銷售額一度超3000億躋身行業(yè)前十，在業(yè)內(nèi)有“并購(gòu)?fù)?rdquo;之稱的世茂集團(tuán)開始嘗到此前激進(jìn)擴(kuò)張的“苦果”。

近日，世茂集團(tuán)(0813.HK)公告，一筆10億美元公募債券未能進(jìn)行本息償還。這是今年以來(lái)，世茂集團(tuán)的第三次債務(wù)違約，此前公司還有上海匯豐銀行牽頭的兩筆銀團(tuán)貸款有未償還金額。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前世茂集團(tuán)共存續(xù)美元債8筆，金額約57億美元，合人民幣約380億元。截至2021年上半年，世茂集團(tuán)負(fù)債合計(jì)達(dá)到4636.33億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為747.69億元，其中有息負(fù)債1645億元。另外，瑞銀的報(bào)告估算，世茂集團(tuán)還有表外負(fù)債約1200億元。

為解決債務(wù)危機(jī)，世茂集團(tuán)年內(nèi)進(jìn)行了多筆資產(chǎn)出售。公開信息顯示，世茂目前已成功處置近30項(xiàng)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)累計(jì)出售總額已超過(guò)百億元。

債務(wù)壓力下，今年以來(lái)，公司銷售量?jī)r(jià)齊跌。中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，在上半年銷售額滑落千億的房企中，世茂實(shí)現(xiàn)437.7億元的銷售額，同比下滑71.35%，降幅最大，平均銷售價(jià)格為每平米16158元，同比下滑7.5%。

二級(jí)市場(chǎng)上，世茂集團(tuán)股票停牌超過(guò)三個(gè)月。目前股價(jià)4.42港元/股，總市值僅167.86億港元。相較于2年前的高點(diǎn)，世茂股價(jià)已暴跌87.5%，市值縮水上千億港元。

年內(nèi)3次債務(wù)違約

7月3日，世茂集團(tuán)公告稱，該公司于7月3日到期的一筆10億美元債未能進(jìn)行本息償還。公告披露，這筆美元債票面利率為4.750%。本息總計(jì)10.2375億美元已到期應(yīng)付，截至7月3日，世茂尚未支付有關(guān)款項(xiàng)。

目前世茂還沒(méi)有收到境外債權(quán)人任何加速還款通知，且在2018年、2019年合作銀團(tuán)的大多數(shù)參貸行也給該公司出具了書面支持函，表示原則上支持世茂并無(wú)意采取法律行動(dòng)。

雖然此前已有美元債相關(guān)的債務(wù)違約傳聞，但7月3日的美元債違約是世茂今年境外公開市場(chǎng)上出現(xiàn)的首次違約情況。這也是今年以來(lái)，世茂集團(tuán)的第三次違約。

除上述美元債之外，世茂集團(tuán)還有上海匯豐銀行牽頭的兩筆銀團(tuán)貸款有未償還金額。世茂集團(tuán)公告稱，收到部分銀團(tuán)的書面支持函，表示無(wú)意采取任何執(zhí)行或其他措施，以收回或要求支付相關(guān)銀團(tuán)貸款的未償還金額。

截至2021年上半年，世茂集團(tuán)負(fù)債合計(jì)達(dá)到4636.33億元，其中有息負(fù)債1645億元，短期借款為444.43億，應(yīng)付賬款及票據(jù)為874.04億，而其賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為747.69億。另外，瑞銀的報(bào)告估算，世茂集團(tuán)還有表外負(fù)債約1200億元。

2022年2月23日，穆迪將世茂集團(tuán)的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“B2”下調(diào)至“Caa1”。與此同時(shí)，穆迪已將其展望從列入觀察名單改為負(fù)面。在穆迪的評(píng)級(jí)體系中，Caa評(píng)級(jí)以下意味著該評(píng)級(jí)對(duì)象已經(jīng)進(jìn)入違約范圍，涉及債項(xiàng)可能部分或全部違約。

截至2021年年中，世茂賬面的“固定資產(chǎn)+投資性房地產(chǎn)+土地使用權(quán)”之和達(dá)到917億元，而同期的股東權(quán)益只有906億元。相當(dāng)于，世茂將全部自有資本金都投在了自持物業(yè)上，而房地產(chǎn)開發(fā)及其他多元業(yè)務(wù)基本都是靠負(fù)債來(lái)支撐的。

三道紅線方面，去年上半年，世茂集團(tuán)保持在“三條紅線”的綠檔，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68%，凈負(fù)債率50.9%，現(xiàn)金短債比為1.9倍。

上半年合約銷售額大降71%

世茂房地產(chǎn)1989年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1999年以世茂濱江花園在上海首創(chuàng)“濱江模式”，連續(xù)四年拔得上海住宅項(xiàng)目銷售金額頭籌，從而聲名鵲起。2003年，世茂進(jìn)入福州，開啟福建及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)深耕，成為名副其實(shí)的閩系房企。

閩系房企最為顯著的特點(diǎn)就是激進(jìn)，在2019年，世茂先后收購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)、泰禾、明發(fā)股份等公司項(xiàng)目，而最為著名的事件是2020年的“世紀(jì)大并購(gòu)”――世茂收購(gòu)福晟集團(tuán)。

通過(guò)擴(kuò)儲(chǔ)收購(gòu)，世茂在體量上迅速擴(kuò)張，在2018年時(shí)，世茂集團(tuán)的總營(yíng)收為855.13億，而到了2020年，世茂集團(tuán)的總營(yíng)收就上升到了1353.53億，2年時(shí)間營(yíng)收大增58%。

但自2021年下半年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境發(fā)生變化，疊加過(guò)去數(shù)月疫情影響，公司經(jīng)營(yíng)受到不利影響，合約銷售額明顯下滑。

今年上半年，世茂股份無(wú)新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目。今年前5個(gè)月，世茂集團(tuán)合約銷售額約為342.6億元，相比2021年同期約1217.9億元，同比大幅下滑72%，大幅超過(guò)上半年百?gòu)?qiáng)房企約50%的降幅。

7月8日，世茂集團(tuán)發(fā)布截至2022年6月30日六個(gè)月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，上半年，集團(tuán)的累計(jì)合約銷售總額約為人民幣437.7億元，同比下降71.35%，目前僅完成年度簽約目標(biāo)的37%。集團(tuán)的累計(jì)合約銷售總面積為270.86萬(wàn)平方米，同比下降68.54%;平均銷售價(jià)格為每平方米人民幣16158元。

其他業(yè)務(wù)方面上半年均出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)。其中，房地產(chǎn)新開工面積約5.3萬(wàn)平方米，同比下降95%;竣工面積約40.4萬(wàn)平方米，同比下降53%。

處置近30項(xiàng)資產(chǎn)回籠超百億資金

自從去年年底發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，世茂一直在自救，積極采取多項(xiàng)措施緩解流動(dòng)性壓力，恢復(fù)和保障企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，其中包括就現(xiàn)有融資商討展期及豁免、盡量減少對(duì)項(xiàng)目施工及營(yíng)運(yùn)的干擾、加快銷售及回款以及積極處置資產(chǎn)等。

為解決債務(wù)危機(jī)，世茂集團(tuán)年內(nèi)進(jìn)行了多筆資產(chǎn)出售。1月21日，世茂以10.6億元總價(jià)出售上海北外灘核心區(qū)一項(xiàng)目公司的股權(quán)，該項(xiàng)目尚未進(jìn)行開發(fā)，且處在外灘茂悅大酒店?yáng)|側(cè)的核心區(qū)，出售確認(rèn)了2.7億元收益;1月24日，世茂集團(tuán)繼續(xù)發(fā)布公告，以18.46億出售廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.67%股權(quán)，接盤方為項(xiàng)目本身合作方中海地產(chǎn);2月3日，世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂計(jì)劃出售倫敦金融城的一處大樓，售價(jià)3.4億英鎊，約合29.3億人民幣;3月，世茂將上海位置最好的住宅地塊21街坊項(xiàng)目——上海春日置業(yè)有限公司45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了上海弘久實(shí)業(yè)。同時(shí)，在世茂在21街坊旁的世茂52+，也出售給了一家國(guó)企。

公開信息顯示，世茂目前已成功處置近30項(xiàng)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)累計(jì)出售總額已超過(guò)百億元。世茂目前已經(jīng)將其位于上海的10個(gè)項(xiàng)目擺上貨架，總對(duì)價(jià)達(dá)到296.06億元，放售項(xiàng)目通過(guò)抵押等形式已經(jīng)融資163億元，全部出售預(yù)期可實(shí)現(xiàn)回款約130億元。

去年12月17日，世茂向啟怡、GAL、紹祥等買家出售包括加耀發(fā)展有限公司在內(nèi)的3家公司股權(quán)，作價(jià)20.86億港元，同時(shí)這筆交易確認(rèn)虧損7.7億港元。

面對(duì)危機(jī)，世茂已頻繁向外界釋放公司積極應(yīng)對(duì)的信號(hào)。世茂表示，公司當(dāng)下最重要的事情，便是有序加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)及推貨節(jié)奏，維持項(xiàng)目施工及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定，充分保障項(xiàng)目交付，并繼續(xù)盡最大努力促進(jìn)銷售回款、積極處置資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期及引入戰(zhàn)略投資者，以緩解當(dāng)前流動(dòng)性問(wèn)題。(記者陳然)