隨著美國(guó)購(gòu)房者的償貸能力接近幾十年來的最低水平，在高利率壓制下，美國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)正在失速，房地產(chǎn)正成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的拖累，但野村證券認(rèn)為還沒到最糟的時(shí)候，房地產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)衰退。

野村證券在11月14日的報(bào)告中指出，高抵押貸款率正對(duì)房屋銷售構(gòu)成壓力，疲軟的住房銷量將進(jìn)一步作用于房產(chǎn)價(jià)格和美國(guó)建筑業(yè)，這些都將加劇美國(guó)房地產(chǎn)的衰退。

【資料圖】

野村認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上來看，房屋銷售量和開工率已經(jīng)見頂，從今年二季度開始房地產(chǎn)市場(chǎng)已走向衰退，而房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌正在加深衰退。同時(shí)也表示，由于承銷標(biāo)準(zhǔn)的大大收緊和MBS市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理框架的改善，出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很低。

房?jī)r(jià)下跌加深衰退

標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller數(shù)據(jù)顯示，全美房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)3個(gè)月放緩，今年7月至9月房?jī)r(jià)增速分別環(huán)比下降0.6%、1.0%和0.5%。野村指出，抵押貸款率的新高使得購(gòu)房需求降低，也使房?jī)r(jià)增速放緩，并預(yù)測(cè)未來抵押貸款率或?qū)⑦M(jìn)一步上升，使得衰退加劇，報(bào)告中寫道：

我們預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將在2023年第二季度進(jìn)一步加息，這將推升抵押貸款利率，會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間對(duì)住房部門產(chǎn)生不利影響。

我們預(yù)測(cè)名義住房?jī)r(jià)格將從高點(diǎn)下跌10—15%，現(xiàn)有住房銷量將從當(dāng)前水平下降15-20% ，達(dá)到年化36-39萬套的低點(diǎn)，相當(dāng)于從2022年1月的峰值下降40-45%。

此外，由遠(yuǎn)程工作帶來的購(gòu)房需求將急劇減少，如果經(jīng)濟(jì)衰退比我們預(yù)期的更嚴(yán)重，那可能會(huì)進(jìn)一步削弱購(gòu)房需求。相反，如果長(zhǎng)期貸款利率早于預(yù)期見頂也可能會(huì)刺激需求，讓房屋銷售回暖。

野村指出，2020年3月至2022年6月期間，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲了42%，在抵押貸款利率于2022年第一季度急劇上升前，新購(gòu)房者的月供相對(duì)于收入占比很低，因此即使在房?jī)r(jià)飆升的情況下也能負(fù)擔(dān)高房?jī)r(jià)，可隨著抵押貸款率創(chuàng)新高，一切都發(fā)生了巨大變化：

截至11月8日，30年期固定抵押貸款利率已從3.11%上升到7.08%，繼續(xù)維持高位。從歷史來看，低抵押貸款利率可以使購(gòu)房者承受高房?jī)r(jià)，但這種情況已不再存在，新購(gòu)房者的月度抵押貸款支付額占收入的比重已從16%的低點(diǎn)上升至最高點(diǎn)30%。

新屋開工數(shù)量降低，加劇衰退

野村在報(bào)告中指出，高房?jī)r(jià)和高抵押貸款利率導(dǎo)致住房需求持續(xù)疲軟，這將使新屋開工建設(shè)數(shù)量也隨之疲軟。由于住房庫(kù)存集中在新房和現(xiàn)房部分，這會(huì)進(jìn)一步加劇房屋銷量下滑對(duì)新屋開工量的影響，報(bào)告稱：

從歷史上看，新房庫(kù)存的增加說明新屋開工量會(huì)降低。從2022年4月開始，基于新庫(kù)存的過剩及對(duì)收入和就業(yè)下降的預(yù)測(cè)，我們預(yù)計(jì)年化住房開工率將繼續(xù)下降。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，Months Of Inventory(MOI:市場(chǎng)上正在出售的房屋需要多長(zhǎng)時(shí)間賣完)顯示，現(xiàn)在賣出新房所用時(shí)間正逐步上升并維持在高位，已于2008年金融危機(jī)時(shí)相似。

基于此，我們預(yù)測(cè)住房開工率可能會(huì)繼續(xù)走低，并且該趨勢(shì)會(huì)延續(xù)很久。

野村證券稱，新屋開工率是住宅投資的重要指標(biāo)，因此，房屋開工率的走低也會(huì)拖累住宅投資，將成為GDP增長(zhǎng)的阻力，報(bào)告指出：

2022年第二季度和第三季度，住宅投資已經(jīng)分別環(huán)比下降17.8%和26.4%，我們預(yù)計(jì)該趨勢(shì)將持續(xù)到2023年下半年。

此外，由于銷售增速已大幅放緩，中介費(fèi)和所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成本的下降也可能會(huì)繼續(xù)拖累住宅投資。

伴隨著制造業(yè)增速放緩和消費(fèi)者支出減少，住宅建設(shè)量的下滑將進(jìn)一步成為GDP增長(zhǎng)的阻力，這也與我們對(duì)2022年第四季度開始的經(jīng)濟(jì)衰退的預(yù)期一致。

根據(jù)11月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，美國(guó)10月份新屋建設(shè)數(shù)量繼續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示，上月新屋開工總數(shù)年化為143萬戶，環(huán)比下降4.2%，前月的數(shù)據(jù)有所上修，獨(dú)戶住宅建造年率降至85.5萬戶，為2020年5月以來的最低水平。

衰退所帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)低

野村在報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，盡管住房銷售急劇下降，但他們認(rèn)為產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很低。報(bào)告指出：

我們認(rèn)為住房部門出現(xiàn)大面積違約和不良銷售的風(fēng)險(xiǎn)很小。隨著住宅投資的萎縮，住房部門的放緩可能會(huì)拖累國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，但不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。與金融危機(jī)的情況不同，最近幾年，有購(gòu)房意愿的人往往擁有更高的信用分?jǐn)?shù)，他們更有可能鎖定固定的抵押貸款利率

從2005年開始的兩年時(shí)間，大約有12.9%的抵押貸款發(fā)放給了次級(jí)借款人（信用分?jǐn)?shù)低于620 分）。但在2020年第三季度開始的兩年時(shí)間里，次級(jí)借款人在抵押貸款發(fā)放中的比例下降到2.0%。

此外，隨著承銷標(biāo)準(zhǔn)的大大收緊和MBS市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理框架的改善，抵押貸款持有人普遍違約而導(dǎo)致出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很低。

同時(shí)野村也在報(bào)告中警告稱風(fēng)險(xiǎn)很小但依然存在，隨著房?jī)r(jià)漲幅的回落，近期首次購(gòu)房者并不能依靠房?jī)r(jià)升值獲得大量的財(cái)富增長(zhǎng)，并且這些購(gòu)房者的首付往往也較少，因此有可能產(chǎn)生不良銷售。報(bào)告指出：

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）數(shù)據(jù)表明，2021年首次購(gòu)房者的平均首付為7%，而重復(fù)購(gòu)房者的首付為17%。因此，我們預(yù)測(cè)如果未來住房?jī)r(jià)格回調(diào)10-15%，可能會(huì)導(dǎo)致許多近期首付較少的購(gòu)房者在抵押貸款上的欠款超過其房屋的價(jià)值。

考慮到這種房?jī)r(jià)下跌可能與失業(yè)同步發(fā)生， 可能會(huì)導(dǎo)致不良銷售（取消贖回權(quán)或賣空），從而增加房?jī)r(jià)的下行壓力。

然而，在2021年，首次購(gòu)房者只占購(gòu)房的26%。這代表了美國(guó)自住房屋總數(shù) 的1.9%，這表明這些最近的首次購(gòu)房者可能是脆弱的，他們只占整個(gè)住房市場(chǎng)的一小部分。