2020年初疫情影響下，全國樓市基本停滯，深圳卻以2000萬起步的豪宅項目招商蛇口太子灣開盤售罄，開啟瘋狂模式，打新潮、假離婚等層出不窮，成交量價大幅上漲。為打擊投資客及違規(guī)資金流入，2020年7月15日，深圳出臺“715新政”，開啟限購、限售、限貸、限離全面嚴(yán)調(diào)控堵漏洞時代。

其中限購加碼，明確深戶入戶滿3年+社保滿3年，非深戶社保滿5年，方可在深圳購房。一夜間，封鎖大批購房名額，有效打擊投資炒房，但同時也使一部分合理需求失去購房資格。

(資料圖)

“715新政”出臺至今即將滿3年，屆時將會釋放大批購房名額，利好市場成交。但3年間，深圳樓市也發(fā)生了翻天覆地的變化，715新政到期到底能否為深圳樓市帶來生機(jī)？下半年深圳樓市會怎么走？深圳市民不買房的真實原因是什么？大家希望得到哪些政策支持？帶著諸多疑問，樂有家聯(lián)合新浪微博發(fā)起《深圳“715新政”3周年購房者調(diào)研》，深入探究深圳當(dāng)下真實樓市環(huán)境及市民需求。通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、定向邀約、微博投票等多渠道，共收回有效問卷2000+。

核心觀點

1）深圳“715政策”滿3周年，對市場的影響：超六成認(rèn)為對市場影響有限或沒影響

2）深圳下半年樓市走勢判斷：近七成認(rèn)為會保持平穩(wěn)或小幅下跌

3）希望獲得的政策支持：最希望降低房貸利率，其次為降低首付比例

4）在深圳擁有的商品房情況：超六成無房，擁有首套房的年齡多在30+、40+

5）在深圳未購房的原因：主要為首付不夠，占比超3成，其次為沒有購房資格、不想承擔(dān)房貸壓力以及市場不確定需觀望，分別占比20%左右

6）購房/換房的目的：首要滿足個人居住及改善生活品質(zhì)，其次為孩子上學(xué)、結(jié)婚置業(yè)等功能性需求

7）在深圳計劃購房/換房的時間：超5成計劃3年內(nèi)購房/換房

參與調(diào)研者以80后、90后為主，男生占比60%，女生占比40%。80、90后也是購房主力人群，對房地產(chǎn)市場較為關(guān)注，觀點具有代表性。

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深圳“715”政策滿3周年，對市場影響

超六成認(rèn)為對市場影響有限或沒影響

調(diào)研結(jié)果顯示，“715政策”滿3周年對市場的利好有限，購房者整體較為謹(jǐn)慎，超六成受訪者認(rèn)為對市場影響有限或沒影響。一方面由于715新政出臺時，部分購房者已經(jīng)是深戶并繳納了一段時間社保，這類需求在近兩年會陸續(xù)釋放，并不需要等到新政滿3年。此外，當(dāng)下大環(huán)境充滿不確定性，市場觀望情緒濃厚，整體較為謹(jǐn)慎。

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深圳下半年樓市走勢判斷

近七成認(rèn)為會保持平穩(wěn)或小幅下跌

調(diào)研結(jié)果顯示，“715政策”滿3周年對市場的利好有限，購房者整體較為謹(jǐn)慎，超六成受訪者認(rèn)為對市場影響有限或沒影響。一方面由于715新政出臺時，部分購房者已經(jīng)是深戶并繳納了一段時間社保，這類需求在近兩年會陸續(xù)釋放，并不需要等到新政滿3年。此外，當(dāng)下大環(huán)境充滿不確定性，市場觀望情緒濃厚，整體較為謹(jǐn)慎。

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希望獲得的政策支持

最希望降低房貸利率，其次為降低首付比例

當(dāng)下市場環(huán)境下，急需提振市場信心，支持合理購房需求。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，市民最希望能降低房貸利率，其次為降首付比例，分別占比28%、21%。深圳首套商品住宅房貸利率為4.5%，而其他城市房貸利率普遍進(jìn)入3字頭，相較而言，深圳房貸利率有較大調(diào)整空間。深圳首套首付3成，在全國若有房貸記錄，則首付要5成，深圳二套住宅首付7成，若房屋價格高于參考價，實際首付甚至高達(dá)8成，高首付增加了置換成本，抑制了合理改善需求的釋放。這也是當(dāng)下深圳掛牌量持續(xù)增加，成交量未明顯上漲的原因，很大一部分需求需要先賣再買。

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在深圳擁有的商品房情況

超六成無房，擁有首套房的年齡多在30+、40+

深圳超6成市民無房，擁有1套住房的占比29%，擁有2套及以上住房的僅占9%。

分年齡段來看：

95后、00后超九成無房，95后、00后多為剛畢業(yè)或工作沒多久的年輕人，多不具備購房資格及購房能力；

90后擁有住房的占比達(dá)到了28%，90后也步入30+的年齡，工作幾年有了一定積蓄，也會考慮結(jié)婚置業(yè)等需求，購房占比逐漸增多。

85后、80后等為深圳擁有住房主力人群，該年齡段多已成家立業(yè)，且80后擁有2套住房占比明顯增多。

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在深圳未購房的原因

主要為首付不夠，占比超3成，其次為沒有購房資格、不想承擔(dān)房貸壓力以及市場不確定需觀望，分別占比20%左右

對于未購房的原因，36%受訪者表示是首付不夠，深圳二手住宅成交均價超6萬元/㎡，首付普遍近百萬，而深圳平均工資水平1.2萬元/月左右，對于普通工薪階層來說，若沒有父母支持，工作十年才有可能上車。

除了首付不夠外，沒有購房資格、不想承擔(dān)房貸壓力以及市場不確定需觀望也成為影響購房的核心原因，均占比20%以上。

沒有購房資格的，多為90后、95后、00后，社保繳納年限不夠。

有資格夠首付，但不想承擔(dān)過大房貸壓力的，多為90后，95后，當(dāng)下年輕人多追求自由和生活品質(zhì)，不再為1套房而放棄其他追求，即使首付在父母支持下，勉強(qiáng)能上車，但面對每月近萬元的房貸壓力，也讓很多年輕人望而卻步。

此外還有21%受訪者表示市場不確定，需要多觀望，由此可見，市場存在很大潛在購房需求，只是需要更多信心和利好激發(fā)出來。

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購房/換房的目的

首要滿足個人居住及改善生活品質(zhì)，其次為孩子上學(xué)、結(jié)婚置業(yè)等功能性需求

從購房/換房目的可以看出，商品房已真正回歸居住屬性，成為滿足人民美好生活的載體，近5成受訪者表示購房/換房為滿足個人居住及改善生活品質(zhì)，其次為孩子上學(xué)和結(jié)婚置業(yè)功能性需求。但受制于高首付、高房貸利率等政策影響，部分合理需求被壓制，阻礙人民實現(xiàn)高品質(zhì)居住生活的訴求，因此，對于合理的剛需和改善需求需要給予更多政策支持。

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在深圳計劃購房/換房的時間

超5成計劃3年內(nèi)購房/換房

小結(jié)

綜合以上調(diào)研來看，市場仍存在大量潛在購房需求，短期受大環(huán)境不確定影響，多處于觀望狀態(tài)。此外，市民對于改善居住環(huán)境和生活品質(zhì)的訴求越來越高，但由于深圳二套首付門檻及房貸利率等較高，大量合理改善需求被抑制，因此市民對于降低房貸利率、首付門檻等呼聲較高。近期政策利好預(yù)期增強(qiáng)，若下半年政策能如期出臺，給予剛需、改善等合理需求更多支持，將大大利好市場信心的修復(fù)和需求的釋放，帶動行業(yè)和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。