12月3日，國(guó)際金融論壇（IFF）2022全球年會(huì)在廣州南沙舉行期間，高善文、鐘正生、汪濤、陸挺、丁爽、夏樂等多位金融機(jī)構(gòu)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，談到了近日房地產(chǎn)貸款、債權(quán)、股權(quán)等多方面融資便利政策的推出。

上述首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，目前的政策支持主要在于供給端的資金面改善，但接下來需求端配套政策也要推出，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一定反彈；另一方面，長(zhǎng)周期來看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跟30年前的日本差別較大，可以避免類似日本當(dāng)年那種“硬著陸”。

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2023年或迎來反彈，政策關(guān)鍵在需求端

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，11月底證監(jiān)會(huì)宣布放開房地產(chǎn)股權(quán)融資，被稱為支持房地產(chǎn)健康發(fā)展的“第三支箭”。這三支箭的定義來看，其中第一支箭即信貸投放，第二支箭即債券融資，第三支箭即股權(quán)融資。

“目標(biāo)就是把大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從ICU里面救出來，送到普通病房里。這是需要時(shí)間的，何況現(xiàn)在還在ICU里面或者在ICU的路上，是不是已經(jīng)轉(zhuǎn)入普通病房，這恐怕還要再看。”安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文對(duì)近期房地產(chǎn)融資政策的改變，作出如此比喻。

西班牙對(duì)外銀行亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏樂表示，目前這些政策可能更多的是在供給端，對(duì)于房企有一定的穩(wěn)定作用，能夠穩(wěn)固金融體系，但是要想房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模的反彈，恐怕還是需要在需求端做更多的工作。

瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，明年房地產(chǎn)大概率會(huì)反彈?，F(xiàn)在房地產(chǎn)新開工和銷售都已經(jīng)超跌了。目前政策是從各個(gè)方面來保證房地產(chǎn)開發(fā)商資金的流動(dòng)。在房地產(chǎn)的需求方面，可能也會(huì)有更多的政策出臺(tái)，現(xiàn)在按揭利率已經(jīng)下降130個(gè)基點(diǎn)左右，還有下降的空間，可以把首付比例降下來，疫情防控措施的調(diào)整也非常有助于房地產(chǎn)企穩(wěn)。

渣打銀行中國(guó)和北亞區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁爽表示，近期貸款、債券、再融資這些手段都推出來了，說明房地產(chǎn)的問題越來越成為一個(gè)系統(tǒng)性的金融問題。短期內(nèi)在建項(xiàng)目能夠完成，會(huì)出現(xiàn)比較大的起色，但最終還是要回到需求端——房屋的銷售能不能上來？如果看短期，“保交樓”的問題解決，樓價(jià)經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，如果有潛在需求的購(gòu)房者看到樓價(jià)開始穩(wěn)定下來，這個(gè)時(shí)候可能需求端會(huì)出現(xiàn)比較大的改善。

平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生表示，從地產(chǎn)復(fù)蘇來看，融資端的恢復(fù)加固只是一個(gè)必要條件，充分條件是銷售端能夠起來，把房地產(chǎn)整個(gè)鏈條帶起來，目前銷售遲遲沒有起來，所以大家對(duì)房地產(chǎn)投資還是比較謹(jǐn)慎的。簡(jiǎn)單來說，現(xiàn)在市場(chǎng)上投資投機(jī)性需求逐步消失，甚至有些合理的住房需求也在萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的企穩(wěn)還需要時(shí)間，如果房企內(nèi)生現(xiàn)金流遲遲不能恢復(fù)的話，那么目前的紓困政策只是起到暫時(shí)止血的作用，房企的庫(kù)存和債務(wù)有可能還會(huì)進(jìn)一步積累，只是把風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)點(diǎn)往后退，從這個(gè)角度看，未來要有更多需求端的政策。

能否實(shí)現(xiàn)“軟著陸”？跟30年前日本相比差異較大

夏樂表示，國(guó)外一些投資者經(jīng)常討論中國(guó)目前房地產(chǎn)面臨的問題是不是上個(gè)世紀(jì)九十年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂的重復(fù)，他們也非常希望知道什么樣的政策，能夠幫助中國(guó)的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，避免重蹈日本上個(gè)世紀(jì)房地產(chǎn)泡沫破裂的覆轍。

高善文表示，從2003年開始，中國(guó)的學(xué)者和官員都一直在呼吁、在警惕出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。2011年以后，防范或者打壓房地產(chǎn)泡沫的政策一直都沒有停，這跟當(dāng)時(shí)日本泡沫形成的背景還是有很大差異的，而且出現(xiàn)這種差異的原因就是因?yàn)檎屑?xì)研究了日本上世紀(jì)九十年代前后的泡沫，覺得一定要避免重蹈日本的覆轍，這是一個(gè)很大的差異。

高善文稱，另一方面，日本房地產(chǎn)投資占經(jīng)濟(jì)比重，在1985年以后開始上升，1987年以后開始急速上升，基本上九十年代早期以后就一路下行，所以它在泡沫形成的過程中經(jīng)歷了房地產(chǎn)投資的大幅度上升。中國(guó)房地產(chǎn)投資占整個(gè)GDP比重的峰值出現(xiàn)在2013年和2014年。那時(shí)候到現(xiàn)在房地產(chǎn)占整個(gè)經(jīng)濟(jì)的比重都在下行，在2019年以后房地產(chǎn)投資占整個(gè)經(jīng)濟(jì)的比重，比很多正常國(guó)家的比例都還要低一些，這是第二個(gè)非常重要的差異。

汪濤認(rèn)為，國(guó)外投資者會(huì)討論房地產(chǎn)的下行是不是中國(guó)的“明斯基時(shí)刻”。“明斯基時(shí)刻”是一個(gè)信貸收縮和資產(chǎn)價(jià)格大幅下跌的一個(gè)螺旋形的惡性循環(huán)，中國(guó)有各種條件阻斷這樣的一個(gè)循環(huán)：首先從流動(dòng)性上來說，中國(guó)的銀行不缺流動(dòng)性，它基本上以各種存款或者理財(cái)產(chǎn)品、類存款的理財(cái)產(chǎn)品來支持它的負(fù)債端，同時(shí)銀行也沒辦法抽貸，因?yàn)楸O(jiān)管機(jī)構(gòu)、政府部門都要讓銀行持續(xù)地貸款。今年中國(guó)的信貸是逆勢(shì)增長(zhǎng)。另外，國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)行業(yè)首付比例比較高；地方政府可以掌控對(duì)土地的供應(yīng)，掌控土地的價(jià)格，也就掌控了房地產(chǎn)抵押品的價(jià)格，使得它不會(huì)大幅度下跌。