出品：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》

主持人：魯婧涵

近日，央行發(fā)布《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2022）》指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。在此背景下，有專(zhuān)家學(xué)者指出，提振當(dāng)今低迷的國(guó)內(nèi)需求，亟需找到一個(gè)大的投資和消費(fèi)池子，而這個(gè)行業(yè)非房地產(chǎn)莫屬，“只有救樓市才能救內(nèi)需”。

(資料圖片僅供參考)

“吃舊藥，走新路”，這條路是否可行？本期鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》對(duì)話“92派”企業(yè)家代表、中國(guó)房地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物，御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖。

關(guān)于當(dāng)前熱議的“只有救樓市才能救內(nèi)需 ”的觀點(diǎn)，馮侖并不同意。他說(shuō)，“樓市只是房地產(chǎn)的一部分，而且樓市已經(jīng)經(jīng)歷了青春期，它必然就是要減量的。所以不存在救不救的事情。就相當(dāng)于它不長(zhǎng)個(gè)了，我們非要把這些過(guò)了青春期的人，愣給他叫回來(lái)，天天給他打激素，把骨頭縫給它拉起來(lái)，然后穿內(nèi)增高，你這就害他了。”

談到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，馮侖直言，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)進(jìn)入到了一個(gè)減速、減價(jià)、減量的時(shí)代，未來(lái)3-5年，90%住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)商會(huì)被淘汰掉。不過(guò)，在非住宅領(lǐng)域，辦公、商業(yè)、酒店度假、醫(yī)療健康、物流倉(cāng)儲(chǔ)、教育研發(fā)、政府物業(yè)，這七大類(lèi)房產(chǎn)商將齊頭并進(jìn)，快速增長(zhǎng)。

未來(lái)，哪些住宅類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)能存活？馮侖認(rèn)為有三類(lèi)：一類(lèi)是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的“模范生”，比如萬(wàn)科、龍湖；一類(lèi)是區(qū)域性的龍頭；還有一類(lèi)是住宅領(lǐng)域細(xì)分市場(chǎng)的企業(yè)，比如經(jīng)營(yíng)女性公寓、藍(lán)領(lǐng)住宅、養(yǎng)老住宅、健康公寓等的公司。

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平高嗎？馮侖說(shuō)，從房?jī)r(jià)收入比角度看，確實(shí)太高了。不過(guò)，房?jī)r(jià)最近出現(xiàn)了很多變化?？傮w來(lái)看，一線城市核心地帶的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，但二手房的交易速度降下來(lái)了，其他城市的平均房?jī)r(jià)整體也在降。不過(guò)，他認(rèn)為，房地產(chǎn)降價(jià)并非什么壞事情，因?yàn)榻档揭欢ǖ臅r(shí)候，可能大家買(mǎi)房的欲望又會(huì)回來(lái)一點(diǎn)。

對(duì)于年輕人該如何買(mǎi)房，馮侖認(rèn)為現(xiàn)在買(mǎi)房的機(jī)會(huì)還是不錯(cuò)的，剛需不需要猶豫，不過(guò)買(mǎi)房的時(shí)候要算賬，控制風(fēng)險(xiǎn)邊界。

馮侖表示，買(mǎi)房就買(mǎi)人口聚集的地方、經(jīng)濟(jì)聚集的地方、增長(zhǎng)的地方，“不要買(mǎi)太偏的地方，那些地方人口會(huì)減少，就業(yè)也困難，雖然便宜，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)你不想要這個(gè)房子的時(shí)候，也很難轉(zhuǎn)出去，另外房子保值增值的可能性也不大?！?/p>

以下為鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》對(duì)話?cǎi)T侖內(nèi)容集錦：

01、馮侖：未來(lái)房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)商要淘汰掉90%