上海老牌房企景瑞控股也難逃房地產(chǎn)周期性下行，經(jīng)營能力持續(xù)下滑。

近日，景瑞控股(01862.HK)發(fā)布公告，預(yù)期集團2022年上半年的凈虧損約14億元至17億元。

長江商報記者注意到，景瑞控股銷售額持續(xù)下降，2022年前8個月累計合約銷售額約53.94億元，同比減少76.05%。而且盈利能力持續(xù)走弱，毛利率連續(xù)四年下滑，2018年毛利率為22.6%，到2021年已降至18%。

當下，房地產(chǎn)行業(yè)進入償債高峰期，景瑞控股面臨債務(wù)兌付壓力，卻沒有厚實的“家底”抗壓。截至2021年年底，景瑞控股流動負債為287.62億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有106.78億元，同比增長16.83%，而景瑞控股的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為109.91億元，同比減少19.46%。僅靠賬上流動資產(chǎn)可能難以覆蓋待償還債務(wù)。

危機之下，景瑞控股制定了“保內(nèi)、緩?fù)?、瘦?rdquo;三年計劃，推進轉(zhuǎn)型，解決流動資金的問題。

9月14日，景瑞控股發(fā)布公告稱，將向鄭嘉豪及上海宏伊企業(yè)集團有限公司出售蘇州璟譽諮詢管理有限公司100%股權(quán)及股東貸款，交易對價1.04億元。

景瑞控股在公告中表示，預(yù)計將自出售事項中錄得虧損約3612.5萬元，相當于七折出售。

盈利能力下降毛利率四連跌

自2016年銷售額突破100億元，擁有短暫“高光時刻”后，景瑞控股近年業(yè)績增速持續(xù)下滑。

2019年，景瑞控股累計簽約銷售額約251.59億元，相比2018年的252.36億元下降了0.31%，相對于280億元的銷售目標，完成率僅為89.85%。

2020年及2021年，景瑞控股的合約銷售額保持微弱增長，分別為255.07億元、270.11億元，同比分別增長1.3%、5.9%。其中，2021年銷售達成率為90.04%。

2022年，銷售疲軟態(tài)勢持續(xù)，前8個月累計合約銷售額約53.94億元，同比減少76.05%。

銷售額的下滑，也使得公司業(yè)績表現(xiàn)不佳。

2021年，景瑞控股陷入增收不增利困境，實現(xiàn)營收135.5億元，同比增長6%;歸母凈利潤1.275億元，大幅減少86.69%。

而且，2021年，公司盈利能力核心指標均同比下滑，毛利率由2020年的19.69%下降至18%;凈利率由9.96%下滑至2.91%，

凈利潤下滑一方面是由于降價促銷，以價換量導(dǎo)致。數(shù)據(jù)顯示，2021年全年景瑞控股合同銷售均價18849元/平方米，同比下滑16.9%，而合約銷售面積143.3萬平方米，同比增長約23.8%。

另一方面，近年來，景瑞控股合作開發(fā)的項目增多，導(dǎo)致權(quán)益占比逐漸下降，數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，景瑞的土儲約498.9萬平方米，權(quán)益面積283.67萬平方米，權(quán)益比約57%。

2022年上半年，公司業(yè)績持續(xù)下滑，近日，景瑞控股發(fā)布公告，預(yù)期集團今年上半年的凈虧損約14億元至17億元。

景瑞控股稱，上半年預(yù)虧，主要原因包括受疫情影響，中國房地產(chǎn)行業(yè)整體需求下滑及融資環(huán)境持續(xù)收緊等影響，以及項目售價、毛利率均同比下降等。

整體來看，景瑞控股毛利率連續(xù)四年下滑。財報顯示，2018年—2019年毛利率分別為22.6%和20.2%，2020年進一步下降至19.6%，2021年再下降至18%。

頻高息發(fā)債以新還舊

今年是整個房地產(chǎn)行業(yè)的償債高峰期，景瑞控股前幾年以高融資成本換來的債務(wù)接踵而來。

今年2月份，景瑞控股出現(xiàn)美元債兌付壓力。當時，公司對旗下2022年3月11日到期的1.9億美元票據(jù)向持有人發(fā)起交換要約和同意征求，因尚未償還本金額1467萬美元，構(gòu)成局部違約。

不久后，債務(wù)危機開始顯現(xiàn)。5月，景瑞控股發(fā)布公告披露，公司有一筆發(fā)行總額為13.5億元人民幣的公司債“21景瑞01”，將于5月31日付息，票息7.2%。此外，還有一筆余額2.6億美元債將于今年7月25日到期，票面利率12%。

6月17日，景瑞控股公告稱，公司尚未就四只于港交所上市的優(yōu)先票據(jù)支付到期應(yīng)付利息。據(jù)了解，未支付利息金額合計5927.5萬美元。

此外，景瑞控股未于2021年12月31日到期償付借款本金人民幣9600萬元，也構(gòu)成違約。

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至目前，景瑞控股仍有5筆尚未到期的美元債，存續(xù)規(guī)模9.72億元，其中有3支合計6.5億美元債于一年內(nèi)到期。

不止如此，根據(jù)財報，公司于2021年12月31日涉及為借款抵押的資產(chǎn)金額為人民幣173億元，抵押物為土地使用權(quán)、在建物業(yè)、投資物業(yè)、物業(yè)、附屬公司股份、銀行存款等，如果公司流動性出問題，這部分資產(chǎn)隨時可能被凍結(jié)。今年1月23日，景瑞控股旗下子公司景瑞地產(chǎn)遭股權(quán)凍結(jié)5000萬元。

債務(wù)如山倒，景瑞控股卻沒有厚實的“家底”抗壓。截至2021年年底，景瑞控股流動負債為287.62億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有106.78億元，同比增長16.83%，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為109.91億元，同比減少19.46%。僅靠賬上流動資產(chǎn)難以覆蓋待償還債務(wù)。

面對債務(wù)壓力，景瑞控股選擇發(fā)新債，以新還舊。2021年，公司共發(fā)行了5筆美元債，發(fā)行利率集中在12%—14.5%，共計融資5.15億美元。不過，高息發(fā)債導(dǎo)致景瑞的融資成本同比大幅上漲14.2%至8.59億元。在今年2月，景瑞控股還完成要約交換，發(fā)行了1.71億美元年利率為12.75%的新票據(jù)。

日前，穆迪宣布將景瑞控股的企業(yè)家族評級從“Caa2”下調(diào)至“Ca”，并將其高級無抵押評級從“Caa3”下調(diào)至“C”，評級展望維持“負面”。穆迪分析師表示，評級的下調(diào)反映了景瑞控股業(yè)務(wù)減弱和再融資風險的增加，因為其融資渠道減少，未來12至18個月到期的債務(wù)規(guī)模龐大。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，景瑞控股美元債融資成本較高，票息均在12%以上，且其高度依賴美元債融資，離岸債券占總債務(wù)的37%，在目前信貸環(huán)境緊張情況下，公司再融資風險將增加。

虧本出售資產(chǎn)“瘦身”

景瑞控股1993年創(chuàng)立于上海，2013年在香港交易所主板上市，以房地產(chǎn)資產(chǎn)管理為核心業(yè)務(wù)，資產(chǎn)配置聚焦一二線核心城市與都市圈的住宅開發(fā)、公寓、辦公。

2017年，景瑞控股開始著手轉(zhuǎn)型，以“輕資產(chǎn)”為核心，推出優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本五大業(yè)務(wù)平臺。然而，景瑞控股的轉(zhuǎn)型在業(yè)內(nèi)也不太被看好。近年來，隨著景瑞控股營收增速的持續(xù)放緩，其在輕資產(chǎn)方向的轉(zhuǎn)型之路并不順利。

增速放緩、資金鏈承壓、轉(zhuǎn)型不利……多重大山下，今年，景瑞控股結(jié)合公司的實際情況，制定了“保內(nèi)、緩?fù)?、瘦?rdquo;三年計劃，幫助公司攻堅克難，推進轉(zhuǎn)型。

所謂“瘦身”，就是通過盤活低效資產(chǎn)和非核心資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)盤活和縮表出清的目的。

9月14日，景瑞控股發(fā)布公告稱，將向鄭嘉豪及上海宏伊企業(yè)集團有限公司出售蘇州璟譽諮詢管理有限公司100%股權(quán)及股東貸款，交易對價1.04億元。

景瑞控股在公告中表示，預(yù)計將自出售事項中錄得虧損約3612.5萬元，相當于七折出售。

景瑞控股表示，出售事項將幫助緩解本集團的流動資金問題，所得款項將用作一般營運資金。

此前在6月份，公司曾公告稱，將采取一切可行措施，如盡快出售資產(chǎn)，以解決流動資金的問題，并表示將致力于2022年第四季度前解決境外流動資金問題。據(jù)悉，自2022年3月以來，公司于疫情限制地區(qū)的業(yè)務(wù)受到嚴重影響，其資產(chǎn)出售已延遲，且內(nèi)地境外資金審批進度亦已延遲。(記者陳然)