今天下午，深圳第四批集中供地成功出讓?zhuān)@也是深圳今年內(nèi)土拍收官戰(zhàn)。

本次土拍共掛牌7宗地塊，最終1宗流拍、2宗底價(jià)、3宗觸頂，收金97.27億元，總建設(shè)用地面積約22.89萬(wàn)㎡，總規(guī)劃建筑面積約96.3萬(wàn)㎡。其中，華潤(rùn)置地、中海、深鐵、人才安居集團(tuán)、華僑城、南通亞倫各得1宗，“國(guó)家隊(duì)”依舊是土拍最大贏家。

(資料圖片僅供參考)

“國(guó)家隊(duì)”包攬大部分地塊

深圳此次第四批出讓的7宗涉宅地，分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、深汕等5區(qū)，均屬于限售價(jià)地塊。其中，4宗地普通商品房銷(xiāo)售限均價(jià)區(qū)間為3.74萬(wàn)元-7.24萬(wàn)元/平方米，最便宜的為龍崗坪地街道宅地，3.74萬(wàn)元/平方米，最貴的為龍華民治街道宅地，為7.24萬(wàn)元/平方米，其余2宗分居龍崗街道、光明鳳凰街道，分別限均價(jià)3.95萬(wàn)元、4.89萬(wàn)元。還有3宗均用于建設(shè)安居型商品房，限售均價(jià)區(qū)間為8900元-4.43萬(wàn)元/平方米；最便宜的為深汕合作區(qū)宅地，限均價(jià)8900元/平，另2宗分居龍崗龍城街道及寶安新安街道，分別限均價(jià)2.22萬(wàn)、4.43萬(wàn)。

從成交結(jié)果來(lái)看：

位于龍華民治A806-0403號(hào)地塊經(jīng)過(guò)42輪競(jìng)價(jià)達(dá)到觸頂，最終由華潤(rùn)置地以上限價(jià)15.88億元摘得，溢價(jià)率14.99%，成交樓面價(jià)33076元/平方米。該地塊為二類(lèi)居住用地，土地面積8720.51平方米，建筑面積48010平方米，起始價(jià)13.81億元。

位于光明區(qū)的A503-0100號(hào)地塊由中海地產(chǎn)以31.92億元摘得，溢價(jià)率0.95%，成交樓面價(jià)19662元/平方米。該地塊為二類(lèi)居住用地+道路用地，土地面積28564.79平方米，建筑面積162340平方米，起始價(jià)31.62億元，上限價(jià)36.36億元。

位于龍崗區(qū)坪地街道的G10203-0499號(hào)地塊起始總價(jià)最高，由深圳地鐵集團(tuán)以底價(jià)39.63億元摘得，成交樓面價(jià)7565元/平方米。該地塊為二類(lèi)居住用地，土地面積131619.81平方米，建筑面積523832平方米，上限價(jià)45.57億元。值得注意的是，此前，在深圳土拍三批次中，深鐵集團(tuán)還以49.38億元獲坪山坑梓兩宗相鄰地塊，兩宗地塊同為深鐵14號(hào)線昂鵝車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)地塊。

H2022-0003號(hào)深汕特別合作區(qū)鲘門(mén)鎮(zhèn)地塊由深圳人才安居集團(tuán)以底價(jià)1.49億元摘得，成交樓面價(jià)900元/平方米。該地塊為二類(lèi)居住用地，土地面積50158平方米，建筑面積165521平方米，上限價(jià)1.71億元。

寶安新安A002-0091地塊、龍崗龍城G01019-0042地塊兩宗純安居房地塊由于門(mén)檻低、風(fēng)險(xiǎn)小，且搖號(hào)情況下利潤(rùn)率仍超10%，備受房企追捧。

其中，A002-0091地塊有28家房企參與競(jìng)買(mǎi)，包括華潤(rùn)、中海、招商、保利、華僑城、深業(yè)、天健、金茂、越秀、龍湖等企業(yè)，最終價(jià)格觸頂后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，由江蘇南通亞倫房地產(chǎn)以上限價(jià)6億元摘得，溢價(jià)率14.94%，成交樓面價(jià)18440元/平方米。該地塊為二類(lèi)居住用地，土地面積5425.03平方米，建筑面積32538平方米，起始價(jià)5.22億元。

G01019-0042地塊也有17家房企報(bào)名競(jìng)買(mǎi)，中海、保利、招商、華僑城、龍湖等企業(yè)依舊在列，還有多家外地企業(yè)參與，最終價(jià)格觸頂后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，由華僑城觸頂2.35億元摘得，溢價(jià)率14.63%，成交樓面價(jià)7578元/平方米。該地塊為二類(lèi)居住用地，土地面積5918.41平方米，建筑面積31010平方米，起始價(jià)2.05億元。

位于龍崗區(qū)龍崗街道G01117-0080號(hào)地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍。

涌現(xiàn)民企新面孔

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年深圳總共集中供應(yīng)了38宗宅地，其中成功出讓34宗，達(dá)到最高溢價(jià)進(jìn)入競(jìng)拍的有22宗，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的共有10宗，底價(jià)成交8宗，流拍4宗，總攬金736.17億元！

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳本輪土拍整體來(lái)看，依舊不溫不火，雖然“國(guó)家隊(duì)”依然是主導(dǎo)，但應(yīng)該看到一些新的民企面孔也正在涌現(xiàn)。

李宇嘉認(rèn)為深圳一直堅(jiān)持新的出讓模式，并向穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的長(zhǎng)效供地模式轉(zhuǎn)變，即限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、定或競(jìng)配建，將商品住房和公共住房結(jié)合起來(lái)，保持商品住房回歸普通住房主導(dǎo)，土地市場(chǎng)不能太熱，從根本上控制樓市的熱度。同時(shí)，根據(jù)樓市溫度變化，出于穩(wěn)定市場(chǎng)、避免大起大落的考慮，積極調(diào)整定或競(jìng)的配建的內(nèi)容。本質(zhì)上講，深圳就是要控制土拍溫度，就是要降低過(guò)去的過(guò)熱拿地的情況，從根本上穩(wěn)定樓市，回歸普通商品住房主導(dǎo)。

值得注意的是，本次土拍涌現(xiàn)了較多民企新面孔。主要還是地價(jià)比較低，地塊區(qū)位較優(yōu)，政府讓利較足。目前，深圳新房庫(kù)存消化周期也不算高，市場(chǎng)漸進(jìn)開(kāi)始筑底企穩(wěn)，部分企業(yè)有了補(bǔ)倉(cāng)的需要和積極性，因此此批次供地具有吸引力。而且，在出讓前進(jìn)行了相應(yīng)的溝通協(xié)調(diào)，促進(jìn)了供需雙向溝通。值得注意的是，近期資金面的政策利好，也在預(yù)期上有促進(jìn)作用。

對(duì)于其中兩宗安居房用地?zé)岫容^高的原因，李宇嘉認(rèn)為，主要還是因?yàn)樾枨笥辛诵碌淖兓?。近年?lái)，對(duì)深圳房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期扭轉(zhuǎn)，導(dǎo)致買(mǎi)商品房的預(yù)期下降。市場(chǎng)需求，特別是近年來(lái)涌入的大學(xué)生和各類(lèi)人才，有轉(zhuǎn)向可售型的人才房，安居房的傾向。一方面，這類(lèi)房子價(jià)格低，購(gòu)房門(mén)檻低，限定特定對(duì)象，不是誰(shuí)都想買(mǎi)就能買(mǎi)到的，這個(gè)紅利是定向的；另一方面，未來(lái)可以出售，分享價(jià)格長(zhǎng)期上漲，也是深圳長(zhǎng)期發(fā)展的紅利。當(dāng)前，深圳安居房輪候約19萬(wàn)批，公租房輪候約42萬(wàn)批。據(jù)南方日?qǐng)?bào)統(tǒng)計(jì)，2020年至2022年兩年間，安居房輪候增加約2.7萬(wàn)批，公租房輪候增加1.1萬(wàn)批。特別是近2個(gè)月，安居房輪候增加1.3萬(wàn)批，公租房輪候增加1.6萬(wàn)批。

未來(lái)民企拿地動(dòng)力會(huì)提升

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿認(rèn)為，深圳本次土拍的地塊位置多為片區(qū)的核心區(qū)域，顯示了政府一方面在優(yōu)化空間資源配置，另一方面也希望提高房企拿地積極性。

吳睿認(rèn)為，今年深圳增加土拍次數(shù)有利于政府更靈活調(diào)整供地策略和節(jié)奏，同時(shí)可讓房企有更多機(jī)會(huì)參與競(jìng)拍。限售價(jià)格一定程度上調(diào)表明政府穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，提振房地產(chǎn)行業(yè)信心，希望房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。而持續(xù)加大公共住房供給力度是因?yàn)榘簿有蜕唐贩课飿I(yè)類(lèi)型可優(yōu)化公共住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，安居型商品房可售能增加項(xiàng)目銷(xiāo)售收入，有利于開(kāi)發(fā)商維持一定利潤(rùn)水平。

對(duì)于本次土拍依舊是“國(guó)家隊(duì)”主導(dǎo)，吳睿認(rèn)為主要是因?yàn)槟壳按蟛糠址科筚Y金仍比較緊張，尤其是民企由于短期內(nèi)融資難，從而拿地?zé)崆椴桓摺６肫?、?guó)企中長(zhǎng)期發(fā)展更有支撐，有持續(xù)的拿地能力。預(yù)計(jì)在房地產(chǎn)金融16條等政策下，明年民企拿地動(dòng)力會(huì)有所提升。

整體來(lái)說(shuō)，本輪土拍為深圳今年最后一輪，出讓數(shù)量較少、位置較為核心、且有多宗地塊總地價(jià)較低，表明政府希望提高房企拿地積極性，多吸引開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍。但是由于仍受到樓市調(diào)控、房企自身資金情況等方面的影響，房企大多對(duì)后市持觀望態(tài)度，尤其民企參與熱情不高。相信隨著房地產(chǎn)金融16條等政策的逐步落實(shí)，能增強(qiáng)房企對(duì)未來(lái)的信心，尤其是提高民企整體拿地的積極性。

距離今年全年結(jié)束仍有1個(gè)多月的時(shí)間，目前已有12個(gè)城市完成第四批次供地的推出，預(yù)計(jì)最終22城平均的全年供地計(jì)劃完成率將在60%左右。2022年的土地市場(chǎng)總體處于相對(duì)低位狀態(tài)，賣(mài)地收入規(guī)模較去年有所降低，平均溢價(jià)率亦較低，因此成為有實(shí)力房企“備貨”的窗口期。