住房按揭，可以說是普通老百姓一生當(dāng)中能夠從銀行獲得低成本資金的為數(shù)不多的機(jī)會之一。

今年以來，關(guān)于是否要提前還款的話題成為討論熱點(diǎn)，在內(nèi)外各種因素的交織影響下，居民開啟了主動“降杠桿”模式。

與此同步的是今年LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）已下調(diào)3次，下調(diào)頻率趕上2019年，但5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35BP，早已超過2019年的5BP。

(資料圖)

居民房貸利率以LPR利率加點(diǎn)方式形成，最新LPR出爐以后，銀行房貸利率也緊跟下調(diào)，業(yè)內(nèi)還預(yù)計(jì)，接下來5年期LPR報(bào)價(jià)還有一定的下調(diào)空間。雖然已購房者的月供不會馬上發(fā)生變化，但待到明年“春暖花開”，月供壓力會進(jìn)一步減少。

那么，在這樣的背景下，提前還款還劃算嗎？

房貸利率總體呈下降趨勢

8月22日，最新一期LPR報(bào)價(jià)出爐，其中，1年期LPR為3.65%，較上期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.3%，較此前下降15個(gè)基點(diǎn)。

今年以來，央行已三度下調(diào)5年期以上LPR利率，與去年底的4.65%相比，5年期LPR已累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

自2019年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率均以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。此后，LPR利率一直穩(wěn)中有降。

3年時(shí)間，5年期LPR利率從最初的4.85%一直降到4.3%，在加點(diǎn)方面，房貸利率最高時(shí)一度加到140BP，首套房貸利率超過6%，如今，首套住房按揭基準(zhǔn)利率調(diào)整為不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，也就是說，目前，最低的首套房貸利率理論上可以達(dá)到4.1%。

在廣州，多家銀行房貸利率緊跟LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，首套房貸利率大多為4.3%~4.5%（LPR+0BP至20BP），二套房貸利率則普遍為4.9%（LPR+60BP）。

不過，新的利率只適用于新發(fā)放的個(gè)人住房貸款，對于已購房者來說，月供不會馬上發(fā)生變化，要等到2023年，實(shí)際執(zhí)行利率將按照借款合同約定的重定價(jià)周期前最新的LPR調(diào)整而變化。

一般來說，有兩種調(diào)整方式：一是固定日調(diào)整，即每年的1月1日為利率調(diào)整日；另一種是次年對應(yīng)的放款日調(diào)整，比如，客戶是5月1日放款的，那么，就要到次年的5月1日，按照最新的LPR報(bào)價(jià)情況而調(diào)整。

民生銀行就表示，其廣州地區(qū)新增審批的按揭客戶和已批未放的按揭客戶，放款執(zhí)行新的LPR；存量已放款的按揭客戶明年放款日執(zhí)行新的LPR。

當(dāng)然，相應(yīng)的調(diào)整也僅適用于選擇浮動利率的客戶，如果選擇了固定利率，則不會有變化調(diào)整。

提前還款需多方考量

總體來說，在釋放購房需求、提振房地產(chǎn)行業(yè)銷售的預(yù)期下，房貸利率總體呈現(xiàn)下降趨勢。

而在這樣的背景下，提前還款是否還有必要呢？

“提前還款肯定是有好處的，意味著部分按揭利息可以不用支付了?！贝笤窗唇铱偨?jīng)理鄭大源對第一財(cái)經(jīng)記者說，不過，就個(gè)人而言，還要從4個(gè)方面去衡量。

一是購房時(shí)的貸款利率如何，如果申請房貸時(shí)的貸款利率較高，則有必要提前還款；而如果是公積金貸款，利率較低，提前還款意義不大；二是提前還款的資金來源和成本，如果恰好擁有一部分自有的閑置資金，提前還款也未嘗不可；三是資金的用途，提前還款的資金，是要規(guī)劃在接下來一個(gè)比較長的時(shí)間內(nèi)不會使用到這筆錢；四是資金有沒有盈利的空間，如果能夠找到比房貸利率更高的理財(cái)渠道，賺取利率差，則不需要考慮提前還款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，如果按照“按揭利率+手續(xù)費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+折舊+機(jī)會成本”等計(jì)算，持有一套房產(chǎn)的成本一般在5%左右，如果找不到5%以上的理財(cái)，那么，提前還款可能就相當(dāng)于理財(cái)了。

“當(dāng)然，前提是未來沒有大筆的支出，收入可期且穩(wěn)定的情況下可以考慮提前還款。”他說。

對于提前還款的時(shí)點(diǎn)選擇，也是需要考量的。

市場流行的一種說法是，等額本息沒有超過貸款年限三分之一，等額本金沒有超過貸款年限四分之一，提前還款比較劃算。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財(cái)經(jīng)分析，無論是等額本息或等額本金，事實(shí)上在貸款的前幾年所償還的資金中，大部分屬于利息，對本金的影響是比較小的，所以，如果要決定提前還款，就要選擇在貸款的前幾年提前還款，后期的利息支出就會少一些，比較劃算。而到了貸款年限的中后期，因?yàn)橐呀?jīng)償還了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，因此提前還貸意義不大。

收不收違約金？

除此以外，銀行提前還款辦理手續(xù)的難易程度，也是需要考慮的，尤其是對于違約金（補(bǔ)償金）的收取。

8月初，交通銀行一則關(guān)于提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整的公告引起廣泛關(guān)注，公告稱，所有提前還款（包括全部和部分）均按照提前還款本金金額的1%收取補(bǔ)償金。

第一財(cái)經(jīng)在采訪中發(fā)現(xiàn)，對于違約金（補(bǔ)償金）的收取，每家銀行、每個(gè)地區(qū)的不同分行乃至于銀行不同時(shí)期的態(tài)度都是不一樣的。

“我所了解的情況是，以前申請的房貸多數(shù)是需要支付罰息的，如今，新申請房貸大部分銀行是減免收取違約金的。”鄭大源說。

在貸款合同中，通常會列有在提前還款的情況下是否收取違約金（補(bǔ)償金）以及如何收取的條款，在廣州地區(qū)，農(nóng)業(yè)銀行明確表示要收取違約金（補(bǔ)償金），“以前有一段時(shí)間是不收的，但今年是要收的?！鞭r(nóng)業(yè)銀行一位工作人員對第一財(cái)經(jīng)說。

中國銀行也表示要按照合同中的約定收取違約金（補(bǔ)償金），但公積金貸款不收取違約金（補(bǔ)償金），且支持網(wǎng)上預(yù)約還款。

建設(shè)銀行一網(wǎng)點(diǎn)則表示不收取違約金（補(bǔ)償金），提前還款可以通過手機(jī)APP辦理，也可以通過柜臺辦理，其中，柜臺辦理要提前2個(gè)月預(yù)約，而通過手機(jī)APP辦理的周期要短一些。

另外，建行深圳分行的貸款合同也顯示，貸款期間超過三年的，借款人不必支付提前還款違約金。

銀行的按揭貸款合同中一般要求，辦理提前還款要提前30天申請，第一財(cái)經(jīng)采訪廣州多家銀行發(fā)現(xiàn)，預(yù)約期均在1個(gè)月~1.5個(gè)月之間。

“如果辦理提前還款的手續(xù)等待時(shí)間比較長，超過兩個(gè)月，可能反而會打亂購房者償還計(jì)劃，最后就會顯得不劃算。唯有銀行手續(xù)簡單且違約金很少，提前還貸才確實(shí)可以考慮?！眹?yán)躍進(jìn)說。