8月土地市場(chǎng)偏冷運(yùn)行 年內(nèi)集中供地城市超五成底價(jià)成交

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 李莎

8月25日，南京進(jìn)行第五批次集中土拍，12宗涉宅地塊部出讓?zhuān)山粌蓸O分化，河西中地塊、江寧百家湖地塊價(jià)格觸頂搖號(hào)成交，其余10宗地全部底價(jià)成交，攬金約175億元。

(資料圖片)

不只南京，22個(gè)集中供地城市的土地市場(chǎng)都存在相似特征。中指研究院監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，截止到8月20日，集中供地城市成交的土地中，35%的地塊達(dá)地價(jià)上限成交，53%的地塊底價(jià)成交。城市間市場(chǎng)也明顯分化，北京、上海、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市成交溢價(jià)率高于其余城市。

放眼全國(guó)，土地市場(chǎng)仍然偏弱運(yùn)行。為尋找更多確定性，房企拿地向核心城市聚集，相較南京等熱點(diǎn)城市，低能級(jí)城市的土拍表現(xiàn)更不盡如人意。

從數(shù)量來(lái)看，今年前7月土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的供需縮量特征。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，100個(gè)大中城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積22841萬(wàn)平方米，同比減少26%；成交土地規(guī)劃建筑面積15287萬(wàn)平方米，同比減少41%。一二三線城市土地供應(yīng)量和成交量都有不同程度下滑。8月份土地市場(chǎng)也偏冷運(yùn)行，8月前三周100個(gè)大中城市住宅類(lèi)用地成交1698.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23%。

從價(jià)格來(lái)看，為吸引房企積極補(bǔ)倉(cāng)，提高土地成功出讓概率，今年各地加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，土地價(jià)格有所提高。但不同板塊、不同城市市場(chǎng)分化嚴(yán)重，高溢價(jià)率或地價(jià)觸頂成交、底價(jià)成交甚至流拍現(xiàn)象并存。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從近期部分城市土拍成效來(lái)看，土地市場(chǎng)熱度較前兩月出現(xiàn)下降跡象，同時(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)情緒仍較低落，房企資金壓力較大，8月土地市場(chǎng)或仍偏弱。

但從近期支持性政策落地預(yù)期增強(qiáng)的角度來(lái)看，關(guān)榮雪認(rèn)為一二線城市住房市場(chǎng)有望加速改善，9、10月土地市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交謴?fù)。

超五成土地底價(jià)成交

今年以來(lái)，房企在核心城市補(bǔ)倉(cāng)積極，土拍分化現(xiàn)象加劇。

據(jù)中指數(shù)據(jù)，截止到8月20日，22個(gè)集中供地城市共成交土地613宗。其中213宗地價(jià)觸頂成交，326宗底價(jià)成交，占成交土地的比分別為35%和53%。

具體到城市，杭州、合肥、福州、廈門(mén)、深圳、上海50%及以上土地成交價(jià)格觸頂，其中上海、杭州、合肥地價(jià)觸頂占比均在六成以上，北京、杭州部分地塊更是創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄。

而無(wú)錫、沈陽(yáng)、天津、濟(jì)南、鄭州、青島、長(zhǎng)春、重慶和武漢6成以上土地底價(jià)成交，其中無(wú)錫、鄭州、長(zhǎng)春普遍底價(jià)成交，土拍情緒持續(xù)低迷。而廣州、青島、濟(jì)南、天津、福州等地核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高，而非核心區(qū)地塊多底價(jià)成交，板塊間分化明顯。

關(guān)榮雪表示，在市場(chǎng)深度調(diào)整之下，房企融資、銷(xiāo)售現(xiàn)金流均偏緊，便在一定程度上拔高了房企拿地的謹(jǐn)慎情緒。核心城市往往具備樓市需求穩(wěn)健等特征，房企對(duì)這類(lèi)城市核心板塊的拿地意愿相對(duì)更高，相反，樓市壓力較大的城市，房企投資信心不足，暫時(shí)仍處于土拍平淡的瓶頸期。

中指研究院分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從近期土拍情況來(lái)看，核心城市土拍保持一定熱度，但出現(xiàn)降溫苗頭。7月至今，上海、杭州土拍中，仍多宗地塊觸頂，但非核心區(qū)域或自身屬性欠佳地塊底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)流拍；成都8月24日成交的15宗住宅土地中，僅2宗觸頂。

集中供地城市的土地出讓情況好于全國(guó)，但仍有部分地塊流拍或撤牌。截至8月20日，22個(gè)集中供地城市土地流拍33宗，撤牌43宗，流拍撤牌率11%。其中合肥、濟(jì)南和鄭州都有5-6宗土地流拍，濟(jì)南和武漢分別有6宗地、14宗地撤牌，是流拍或撤牌數(shù)量較多的城市。

對(duì)此，關(guān)榮雪認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇形勢(shì)尚不明朗，土地市場(chǎng)繼短暫局部升溫后，當(dāng)前也出現(xiàn)了一定的回落態(tài)勢(shì)，不過(guò)相較去年，當(dāng)前土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象有所改善，但仍處于較高水平，流拍壓力猶存。

土地市場(chǎng)減量提價(jià)

縱觀全國(guó)市場(chǎng)，今年土拍整體供需兩弱。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，1-7月100個(gè)大中城市供應(yīng)土地規(guī)劃建面同比減少26%，成交土地規(guī)劃建面同比減少41%。

另?yè)?jù)中指數(shù)據(jù)，300城住宅用地推出絕對(duì)規(guī)模為近十年同期最低位。具體到不同能級(jí)城市，該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-7月三四線城市推出、成交面積降幅均在三成以上。一線城市成交面積降幅近三成，其中上海下降明顯，成交面積降幅超四成；二線、三四線城市住宅用地成交面積同比降幅均超三成，其中三四線城市土地市場(chǎng)承壓較大。

究其原因，孟新增表示，新房銷(xiāo)售恢復(fù)的不確定性直接影響政府推地和企業(yè)拿地的積極性，今年二季度以來(lái)，新房市場(chǎng)熱度持續(xù)下降，地方政府推地仍偏謹(jǐn)慎。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月商品房銷(xiāo)售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%，降幅較上半年擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)。同期商品房銷(xiāo)售額由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比下降1.5%。房企到位資金持續(xù)承壓，同比降幅擴(kuò)大至11.2%，其中國(guó)內(nèi)貸款下降11.5%，自籌資金下降23%，定金及預(yù)收款下降3.8%，個(gè)人按揭貸款下降1%。

雖然政府推地和房企拿地都在收縮，但地價(jià)卻在變貴，成交溢價(jià)率整體也有所提高。今年2-6月100城成交樓面均價(jià)均高于去年同期，1-7月溢價(jià)率均高于去年同期，今年1-7月土地成交溢價(jià)率分別為3.82%、5.85%、7.27%、7.53%、6.32%、6.2%和5.92%，較去年同期分別增加0.25%、1.85%、3.23%、1.77%、4.33%、1.68%和2.34%。

關(guān)榮雪分析稱(chēng)，一方面，這與今年各地加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度有一定關(guān)系，地塊整體質(zhì)量上升不僅直接拉高樓面價(jià)水平，而且房企的拿地意愿也將會(huì)有所上升。

另一方面，可能與市場(chǎng)階段性回暖有一定關(guān)系，主要依靠二季度核心城市土拍升溫的帶動(dòng)。一季度樓市購(gòu)房需求加速釋放，去化加速帶動(dòng)房企補(bǔ)倉(cāng)需求上升，二季度北京、成都、杭州等核心一二線城市土拍明顯升溫，在一定程度上推高了前7月整體的樓面價(jià)及成交溢價(jià)水平。

進(jìn)入8月，土地市場(chǎng)仍呈現(xiàn)零星地區(qū)熱度較高，但整體低溫運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。Wind數(shù)據(jù)顯示，8月前三周100個(gè)大中城市住宅類(lèi)用地成交1698.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23%(此處7月第一周數(shù)據(jù)為6月26日-7月2日，下同)，土地成交溢價(jià)率分別為4.8%、3.52%和2.11%，環(huán)比分別下降1.18%、2.78%和4.58%，成交樓面均價(jià)也有所下滑。

克而瑞監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，8月第三周重點(diǎn)城市土地成交規(guī)模環(huán)比回升81%，樓面均價(jià)環(huán)比下降14%。該機(jī)構(gòu)分析，深圳、成都的個(gè)別熱門(mén)地塊帶動(dòng)溢價(jià)率小幅回升，三四線城市土地市場(chǎng)依然遇冷，普遍底價(jià)成交。

從現(xiàn)在市場(chǎng)形勢(shì)和政策環(huán)境出發(fā)，關(guān)榮雪預(yù)計(jì)8月整月土地市場(chǎng)或仍偏弱，但近期房地產(chǎn)支持性政策預(yù)期增強(qiáng)，一二線城市住房市場(chǎng)有望加速改善，9、10月土地市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交謴?fù)。

孟新增則認(rèn)為，當(dāng)前弱能級(jí)的城市、板塊土地出讓難度較大，企業(yè)拍地意愿不足，預(yù)計(jì)房企補(bǔ)倉(cāng)仍將聚焦核心城市或成熟板塊，土拍分化持續(xù)。