“二手房掛牌量究竟有多少？”在全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市，這都成為了挑動(dòng)人們神經(jīng)的敏感話題。盡管機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)在一定程度上可堪佐證，但即便專業(yè)的研究人士，也很難把這個(gè)問(wèn)題回答清晰。另一方面，在直觀感受上，今年三月以來(lái)，“賣不動(dòng)”，似乎成為不少業(yè)主和中介的切身體會(huì)。

那么，二手房真的變成了“不動(dòng)產(chǎn)”？房主們真的在集體逃離樓市？對(duì)于這一追問(wèn)，機(jī)構(gòu)的答案卻是否定的。

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據(jù)貝殼研究院調(diào)研，目前二手房掛牌房源價(jià)格調(diào)降比例占整體掛牌量3-4成，處于正常水平；更值得關(guān)注的是，掛牌量增加背后一個(gè)關(guān)鍵原因是換房需求的增加，也是促使二手房新增掛牌量在短時(shí)間內(nèi)提高的原因，這部分人賣掉二手房之后所得資金仍然會(huì)回到市場(chǎng)。遺憾的是，二手房交易不暢，導(dǎo)致許多改善性購(gòu)房者“賣一買一”的計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)，新房市場(chǎng)亦備受拖累。

所以，當(dāng)下各地掛牌量高漲的真相，似乎并不全是外界所渲染的“資金在逃離樓市”，而是卡在交易環(huán)節(jié)的置換需求。

對(duì)此，受訪業(yè)內(nèi)人士均建議，搞活二手房市場(chǎng)，提高房子的流通性，可以有效激活樓市活力，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)，早已不是一個(gè)孤立的市場(chǎng)。

而重新打通“買一賣一”的換房鏈條，則需要在流通環(huán)節(jié)減少堵點(diǎn)，降低交易稅費(fèi)，減少交易成本，并在核心城市改變“認(rèn)房認(rèn)貸”、降低入市門檻等，以提振市場(chǎng)情緒，加快購(gòu)房需求入市節(jié)奏。

難賣的二手房

近段時(shí)間，樓市喧囂發(fā)生在二手房市場(chǎng)，各地掛牌數(shù)據(jù)不斷攀升、“拋售潮”的聲音四起……那些正在賣房的二手房業(yè)主，是最先感知到市場(chǎng)變化的人。

炎炎夏日的北京，張女士正在為手中一套房傷神。今年年初，為了變現(xiàn)回籠資金，她將朝陽(yáng)區(qū)一套大戶型房子掛出去，內(nèi)心預(yù)期價(jià)格千萬(wàn)有余。但幾個(gè)月以來(lái)，來(lái)看房的人出價(jià)都不及預(yù)期，與其心理預(yù)期差距超百萬(wàn)，一直難以成交?！澳苜u出去就賣，價(jià)格不合適的話，還不如繼續(xù)出租。”張女士很無(wú)奈。

負(fù)責(zé)維護(hù)這套房源的中介表示，最近二手房市場(chǎng)整體情況一般，門店成交量下降了不少，市場(chǎng)整體掛牌和庫(kù)存都比較大，房源總量多、客戶心態(tài)謹(jǐn)慎，整體市場(chǎng)成交節(jié)奏變慢了?！耙话阈粜头吭闯山贿€可以，畢竟有剛需群體存在，但大戶型成交周期要更長(zhǎng)一些。”

身在廣州的李女士面臨類似處境。今年年初，為了置換品質(zhì)更好的新房，她將一套房齡20年的四居室掛牌出去，小區(qū)雖老但地段較優(yōu)配套完善。當(dāng)時(shí)，正值廣州甚至全國(guó)樓市溫度上升，二手房市場(chǎng)一片火熱，李女士打算趁這次市場(chǎng)行情賣房置換，且已看中理想的新房項(xiàng)目。

但接下來(lái)的賣房之旅，卻不如想象中順利。雖然有意看房的人很多，但廣州龐大的二手房市場(chǎng)存量，讓購(gòu)房者選擇面寬、決策也極為謹(jǐn)慎。幾個(gè)月下來(lái)，李女士的房子帶看不少，但至今未成交。沒(méi)出手的二手房，成了李女士置換路上的“小難題”。

二手房真的越來(lái)越難賣了嗎？除了業(yè)主微觀層面的感受，5月的二手房成交確實(shí)有所下滑。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，5月，10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交73187套，環(huán)比下降13.83%，較上月跌幅收窄7.29個(gè)百分點(diǎn)。

分城市來(lái)看，5月重點(diǎn)10城成交量全數(shù)回落。其中，廈門跌幅領(lǐng)跑，本月二手住宅成交1803套，環(huán)比下降24.66%；南京、蘇州緊隨其后，環(huán)比跌幅分別為19.46%、18.37%；深圳、成都跌幅也均在10%以上。

市場(chǎng)需求一直較為穩(wěn)定的北京，近期二手房市場(chǎng)也有降溫跡象。今年3月，北京二手房成交量達(dá)到2.2萬(wàn)套的高峰，創(chuàng)下近5年新高；隨后4月份下滑到約1.39萬(wàn)套。截至5月末，據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京二手房網(wǎng)簽12117套，環(huán)比下滑13 %。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，隨著一季度積壓需求釋放殆盡，4月份成交熱度開(kāi)始回落，進(jìn)入5月份，購(gòu)房市場(chǎng)活躍度繼續(xù)下滑，加上五一小長(zhǎng)假的干擾，二手房成交延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。同時(shí)，近期住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)，一定程度也會(huì)加重購(gòu)房者觀望情緒而選擇延緩入市。

掛牌量為何激增？

二手房業(yè)主賣房難，背后不可忽視的影響因素是：多地二手房掛牌量正在攀升。存量市場(chǎng)猶如流動(dòng)的“蓄水池”，不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)容量，加大了二手房交易的難度。從一線城市到多個(gè)核心二線城市，越來(lái)越多的人正在出售手中房產(chǎn)。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年5月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為213.37萬(wàn)套，環(huán)比上漲3.62%。從同比看，近一年來(lái)，蘇州二手房掛牌量同比漲幅超500%，南京漲幅超200%，深圳、杭州漲幅也均在100%以上。在公開(kāi)中介平臺(tái)上，目前北京市二手房掛牌數(shù)已超12萬(wàn)套，南京的掛牌量則突破17萬(wàn)套大關(guān)，武漢的逼近20萬(wàn)套……

不斷增加的二手房源，令樓市前景再添了一層迷霧：“投資客”拋售離場(chǎng)？業(yè)主降價(jià)拋售？天量二手房帶來(lái)了種種關(guān)于市場(chǎng)的猜測(cè)。爭(zhēng)議背后，二手房掛牌量增加到底原因如何？需要為此擔(dān)憂嗎？

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，二手房在架量不斷增多，主要原因還是市場(chǎng)銷售節(jié)奏變慢，二手房源在架時(shí)間增長(zhǎng)所致。從安居客線上房源在架時(shí)長(zhǎng)來(lái)看，5月已呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，從4月的71.3天上升至5月的75.1天，北、上等一線城市，二手房市場(chǎng)成交量和用戶線上找房熱度都有所下降。

貝殼研究院調(diào)研則顯示，目前二手房在售房源量的確在增加，但并不代表“拋售”，掛牌增加的真正原因是換房。一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市，如廣州、成都等，恰恰是二手房交易較活躍的城市。上海、北京等城市改善換房需求占比超過(guò)7成，多數(shù)二線城市換房需求占比超過(guò)5成，多數(shù)消費(fèi)者選擇“先賣再買”，導(dǎo)致二手房新增掛牌量短時(shí)間內(nèi)增加。

此外，雖然有業(yè)主降價(jià)行為，但目前并未出現(xiàn)大幅的“降價(jià)潮”。貝殼研究院表示，我國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)具有穩(wěn)定性，5月重點(diǎn)50城的二手房掛牌房源價(jià)格調(diào)降比例，占整體掛牌量的30%-40%，處于正常水平。只有極個(gè)別市場(chǎng)本身下行壓力較大的城市，掛牌量增加、同時(shí)均價(jià)明顯下跌。

民生宏觀·周君芝團(tuán)隊(duì)發(fā)表研報(bào)表示，當(dāng)前二手房掛牌看似放量，實(shí)際上新增并未大幅增加，局部板塊異增主要是因?yàn)槎嗵帓炫?、?yīng)對(duì)成交周期拉長(zhǎng)而提前掛牌等。此外，二手房掛牌動(dòng)機(jī)趨于多元化，背后都有置換并追求改善型住房的影子，當(dāng)下實(shí)際有效掛牌量未如預(yù)期嚴(yán)峻。

一位房企內(nèi)部的市場(chǎng)研究人士則認(rèn)為，對(duì)二手房掛牌量的問(wèn)題，要分城市看待。首先，一線城市本身就是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，基本面較好，降價(jià)房源比例占比較低。同時(shí)，綜合考慮去化周期和需求基數(shù)，掛牌房源量并不高。而對(duì)部分曾經(jīng)歷快速市場(chǎng)上行、一二手倒掛嚴(yán)重的二線城市而言，過(guò)去市場(chǎng)上升期曾有大量投資客入場(chǎng)；2023年以來(lái)，這些低成本投資房源投入市場(chǎng)，且存在一定降價(jià)出售空間，這些城市消化市場(chǎng)存量會(huì)更具挑戰(zhàn)。

總體而言，房?jī)r(jià)預(yù)期平穩(wěn)上漲是改善需求釋放的條件，在政策預(yù)期不穩(wěn)、房?jī)r(jià)預(yù)期不穩(wěn)的市場(chǎng)中，改善需求往往會(huì)被抑制。不過(guò)，二手房掛牌量與新房庫(kù)存并不等同，有買房就會(huì)有賣房，在二手房交易越來(lái)越成為主流的市場(chǎng)中，只看二手在售房源量，并不能得出市場(chǎng)供給過(guò)多的結(jié)論。

被拋棄的“老破小”

若細(xì)察各大城市的掛牌房源結(jié)構(gòu)，或可從中探尋到二手房掛牌量較高的另外一個(gè)重要原因，即“老破小”正占比不小，且越來(lái)越不受買家青睞。

第一財(cái)經(jīng)選取了當(dāng)前二手房掛牌量較高的10個(gè)城市，對(duì)其掛牌房源進(jìn)行分類篩查發(fā)現(xiàn)，在掛牌的房源中，一、二室小戶型房源掛牌量占比較大。具體來(lái)看，10個(gè)城市中，天津一、二室小戶型房源掛牌量占比最高，占掛牌房源總量的比例超過(guò)了72%，其次是北京66.66%、沈陽(yáng)62.14%、西安51.7%。

同時(shí)，樓齡在10年以內(nèi)的次新房掛牌量較少。10個(gè)城市掛牌二手房房源中，樓齡在10年以內(nèi)的次新房房源占掛牌房源總量的比例大多在20%左右。其中，沈陽(yáng)的次新房房源占比最高，為33.74%；北京占比最低，為10.44%。次新房較少，反之，樓齡超過(guò)10年的房源占據(jù)了供應(yīng)的大頭。

事實(shí)上，樓齡大、面積小的二手房確實(shí)受歡迎程度較低，其中更多的是，當(dāng)下購(gòu)房者對(duì)房屋安全性的擔(dān)憂、對(duì)舒適生活環(huán)境的追求。這從當(dāng)前的“購(gòu)房主力軍”——青年群體的選擇中可見(jiàn)一斑。

據(jù)58安居客研究院發(fā)布的2023年青年（1985-2005年出生）置業(yè)報(bào)告顯示，接近5成的青年為改善目前的居住環(huán)境而購(gòu)房；而選擇房源時(shí)最注重的因素是小區(qū)的安全防范情況。在戶型方面，超7成的青年更愿意選擇三居室及以上的房源，選擇一居室的占比僅1.3%。此外，青年們多傾向于新房，占比達(dá)74.7%，傾向購(gòu)買二手房的占比僅9.4%。

從資產(chǎn)的角度來(lái)看，樓齡較大的住宅資產(chǎn)保值能力也不如次新房。例如，2021年6月房貸額度緊張時(shí)，相比樓齡較小的商品住宅，成都不少銀行就收緊了2000年以前建成的二手房按揭貸款審批。

當(dāng)然，并非所有的“老房子”都不受待見(jiàn)，具有較好學(xué)區(qū)屬性的“老房子”依舊是二手房市場(chǎng)中的香餑餑。例如，深圳市福田區(qū)八卦嶺片區(qū)的園嶺新村，建成于上世紀(jì)80年代，至今已有40年的樓齡，但因位于深圳名校紅嶺中學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)，成交依舊活躍，是今年前4個(gè)月深圳成交top50的熱點(diǎn)小區(qū)之一，且成交均價(jià)較2022年四季度上漲了9%。

這樣的房子一旦失去學(xué)區(qū)加持，市場(chǎng)價(jià)值會(huì)隨之下跌，流動(dòng)性也快速變?nèi)?。例如，北京市的著名學(xué)區(qū)德勝片區(qū)，也是“老破小”聚集地。2021年，該幼升小失去進(jìn)入名校的機(jī)會(huì)，一年間，片區(qū)內(nèi)二手房成交量腰斬，有房源降價(jià)200萬(wàn)元甩賣。

實(shí)際上，目前我國(guó)有較大比例的家庭居住在樓齡較長(zhǎng)的住宅中，保利發(fā)展發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)白皮書顯示，至2021年，我國(guó)有48%的家庭居住在2000年底前建成的房屋中；而原公有住房、經(jīng)適房及2000年底前建成的大量老舊住房，存在面積小、質(zhì)量低、配套差、物業(yè)管理不足等問(wèn)題。

對(duì)于這些居住安全性、舒適性較差的老舊小區(qū)，可以采取哪些措施提升其住房的質(zhì)量和市場(chǎng)的流動(dòng)性？城市更新或許是一種可行的辦法。2020年10月，“實(shí)施城市更新行動(dòng)”首次寫進(jìn)我國(guó)五年計(jì)劃，此后相關(guān)政策也逐年增加。

與此同時(shí)，各地也積極響。從各地公開(kāi)的城市更新投資計(jì)劃來(lái)看，整個(gè)“十四五”期間遼寧、廣東、成都、浙江等地城市更新相關(guān)項(xiàng)目總投資均超過(guò)萬(wàn)億。對(duì)于城市更新的落地，已有企業(yè)與政府達(dá)成戰(zhàn)略合作，包括大悅城、首開(kāi)集團(tuán)、萬(wàn)科、富力、華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，“老破小”因?yàn)闃驱g、基礎(chǔ)設(shè)施配套不全等原因，小區(qū)本身存在缺陷，但當(dāng)前部分“老破小”小區(qū)仍具備一定資源優(yōu)勢(shì)，如優(yōu)質(zhì)的教育資源、相對(duì)完備的周邊配套等，隨著城市更新、老舊小區(qū)改造的進(jìn)一步加快推進(jìn)，“老破小”的居住品質(zhì)也有一定提升的空間，因此，部分區(qū)位較好的老舊小區(qū)依然會(huì)受到購(gòu)房者青睞。

如何重啟換房鏈條

二手房市場(chǎng)不是孤立存在的。歷經(jīng)過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)三十多年的發(fā)展，過(guò)往建成成交的大量新房漸次進(jìn)入二手房市場(chǎng)，后者在不少城市中已占據(jù)了頗為重要的地位。

在房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)成熟的一線城市，早在2015年時(shí)，二手房成交量就遠(yuǎn)超新房，其中上海二手房成交面積是新房的1倍以上，北京、深圳的這一比例則分別接近2倍、1.6倍。近年來(lái)，不少市場(chǎng)發(fā)達(dá)的二線城市也呈現(xiàn)出該趨勢(shì)，據(jù)中信證券研報(bào)，2021年，南京、合肥、重慶、東莞等二線城市，二手房占一二手成交的比例達(dá)4成以上。

盡管目前我國(guó)的住房供需總體基本平衡，但有房并不是終點(diǎn)。和10年前不同，當(dāng)下的住房需求中，絕大多數(shù)是“賣小買大”、“賣舊買新”的改善需求。

在房屋總價(jià)處于高位的現(xiàn)階段，改善置業(yè)的資金門檻頗高，賣掉舊房就成為置換的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建誠(chéng)智庫(kù)負(fù)責(zé)人苑承建表示，在一二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)融為一體，形成了“賣一買一”的置換市場(chǎng)鏈條，二手房市場(chǎng)的賣家往往會(huì)成為新房市場(chǎng)的購(gòu)房者，而且也會(huì)通過(guò)出售二手房獲得購(gòu)房資金。

據(jù)貝殼研究院調(diào)研，一線城市中，北京和上海賣舊買新對(duì)當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)的貢獻(xiàn)均高于55%；二線城市中，南京、天津、合肥、成都賣舊買新對(duì)新房市場(chǎng)的貢獻(xiàn)均超30%。

在這樣高關(guān)聯(lián)度的市場(chǎng)中，當(dāng)二手房活躍度趨弱，置換鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)的流通速度也就不可避免地放緩，進(jìn)入新房市場(chǎng)的潛在需求減弱，新房的購(gòu)買力萎縮，從而影響整體預(yù)期和情緒，促使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。

于是，搞活二手房市場(chǎng)，解決其流通性降低的問(wèn)題，也就成為重啟置換鏈條、增加市場(chǎng)活力的關(guān)鍵舉措。事實(shí)上，2022年以來(lái)，監(jiān)管層已出臺(tái)了不少政策，包括帶押過(guò)戶、存量房連單并行辦理、個(gè)人所得稅減免等，以提高存量住房流通率，鼓勵(lì)賣小買大、賣舊買新。

在當(dāng)下的時(shí)點(diǎn)，業(yè)內(nèi)給出了進(jìn)一步的政策建議。針對(duì)交易環(huán)節(jié)，貝殼研究院指出，交易成本是換房的核心障礙。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，換房行為涉及到兩個(gè)交易，中間的銜接對(duì)于順利完成連環(huán)單尤為重要，而目前大部分城市還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)較為順暢的“帶押過(guò)戶”，同時(shí)若貸款無(wú)法準(zhǔn)時(shí)到位，就會(huì)造成連環(huán)單違約。

上述機(jī)構(gòu)還指出，高能級(jí)城市仍執(zhí)行的“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，導(dǎo)致置換時(shí)的高首付比例、高貸款利率；同時(shí)部分城市存在“賣一買一”征收兩次稅等情況，也對(duì)需求釋放形成了制約。

苑承建認(rèn)為，目前整體市場(chǎng)的癥結(jié)在信心不足、預(yù)期不穩(wěn)，應(yīng)盡快優(yōu)化改善型需求的購(gòu)房政策，回歸合理，實(shí)質(zhì)降低改善型需求購(gòu)房者的壓力，打通市場(chǎng)堵點(diǎn)，重新讓交易活躍，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

在具體政策上，陳文靜建議，核心城市優(yōu)化“普宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低非普宅的首付比例和稅費(fèi)，降低購(gòu)房成本和門檻；按照一區(qū)一策原則，繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)條件、取消“認(rèn)房認(rèn)貸”等，同時(shí)可結(jié)合生育政策，對(duì)多孩家庭的限購(gòu)套數(shù)、首付比例等給予支持。若政策能及時(shí)跟進(jìn)優(yōu)化調(diào)整，市場(chǎng)情緒將得到有效提振，購(gòu)房需求入市節(jié)奏有望加快，有利于促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

值得一提是，對(duì)于流通性受阻的一線城市，上述房企內(nèi)部的市場(chǎng)研究人士表示，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)仍有充分的購(gòu)買力，目前多是受限于嚴(yán)格的政策而較難推進(jìn)，“稍微放開(kāi)一點(diǎn)，問(wèn)題就能解決”。

但在部分較低能級(jí)的城市，上述房企人士認(rèn)為，市場(chǎng)的繼續(xù)下行，促使低成本的投資房源大量入市，不少房東為成交開(kāi)始大量降價(jià)，對(duì)新房客戶形成分流。對(duì)于這部分市場(chǎng)，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，可加快城鎮(zhèn)化節(jié)奏，加大產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和人才引進(jìn)，增加產(chǎn)業(yè)和人口的支撐；從短期來(lái)看，亦可推行適度的棚改政策。