今日在第20屆《財(cái)經(jīng)》年會(huì)上，多位業(yè)內(nèi)人士共議房地產(chǎn)新發(fā)展模式。陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)邱曉華建議從需求側(cè)發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)基本面修復(fù)。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛建議，必須加大政策力度，力爭(zhēng)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)彈跳式軟著陸，讓市場(chǎng)機(jī)遇期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員，住建部政策研究中心原主任秦虹指出，當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入到了一個(gè)新的發(fā)展階段。要積極探索新的發(fā)展模式，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)從成長(zhǎng)期到成熟期過渡的一些新要求。

需求側(cè)發(fā)力改善房地產(chǎn)消費(fèi)

【資料圖】

邱曉華認(rèn)為，下一階段國(guó)家應(yīng)從需求側(cè)積極發(fā)力，促進(jìn)地產(chǎn)基本面的修復(fù)。財(cái)政應(yīng)出臺(tái)數(shù)支箭改善房地產(chǎn)消費(fèi)。

邱曉華表示，第一支箭應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化各級(jí)政府公共服務(wù)職能，采取多種方式集中購買收儲(chǔ)合格的商品房，用于解決中低收入，特別是進(jìn)城農(nóng)民工和一些體制內(nèi)住房條件相對(duì)差職工的住房需要。也就是說，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)把原來用于經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造等方面的錢，適當(dāng)拿出一部分集中收儲(chǔ)已經(jīng)建成完工合格的商品房，作為政府用于解決所謂新市民、老體制內(nèi)中低收入職工的住房。

第二支箭應(yīng)當(dāng)降低商品房銷售領(lǐng)域的各類稅費(fèi)水平。邱曉華表示：“目前在銷售領(lǐng)域里的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)還是很重，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低，讓老百姓感受到政府的溫暖。同時(shí)應(yīng)當(dāng)降低金融機(jī)構(gòu)的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率還是偏高，應(yīng)該降1到0.5個(gè)點(diǎn)。”

邱曉華還指出，第三支箭應(yīng)當(dāng)降低城市土地出售價(jià)格，促進(jìn)房?jī)r(jià)適當(dāng)下降。無論是土地價(jià)格的高企，無論是稅費(fèi)的高企，都是造成房?jī)r(jià)高的重要因素，真正由房地產(chǎn)開發(fā)上帶來的房?jī)r(jià)高還不是主要的。第四支箭應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步改善居住環(huán)境，在教育、醫(yī)療、商業(yè)和公共設(shè)施方面，加大政府和全社會(huì)的投資力度，創(chuàng)造更多更好的宜居的區(qū)域。

加大政策力度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸

倪鵬飛表示，順應(yīng)著陸換擋轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢(shì)，抵消市場(chǎng)機(jī)遇期快速下行的慣性，防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，必須加大政策力度，力爭(zhēng)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)彈跳式軟著陸，讓市場(chǎng)機(jī)遇期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

倪鵬飛建議，要通過加快復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，增加收入，擴(kuò)大就業(yè)，防范和減緩?fù)獠坎淮_定性沖擊。保交樓方面，要加快解決三支箭的梗阻，結(jié)合新住房融資模式的建設(shè)，建立房地產(chǎn)紓困基金，定向用于出險(xiǎn)或困難企業(yè)及項(xiàng)目的股權(quán)投資。

處置債務(wù)方面，倪鵬飛建議，探索建立政府引導(dǎo)社會(huì)參與的房地產(chǎn)引導(dǎo)基金，加快戰(zhàn)略并購、債務(wù)重組和資產(chǎn)盤活，重塑和縮小企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，構(gòu)建企業(yè)新開發(fā)模式。擴(kuò)大需求方面，要放寬購房條件，降低購房成本，結(jié)合完善住房保障體系，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)收購出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目用于保障性租賃房，共有產(chǎn)權(quán)房或產(chǎn)權(quán)房。

倪鵬飛還表示，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是關(guān)鍵，房?jī)r(jià)下降有助于降低生活和商務(wù)成本，但是要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過速的情況，建議可以采取一些臨時(shí)性管制措施。此外，扭轉(zhuǎn)預(yù)期也是重中之重，發(fā)揮一二線風(fēng)向標(biāo)作用，先讓它回暖，同時(shí)減少三四線及以下城市土地供應(yīng)，逐步消化庫存。

積極探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式

秦虹指出，二十多年來中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率沒有低過70%，一直非常高。現(xiàn)在房地產(chǎn)高負(fù)債出現(xiàn)問題，主要原因有三方面。

秦虹表示，一是房地產(chǎn)發(fā)展的階段發(fā)生了很大的變化。房地產(chǎn)過去有四大紅利支持：人口紅利、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)紅利、貨幣紅利、住房制度改革紅利。現(xiàn)在新的發(fā)展階段，這些紅利已經(jīng)大部分消失。二是企業(yè)脫離了軌道，出了很大的風(fēng)險(xiǎn)。三和政策有關(guān)。最近中央提出來關(guān)于房地產(chǎn)的三支箭，一方面是針對(duì)挽救化解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)的重要舉措，同時(shí)也是房企新發(fā)展模式的一個(gè)重要的支持條件。

秦虹表示，未來發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)進(jìn)入到了一個(gè)新的發(fā)展階段。新發(fā)展模式大概有四個(gè)方面：開發(fā)模式從“三高”向輕重并舉的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)一體化進(jìn)行轉(zhuǎn)型。盈利模式，從單純的增量開發(fā)向存量更新進(jìn)行轉(zhuǎn)型，融資模式，從高負(fù)債到股債多元進(jìn)行轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)模式，就應(yīng)該從追求規(guī)模和速度的擴(kuò)張向品牌和品質(zhì)提升方向轉(zhuǎn)型。要積極探索新的發(fā)展模式，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)從成長(zhǎng)期到成熟期過渡的一些新要求。