一個少年胯下運球的變裝視頻，帶火了北京頂級豪宅萬柳書院，也讓其背后的開發(fā)商“意外”登上熱搜，不僅被媒體爆出，被執(zhí)行總金額達5億元，還有其股權(quán)遭凍結(jié)的消息。

作者 | 陳暢

這些天，一個少年胯下運球的變裝視頻火遍全網(wǎng)。畫面中的主角甚至都沒露臉，幾天時間就吸粉百萬。只因其發(fā)布的視頻定位在了“萬柳書院”。

(相關(guān)資料圖)

被譽為“京圈頂級豪宅”的萬柳書院，每平米均價接近30萬元，據(jù)傳聯(lián)想集團創(chuàng)始人柳傳志、網(wǎng)易創(chuàng)始人丁磊、滴滴出行總裁柳青均在此購置房產(chǎn)。

而發(fā)布視頻的少年，也因家中墻上掛著一幅疑似價值上億的齊白石畫作，被網(wǎng)友稱為“萬柳書院少爺”。

一波未平，一波又起。隨著事件的發(fā)酵，一則關(guān)于“萬柳書院開發(fā)商被強制執(zhí)行5億”的消息又登上了微博熱搜。

和萬柳書院的名氣比起來，該樓盤背后的開發(fā)商中赫置地投資控股有限公司，這幾年在地產(chǎn)圈十分低調(diào)。

資料顯示，中赫置地投資控股有限公司成立于2006年，由中赫置地有限公司（以下簡稱“中赫置地”）持股90%，中赫集團有限公司（以下簡稱“中赫集團”）持股10% 。

據(jù)媒體報道，企查查信息顯示，目前中赫置地投資控股有限公司存在兩則被執(zhí)行信息，案號分別為（2022）京0108執(zhí)20674號、（2022）京0108執(zhí)20673號，被執(zhí)行總金額達5億元人民幣。早前還有消息稱，中赫置地所持北京中赫工體商業(yè)運營6145.65萬元股權(quán)遭凍結(jié)。

一位接近中赫置地的行業(yè)人士告訴市界，股權(quán)凍結(jié)的原因是涉及一筆歷史債務(wù)，“雙方正在走一些程序，估計很快會解決掉?！?/p>

相比中赫置地，外界對中赫集團更加熟悉。2021年，為了北京國安足球俱樂部能保住“國安”兩個字，控股股東中赫集團收購了中信集團所持有的俱樂部36%的股權(quán)，完成百分百控股。

在體育圈里，中赫不是唯一涉足足球的開發(fā)商，但在地產(chǎn)圈里，它卻有著“地產(chǎn)界勞斯萊斯”的稱號。在萬柳書院之前，其開發(fā)的北緯40度、釣魚臺七號院項目，至今仍是北京豪宅的標桿。

“賣北京最貴的房，拿北京最貴的地”也成為中赫留給外界最深的記憶點。

但即便是公認的豪宅建造“專家”，中赫置地為了拿到萬柳書院這塊地，也是費了很大的力氣。

十年前，面對華僑城、龍湖、懋源、融創(chuàng)等一眾實力對手，中赫置地經(jīng)過46輪激烈競價以及數(shù)十輪的配建回購房面積爭奪，才以26.3億元的價格和配建回購房面積16400平米的代價，將北京海淀萬柳地塊收入囊中，刷新了當(dāng)時北京地王紀錄。

十年后，估計中赫置地也想不到，自己會重新因萬柳書院被送上熱搜。在房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期的這些年，中赫置地究竟發(fā)生了什么？

萬柳書院能有多豪？

在北京豪宅市場流傳著這樣一句話：“萬柳的墻，西宸的缸，霄8的頂，融創(chuàng)的湖，紫辰院的樹，北平府的院”。

其中“萬柳的墻”，指的就是萬柳書院的那面灰墻。有資料顯示，該墻有5米高，墻磚是荷蘭運來的手工磚，建筑工藝精細繁瑣，不論是石材的打磨還是砌筑，都是普通墻磚的幾十倍。

高墻里面更是別有洞天：光是一棵銀杏樹的成本就超過6萬元，能源消耗、水質(zhì)、聲音、室內(nèi)空氣質(zhì)量比肩瑞士的療養(yǎng)級數(shù)據(jù)水平，室內(nèi)裝修材料用的也是進口產(chǎn)品。

當(dāng)然，最能體現(xiàn)萬柳書院身價的，還是它優(yōu)越的地理位置。該項目地處北京四環(huán)、緊鄰中關(guān)村，北邊是頤和園、香山，周邊還有當(dāng)代商城、雙安商場、金源新燕莎MALL、萬柳國際高爾夫俱樂部等休閑娛樂場所，更是因為擁有中關(guān)村三小、人大附中等稀缺教育資源，被稱為北京最強學(xué)區(qū)之一。

（萬柳書院，圖/中赫集團官網(wǎng)）

據(jù)阿里法拍顯示，2022年5月14日，萬柳書院先后成交兩套法拍房，單日總成交金額1.85億元。

其中，14號樓7層702室成交價1.09億元，單價36.6萬元/平，刷新了北京法拍市場的天花板。就連經(jīng)濟學(xué)家馬光遠都在社交媒體感嘆“成交價驚人！”

另一套萬柳書院的法拍房評估價4700萬元，有8人報名，經(jīng)過43輪競價，最終以7594萬元成交，折合單價約29.6萬/平。

房天下2022年12月份數(shù)據(jù)顯示，萬柳書院房屋總數(shù)301戶，物業(yè)費12.5元/㎡·月，截至12月22日，萬柳書院在售房源90套。2023年1月，該樓盤售價178033元/平米，是海淀區(qū)房屋均價（98368元/平米）的兩倍，是北京房屋均價（63436元/平米）的三倍。

（萬柳書院房價走勢，圖/房天下）

隨著“萬柳書院少爺”的走紅，不少網(wǎng)友對墻里的人和物充滿好奇。據(jù)《每日人物》報道，垃圾桶、門把手都是純銅打造，整體裝修照著故宮想就行。

幾天前，另一位萬柳書院的“少爺”在家中接受了某網(wǎng)紅探訪，光是拍樓里的地下車庫就驚呆了眾人。

奔馳大G、邁巴赫，勞斯萊斯魅影、幻影、庫里南，保時捷Taycan、911 GT3，還有寶馬M4，法拉利812……清一色都是百萬級豪車。法拍網(wǎng)曾顯示，這里的一個車位售價就要353.68萬元。

還記得2015年1月，中赫置地在拿地兩年半后，萬柳書院4棟樓共計132套房源正式入市，均為5~7層板樓的花園洋房，主力戶型在205~558平米之間。

彼時，周邊二手房均價普遍在5~8萬元/平米，萬柳書院均價達到14.5萬元/平方米，最貴一棟樓均價達15.8萬元/平米。由于市場認知度高，入市兩年，這個京城最貴學(xué)區(qū)房成交126套，成交金額達52.15億元。

（中赫集團官網(wǎng)的業(yè)務(wù)介紹）

神秘大佬現(xiàn)身

相比萬柳書院高調(diào)的房價，開發(fā)商中赫置地和其實控人周金輝一直比較低調(diào)。

天眼查顯示，中赫置地由中赫集團100%控股。包括中赫置地在內(nèi)，中赫集團全資控股12家公司，部分控股12家公司，其中6家公司已注銷。這些公司覆蓋地產(chǎn)、文體、旅游、數(shù)科、礦業(yè)、健康管理、建筑裝飾、石油等領(lǐng)域。

中赫集團的核心業(yè)務(wù)集中在地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和體育文化三塊。因為還未上市，公司營收結(jié)構(gòu)沒有對外披露，但市界注意到，在這三個板塊里，中赫集團對中赫置地的認繳出資額最高，為92000萬元人民幣。

作為胡潤百富榜的?？?，2022年11月，周金輝以62億元財富位列《2022年衡昌燒坊·胡潤百富榜》第1038名。但他不像郁亮、王健林、孫宏斌等地產(chǎn)大佬被外界熟知，百度百科上的個人簡歷更是少之又少。

這個神秘的富商究竟何許人也？

梳理資料市界得知，周金輝來自河北定州，大學(xué)就讀于河北廊坊的中國石油管道學(xué)院（原河北石油職業(yè)技術(shù)學(xué)院），畢業(yè)后最初留在唐山做點小生意，之后與妻子李彩霞涉足房地產(chǎn)開發(fā)，成立了唐山新綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

在賺到第一桶金后，周金輝闖進京城，成立了中赫置地。這些年來，各大媒體對中赫集團和周金輝為數(shù)不多的集中報道，發(fā)生在2016年。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，當(dāng)時全球足球產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模已超過5000億美元，在體育產(chǎn)值中的比重超過40%。

當(dāng)年12月，中赫集團出資35.5億元收購國安俱樂部64%股權(quán)，代替中信國安成為第一大股東，中赫集團董事長周金輝也成為北京國安的法人代表，俱樂部的名字一度變更為——北京中赫國安足球俱樂部。

后來，為了杜絕中超球隊換一家贊助商或者老板就在球隊名里換一家企業(yè)名，足協(xié)要求各俱樂部改為中性名稱。比如有些直接改成了“廣州隊”“河北隊”“武漢隊”等。但中赫高層表示，隊名里可以沒有“中赫”，但不能沒有“國安”。為保留這兩個字，中赫集團還在2021年收購了中信在俱樂部持有的剩余股份。

如今，北京國安足球俱樂部承載了中赫集團的希望。其實再往前追溯，早在2009年，北京奧運會結(jié)束后，中赫集團便盯上了體育產(chǎn)業(yè)，以天使投資人的身份共同創(chuàng)立盛開體育，代理過國際足聯(lián)和歐足聯(lián)在國內(nèi)的票務(wù)。

周金輝對足球有很深的情結(jié)。據(jù)懶熊體育報道，接手俱樂部后，周金輝沒有缺席過任何一場球隊主場比賽，甚至生病發(fā)燒時也未中斷過來工體看球的習(xí)慣。

在入主國安兩個月后的2017賽季誓師大會上，鮮少公開亮相的周金輝還做了長達15分鐘的脫稿演講。為幫助國安做出成績，球隊迅速重整人員，在引進外援的費用上，不設(shè)上限。

（2017年12月29日，北京中赫國安25周年答謝會。左是足球運動員于大寶，右是周金輝。圖/視覺中國）

在熟悉中赫集團的行業(yè)人士看來，入主北京國安，是公司轉(zhuǎn)型成為“文體旅商”的重要信號。自從踏入體育產(chǎn)業(yè)，該集團也將更多精力從地產(chǎn)板塊移走。

2018年5月18日，中赫集團聯(lián)合太舞旅游度假有限公司、首旅集團正式簽約河北崇禮太子城冰雪小鎮(zhèn)項目，標志著該項目將正式進入建設(shè)期。作為項目的主要投資方，中赫集團擁有太子城冰雪小鎮(zhèn)70%的股份。

位于張家口崇禮的太子城冰雪小鎮(zhèn)，是2022年北京冬奧會的配套項目之一，也是河北省重點合作項目。該項目總投資預(yù)計達200億元，此前由中赫集團、太舞旅游度假有限公司和首旅集團組成的聯(lián)合體中標獲得建設(shè)權(quán)。

2019年6月4日，亞足聯(lián)宣布2023年亞洲杯花落中國。這也是時隔近20年后，亞洲杯再次回到中國。而有著60年歷史的北京工人體育場，作為亞洲杯足球賽開、閉幕式和決賽舉辦場地，亟需進行升級改造。

據(jù)悉，該項目采用政府與社會資本合作(PPP)方式進行。2020年11月，工體改造復(fù)建PPP項目實施方案經(jīng)北京市批準，經(jīng)過公開招標方式，最終選定中赫集團牽頭北京建工集團、華體集團組成聯(lián)合體，成為該項目的社會資本方。

一位知情人士透露，北京建工的角色是負責(zé)建設(shè)，華體集團由于是中國奧組委100%控股的企業(yè)，負責(zé)場館技術(shù)類的運營，比如草皮、燈光等。而中赫負責(zé)投資建設(shè)及未來運營?！耙粋€為北京冬奧會張家口賽區(qū)做核心配套，一個是為亞洲杯進行的場館改造復(fù)建，這幾年，中赫主要就是忙這兩件大事。”

中赫的錢也不好掙了

就在中赫集團熱火朝天地忙著這兩件大事的時候，中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化。在行業(yè)人士看來，這兩年中赫要是不忙活這些，日子恐怕要過得更難。

要知道，北京自2016年推出限競房政策，房價基本限定在5萬元/平左右，內(nèi)城地段的房價也就才8萬元/平上下，之后政府供應(yīng)的土地又都有指導(dǎo)價，也不算便宜，所以最近幾年，房地價差一直較窄。

而中赫的住宅項目基本都是頂級豪宅，想要盈利，必須留出足夠的房地價差。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴市界，這些年北京的房地價差，就連規(guī)模化的房企都做不到利潤，更何況中赫這種以打造豪宅產(chǎn)品為主的開發(fā)商。

“豪宅對地段和配套要求極高，除了對地段有要求之外，可能每個項目都會配置較高規(guī)格的會所?！惫惚硎?，這對中赫的成本控制是極大考驗?！氨热缇b的集采，后期服務(wù)水平的保持，其實都沒有給它留出合理打造產(chǎn)品的空間。”

而且，從北京市場看，這幾年不是所有的地都具備打造頂級豪宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)。萬柳書院項目位于北京市海淀區(qū)的北京傳統(tǒng)學(xué)府區(qū)萬柳核心區(qū)，也是該區(qū)域最后一塊居住用地。

近年來，在供地結(jié)構(gòu)仍偏向低端保障供應(yīng)的趨勢下，北京可用于豪宅開發(fā)的土地將非常少，豪宅新房市場供應(yīng)短缺，賣一套少一套。在供應(yīng)短缺的情況下，便出現(xiàn)了豪宅成交大幅下行的情況。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱透露，2022年，總價5000萬元以上級別豪宅出現(xiàn)全面下行，其中一手頂豪全國共成交383套，同比下降40%。

或許是料到未來的市場不具備再拿頂級豪宅地塊的可能性，只能基于現(xiàn)有的項目做持續(xù)服務(wù)，中赫集團轉(zhuǎn)向了新賽道。

但目前，太子城小鎮(zhèn)和新工體項目還在投入期，雖然北京工人體育場改造復(fù)建項目足球場主體工程建設(shè)任務(wù)完成，但“新工體”周邊環(huán)境整治和商業(yè)設(shè)施建設(shè)還在收尾階段，中赫集團還沒有進入收獲期。而且2017年起，他帶領(lǐng)國安進入商業(yè)化時代，也沒有獲得足夠的利潤回報。

2020年，北京國安足球俱樂部的債務(wù)高達17億元。在100%控股北京國安后，意味著中赫集團也擔(dān)負起該俱樂部負債總額的36%。當(dāng)時，中赫國安還與中國中信簽署了本金5.2億元的《委托貸款借款合同》。

而更早之前的2019年，為了支付國安俱樂部球員轉(zhuǎn)會費用、球員工資等日常經(jīng)營費用，中赫置地用于向國安足球俱樂部增資總計35.56億元，其中15.56億元由中赫置地自有資金出資，剩余20億元由山東省國際信托的信托貸款提供。

中赫集團有限公司及其實際控制人周金輝夫婦為借款人的還本付息義務(wù)提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

巨大債務(wù)壓力下，2021年7月份，由于未能順利還款，100%持有北京國安的中赫集團轉(zhuǎn)而又將股權(quán)質(zhì)押給了山東省國際信托。

據(jù)接近中赫的消息人士透露，這兩年受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境影響，中赫的資金非常緊張，經(jīng)歷了幾番裁員?！艾F(xiàn)在地產(chǎn)板塊已經(jīng)沒有多少業(yè)務(wù)了，但萬柳書院還有些貨值，可以拿去抵押，反正這些也不著急賣，因為豪宅的貨值一直在漲。”

中赫也想過在其它項目上搞一些變現(xiàn)，可惜并不順利?！昂５砹汕f地塊上有個綠地，他們想把這塊綠地改成商業(yè)性質(zhì)，這個好掙錢呀，但最后沒有成功?！毕⑷耸空f。

圖/視覺中國

在地產(chǎn)和文體之外，中赫集團還給自己找過很多備用出路。

在北京豪宅項目做得順風(fēng)順水的2008年，周金輝把目光投向能源、石油市場，相繼成立中赫礦業(yè)投資有限公司、砸入1億注冊資金成立中赫石油天然氣有限公司。2011年，中國O2O市場規(guī)模井噴，中赫連忙投資設(shè)立了O2O團購網(wǎng)站千品網(wǎng)。

可這些行業(yè)卻沒有像當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)那樣垂青周金輝。千品網(wǎng)在2012年底爆出了因資金鏈斷裂大量裁員的消息。2017年，中赫石油天然氣有限公司也進行了清算，公司被注銷。

回過頭來再看這次“萬柳書院少爺”走紅事件，視頻中的少年因為不愿意接受采訪而拒絕了網(wǎng)紅的邀約，隨即在抖音號寫道：“夢幻的一周，到此結(jié)束。”

但因萬柳書院再次被公眾關(guān)注的中赫集團，它的故事還在繼續(xù)。