成吾悅廣場(chǎng)。

換言之，在經(jīng)過一年深度調(diào)整后，以新城為代表的部分受到“三支箭”金融利好影響房企，正逐步走出現(xiàn)金流危機(jī)，未來或?qū)⒂懈啻祟惙科笞哌M(jìn)土拍市場(chǎng)帶動(dòng)市場(chǎng)熱度回升。尤其是部分2022年沒有或少量拿地的民企，出于補(bǔ)倉需求會(huì)積極參與競(jìng)拍。

總之，作為2022年最后一輪、同時(shí)也是2023年的首次土拍，杭州表現(xiàn)出的熱度回升、民企復(fù)蘇，對(duì)市場(chǎng)可謂一劑“強(qiáng)心針”。金融支持促進(jìn)民企生機(jī)恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)刺激企業(yè)積極投資，兩者雙管齊下，土地市場(chǎng)有可能迎來一波“小陽春”。

從已公布供地計(jì)劃部分城市來看，各城市均“誠意滿滿”，如蘇州首輪核心/重點(diǎn)板塊的地塊占比達(dá)73%，長沙首批多宗地塊均位于稀缺位置，如市中心、梅溪湖、洋湖等熱門片區(qū)均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓。

我們預(yù)計(jì)2023年的土拍政策仍會(huì)保持寬松，對(duì)部分房企而言，首輪土拍中性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊也成為企業(yè)補(bǔ)充貨值的首選。(中新經(jīng)緯APP)

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