萬(wàn)萬(wàn)沒有想到，在廣州房地產(chǎn)漫長(zhǎng)的調(diào)整期中，率先大幅反彈的居然是豪宅市場(chǎng)。

市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州千萬(wàn)元級(jí)別豪宅成交2668套，創(chuàng)下上半年的歷史最高紀(jì)錄，已經(jīng)是2022一整年的85%。

值得注意的是，2022年已經(jīng)是廣州豪宅市場(chǎng)破紀(jì)錄的一年。去年在一手房成交縮量、疫情沖擊等因素下，廣州千萬(wàn)元豪宅成交量反而逆勢(shì)增長(zhǎng)，以3122套創(chuàng)下年成交量歷史新高。

(資料圖)

從目前情況看，今年全年成交量再次創(chuàng)新紀(jì)錄是大概率的事。

不過(guò)，與豪宅市場(chǎng)的火熱相比，廣州二手房的整體表現(xiàn)就冷淡得多。

在年初“小陽(yáng)春”后，廣州二手房市場(chǎng)再度進(jìn)入調(diào)整期，掛牌量不斷增加，但成交量環(huán)比連降三個(gè)月，價(jià)格也開始回調(diào)。

廣州目前的市場(chǎng)也是全國(guó)樓市低迷的縮影。7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，二手住宅價(jià)格全線城市環(huán)比下跌。

大環(huán)境不樂觀，一線城市開始吹暖風(fēng)。7月底，北上廣深住建局先后發(fā)文表態(tài)，支持剛性和改善型住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一線城市是全國(guó)房地產(chǎn)的“風(fēng)向標(biāo)”，豪宅市場(chǎng)又反映了這四個(gè)城市高凈值人群的意志。廣州豪宅的大幅反彈，加上最近迎面而來(lái)的暖風(fēng)，不知道是否預(yù)示著樓市拐點(diǎn)要來(lái)了？

“豪宅比剛需盤好賣”

“豪宅確實(shí)比剛需盤好賣。”有廣州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，購(gòu)買總價(jià)千萬(wàn)元以上豪宅的人士多屬于高凈值人群，他們更注重房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值，全款買房的比例也遠(yuǎn)高于剛需盤。

“在廣州番禺區(qū)有一個(gè)豪宅盤，單套總價(jià)在1000-5000萬(wàn)元間，這個(gè)樓盤最近每個(gè)月都能網(wǎng)簽30-50套。”前述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，在這一豪宅盤周邊的若干小區(qū)，總價(jià)600萬(wàn)元以下的二手剛需房鮮有人問津，“這些小區(qū)幾乎已經(jīng)三個(gè)月沒開過(guò)單了”。

豪宅市場(chǎng)的火熱，反映出優(yōu)質(zhì)房源并不缺捧場(chǎng)買家。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，在2023年第二季度，廣州多個(gè)中心區(qū)豪宅的首次開盤或加推去化率均在60%以上；分區(qū)域看，今年上半年，廣州海珠、番禺、白云等多個(gè)區(qū)賣得最好的盤幾乎都是豪宅盤。

琶洲上品是廣州海珠區(qū)一個(gè)千萬(wàn)級(jí)別豪宅盤，網(wǎng)簽單價(jià)去到12萬(wàn)/㎡；而它也是廣州的銷售金額冠軍，成交金額高達(dá)113.07億元。

圖源：廣州樓市情報(bào)

廣州番禺區(qū)今年最火的樓盤，是位于萬(wàn)博板塊的越秀和樾府，其今年推出的270㎡大平層產(chǎn)品，現(xiàn)在總價(jià)已在千萬(wàn)元以上；該樓盤是上半年廣州銷售面積冠軍，成交面積為11.99萬(wàn)平方米。

圖源：廣州樓市情報(bào)

而房?jī)r(jià)在2-10萬(wàn)元區(qū)間的廣州白云區(qū)，賣得最好的是位于白云新城的粵海云港城，這個(gè)盤成交單價(jià)超9萬(wàn)元/平方米，是白云新的千萬(wàn)級(jí)豪宅；至于廣州荔灣區(qū)，白鵝潭悅府是少有的能在今年做到首開即售罄的樓盤，它恰恰也是一個(gè)千萬(wàn)級(jí)別的豪宅盤。

另一方面，在法拍市場(chǎng)上，瘋搶豪宅的情況也屢見不鮮。

7月18日，位于珠江新城的中海觀園國(guó)際一套約246平方米的法拍房引來(lái)多人報(bào)名爭(zhēng)搶，超2萬(wàn)人圍觀，競(jìng)拍整整213輪；最終，這套房被競(jìng)得者以總價(jià)4302萬(wàn)拿下，折合單價(jià)17.48萬(wàn)元/平方米。

值得注意的是，這個(gè)競(jìng)得價(jià)格還明顯高于該小區(qū)此前的成交價(jià)格。公開信息顯示，在法拍前一個(gè)月，中海觀園國(guó)際成交均價(jià)不足16.1萬(wàn)元/平方米。

圖源：廣州樓市情報(bào)

此前，廣州第一豪宅僑鑫匯悅臺(tái)也有一套約365平方米的法拍房，起拍價(jià)格達(dá)到7千萬(wàn)，競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈；該次競(jìng)拍共有9人報(bào)名，經(jīng)過(guò)53次競(jìng)價(jià)最終以約1.11億元成交，折合約30.5萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下廣州法拍房最高成交價(jià)。

“當(dāng)前消費(fèi)力正在從剛需轉(zhuǎn)移至改善型需求。”廣州房地產(chǎn)專家鄧浩志認(rèn)為，購(gòu)房者追求品質(zhì)，此外受限購(gòu)政策影響，部分買家更愿意“一步到位”購(gòu)買大面積住房。

二手房大盤依舊低迷

與火熱的豪宅市場(chǎng)相比，廣州整體的二手房大盤就冷淡不少。

在年初“小陽(yáng)春”后，廣州二手房市場(chǎng)再度進(jìn)入調(diào)整期，掛牌量不斷增加，但成交量環(huán)比連降三個(gè)月，價(jià)格也開始回調(diào)。不少?gòu)V州地產(chǎn)中介反映，從二季度開始，廣州的二手房市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷，郊區(qū)部分二手房源的成交價(jià)甚至較該小區(qū)的價(jià)格最高點(diǎn)下降了三成以上。

房?jī)r(jià)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房均價(jià)在6月中旬到達(dá)2.9萬(wàn)元/平方米后，已步入下行通道，在8月6日跌至2.58萬(wàn)元/平方米。

“如果是總價(jià)兩三百萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在購(gòu)房者砍價(jià)都是從二三十萬(wàn)元起步?！睆V州荔灣區(qū)一名房產(chǎn)中介稱，自2023年4月以來(lái)，廣州二手房市場(chǎng)行情冷淡。

“一個(gè)客戶著急換房，在原定的400萬(wàn)元的售價(jià)基礎(chǔ)上便宜了50萬(wàn)元出售，但4月至今只有兩個(gè)人看房，唯一一個(gè)愿意談?wù)剝r(jià)格的，直接讓他再便宜50萬(wàn)元。”他表示。

該中介補(bǔ)充，正常年份里，購(gòu)房者砍價(jià)幅度最多也就10幾萬(wàn)元，但如今的購(gòu)房者通常擔(dān)憂房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，都希望業(yè)主大幅讓步。

在學(xué)位房通?！耙环侩y求”的廣州越秀區(qū)，有地產(chǎn)中介稱，在2021年，一名購(gòu)房者看中一套帶學(xué)位的住宅并愿意出價(jià)400萬(wàn)元，但彼時(shí)業(yè)主惜售導(dǎo)致未能成交；如今這套房子的掛牌價(jià)僅380萬(wàn)，長(zhǎng)期無(wú)人問津。

“最后業(yè)主也著急，直接降價(jià)了200萬(wàn)元后成交?！痹撝薪閷?duì)媒體表示。

廣州二手房市場(chǎng)的低迷，也是全國(guó)一二線城市的縮影。

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，二手住宅價(jià)格全線城市環(huán)比下跌。

其中，一線城市價(jià)格環(huán)比下降0.7%，跌幅環(huán)比擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二三線城市的銷售價(jià)格均為環(huán)比下降0.4%，降幅分別環(huán)比擴(kuò)大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大，主要是由于二季度市場(chǎng)交易情緒弱、成交量下滑。

他認(rèn)為，當(dāng)前二手房掛牌量不斷增長(zhǎng)，降價(jià)和套現(xiàn)式掛牌增多，有部分房源持續(xù)降低掛牌價(jià)以求盡快出售，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格跌幅擴(kuò)大。

以廣州為例，據(jù)貝殼找房App數(shù)據(jù)，在2022年8月初，廣州二手房掛牌量為11.58萬(wàn)套，但在2023年6月底，這一數(shù)據(jù)上升至13.45萬(wàn)套，十個(gè)月期間增長(zhǎng)了16.15%，這掛牌量相當(dāng)于廣州去年一整年二手房成交總套數(shù)的1.63倍。

掛牌數(shù)量暴增同時(shí)，成交卻明顯下滑。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，在2023年4-6月，廣州市二手住宅分別網(wǎng)簽10500宗、8771宗、8292宗，環(huán)比分別下降18.10%、12.65%、5.46%；6月份的二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量?jī)H相當(dāng)于3月份的67%。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，6月央行發(fā)布LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)、多地也持續(xù)放松購(gòu)房政策限制，“但實(shí)際來(lái)看效果并不明顯，市場(chǎng)繼續(xù)下探”。

他認(rèn)為，當(dāng)前小范圍、小幅度的政策松動(dòng)難以拯救日漸低沉的市場(chǎng)情緒，樓市亟需強(qiáng)有力的政策手段提振信心。

政策到底什么時(shí)候來(lái)？

一線城市向來(lái)被視作全國(guó)房地產(chǎn)“風(fēng)向標(biāo)”，也只有一線城市的樓市回暖，二三四線的樓市才有可能隨之回溫。

“現(xiàn)在二三四線的樓市，能出的政策基本都出了，依然改變不了全國(guó)樓市下行的大趨勢(shì)；但一線城市仍然還有政策空間可用。”鄧浩志稱。

7月21日，廣州市人力資源和社會(huì)保障局發(fā)布《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法（征求意見稿）》，提出擬在廣州白云等七個(gè)區(qū)實(shí)施差別化入戶政策。

文件提出，年齡在28歲以下，擁有全日制本科學(xué)歷，或全日制大專學(xué)歷，或技師學(xué)院全日制預(yù)備技師班、全日制高級(jí)工班畢業(yè)人員，且在上述七個(gè)區(qū)內(nèi)連續(xù)繳納社保滿一年，均可在這七個(gè)區(qū)內(nèi)落戶，配偶、未成年子女也可隨遷入戶。

這意味著，待正式實(shí)施后，28歲以下的年輕人在廣州在這七個(gè)區(qū)內(nèi)落戶幾乎不再面臨學(xué)歷門檻，如此寬松的條件在一線城市中極為少見。

據(jù)廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，截至2022年末，廣州市共有常住人口1873.41萬(wàn)人，戶籍人口數(shù)量為1034.91萬(wàn)人。這意味著，在廣州市常住但沒有廣州市戶口的人數(shù)或超過(guò)800萬(wàn)人。

目前，非戶籍家庭在廣州購(gòu)房需要提供連續(xù)五年的個(gè)稅或社保證明。對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，放寬落戶政策意味著更多人可以在廣州市獲得購(gòu)房資格。

在7月底，北上廣深四個(gè)一線城市的住建局也先后發(fā)文表態(tài)，支持剛性和改善型住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，一線城市過(guò)去一直堅(jiān)持“房住不炒”，在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，這四大城市都對(duì)樓市嚴(yán)格設(shè)置了限貸、限購(gòu)、限價(jià)等一系列限制措施；但近段時(shí)間陸續(xù)“吹暖風(fēng)”，或意味著北上廣深的樓市需求端政策即將放松。

上海易居房地產(chǎn)研究所發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，近期中央和地方紛紛表態(tài)，意味著購(gòu)房政策底已經(jīng)到來(lái)，一線城市可能的政策調(diào)整方向包括放松限購(gòu)、限貸、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)政策等四個(gè)方面。

報(bào)告稱，一線城市的限購(gòu)政策嚴(yán)厲，誤傷部分合理購(gòu)房需求，增加了約40%的居住成本，若政策松動(dòng)，可以產(chǎn)生顯著的減負(fù)效應(yīng)。

“一線城市購(gòu)房政策放松的效果肯定很大，對(duì)全國(guó)也將產(chǎn)生積極、正面的影響?！痹摍C(jī)構(gòu)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市購(gòu)房需求始終存在，只要政策放開，就可以轉(zhuǎn)化成購(gòu)買力。

與大多數(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類似，房地產(chǎn)也有其自身周期屬性。

在上行周期時(shí)，市場(chǎng)行情雖好，但管理層會(huì)把目光放在防風(fēng)險(xiǎn)上，政策面并不利好；而下行周期時(shí)，盡管市場(chǎng)數(shù)據(jù)悲觀，但此時(shí)管理層會(huì)把注意力由防風(fēng)險(xiǎn)切換到穩(wěn)大盤，政策面上會(huì)出臺(tái)措施呵護(hù)樓市。

既然每個(gè)階段都同時(shí)存在利多和利空因素，那么在看房地產(chǎn)信息時(shí)，與其抱著“看多”或“看空”的觀點(diǎn)，倒不如用“博弈”的思維尋找拐點(diǎn)。

北上廣深這四個(gè)一線城市的樓市是全國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，其中豪宅市場(chǎng)又是當(dāng)中高凈值人群的意志反映。盡管市場(chǎng)依舊相對(duì)比較悲觀，但廣州豪宅市場(chǎng)的大幅反彈，也許預(yù)示著拐點(diǎn)即將到來(lái)。