當(dāng)“市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”上升為上層論斷，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)也由上及下產(chǎn)生多條新共識。

其中重要的一條是，在從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代的現(xiàn)階段進(jìn)程中，房企精細(xì)化運(yùn)營將更為關(guān)鍵；進(jìn)一步地，走出一個長達(dá)十余年的高杠桿高增長、規(guī)?；Ｊ胶?，新老模式交戰(zhàn)正酣，房地產(chǎn)行業(yè)的下一個主流發(fā)展模式將更多轉(zhuǎn)變?yōu)樯嬷星蟆胺€(wěn)健”。

這條認(rèn)知，正以“陣痛”的形式敦促業(yè)內(nèi)企業(yè)致力于打造長期的商業(yè)模式和核心能力。

(資料圖片)

一年前，龍湖集團(tuán)創(chuàng)始人吳亞軍在投資會上直白表示“定戰(zhàn)略前先想生死”；距離萬科公開發(fā)出“活下去”的信號，也已經(jīng)過了五年之久。這期間，萬眾矚目下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生劇變，進(jìn)入深度調(diào)整期。

現(xiàn)在看來，也許就連行業(yè)的直接參與者們也沒有料想到，這個周期竟如此之長、如此之烈——據(jù)悉，在走過了日子尤其難過的2022年后，目前約有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年業(yè)績預(yù)告，其中有超過6成房企預(yù)計(jì)虧損，累計(jì)總虧損額超千億元。

但在一片業(yè)績預(yù)虧之中，8月18日，龍湖集團(tuán)披露了行業(yè)首份中期業(yè)績。報(bào)告期內(nèi)，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額985.2億元；實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利80.6億元，較去年同期增長7.73%；營業(yè)收入達(dá)620億元，其中由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入約122億元，保持兩位數(shù)增長，并開始占據(jù)更高的利潤占比。

業(yè)內(nèi)經(jīng)營艱難與信心匱乏交相“鳴奏”，龍湖這份穿越周期的成績單，在預(yù)示著企業(yè)守住了自身安全線之余，顯然蘊(yùn)涵著更深層次的激勵意義，即眼下業(yè)內(nèi)正在經(jīng)歷的難熬的局面，是可以被突破的。

那么進(jìn)一步往下深究，為什么偏偏是龍湖？

這場業(yè)績會同樣給出了答案。業(yè)內(nèi)人士評價(jià)，“在新的市場環(huán)境下，龍湖已成為了一個契合時代的企業(yè)樣本”。在這個樣本里，可見房企“活下去”的法則，及一個創(chuàng)新的、可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展模式。

邏輯：高質(zhì)量發(fā)展之“變”

有一個廣泛的認(rèn)知是，創(chuàng)新是存量時代的最大增量。

在龍湖披露的信息里，可以看到這家企業(yè)通過主動求變來應(yīng)對行業(yè)變革的深刻影響——

如龍湖集團(tuán)董事長兼CEO陳序平所言，行業(yè)告別高杠桿發(fā)展模式，不再以負(fù)債規(guī)模的增加驅(qū)動資產(chǎn)規(guī)模的增長以及銷售的增長，要降負(fù)債并提升資產(chǎn)質(zhì)量，“分子減少，分母變強(qiáng)”才能實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

因此，龍湖的高質(zhì)量發(fā)展模式有四個關(guān)鍵詞：低杠桿、低成本、強(qiáng)運(yùn)營、正現(xiàn)金流，對應(yīng)控負(fù)債與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型兩個方面，最后實(shí)現(xiàn)“開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊組合完之后，讓企業(yè)保持在比較高ROE(凈資產(chǎn)收益率)的情況下，不再依靠負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動資產(chǎn)規(guī)模和銷售的增長”。

進(jìn)一步來看，在負(fù)債方面，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，龍湖凈負(fù)債率為57.2%，現(xiàn)金短債比為1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%，創(chuàng)近五年新低，并連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

“三道紅線”全綠，意味著即使是在當(dāng)下極為惡劣的融資環(huán)境下，龍湖仍可以增加有息負(fù)債。但龍湖還是選擇了一條相反的路：陳序平表示，龍湖有息負(fù)債總額不再增加。

與此同時，龍湖不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)以使整個債務(wù)結(jié)構(gòu)更加健康，進(jìn)而提升并保護(hù)公司經(jīng)營盤面的安全度。

外幣借款保持較低占比，債務(wù)賬期增加為此提供佐證：報(bào)告期內(nèi)，龍湖總借貸中約78.4%以人民幣計(jì)值，21.6%以外幣計(jì)值，其中97%的境外債已做掉期處理；平均貸款年限為從6.28年增長到7.19年，貸款年限持續(xù)延長，長短債配比更加合理。

再往下延伸，在降低負(fù)債的另一面，集團(tuán)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)必須能夠提供正現(xiàn)金流。陳序平表示，它不只是航道要為正，還要保持扣減每年給股東分紅之后為正。這就給龍湖自己提出了更高的要求。

2023年上半年，龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入及利潤正按照此前既定的占比比例不斷提升，結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。而其122億元、同比增長10.4%的經(jīng)營性收入意味著，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)疲軟的狀態(tài)下，該類業(yè)務(wù)不再只是“錦上添花”，而是可以承擔(dān)有效熨平周期風(fēng)險(xiǎn)的重任：正是得益于運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長及運(yùn)營效率的提升，集團(tuán)整體毛利率進(jìn)一步修復(fù)，毛利額達(dá)到139億元，毛利率提升至22.4%。

在龍湖高層的規(guī)劃中，持續(xù)提升資產(chǎn)質(zhì)量也是其打造高質(zhì)量發(fā)展模式的關(guān)鍵一招。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠透露，龍湖上半年在14個重點(diǎn)城市拿地新增貨值600億左右，未來也將主要布局一二線城市，密切關(guān)注政策變化，持續(xù)把握優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會，在高能級城市獲取土地，做好發(fā)展與安全的平衡。

底線：高質(zhì)量發(fā)展之“不變”

誠然如上文所言，龍湖的主動性戰(zhàn)略求變撐起了其關(guān)于高質(zhì)量發(fā)展的新命題。但不可否認(rèn)的是，有一些樸素的理念和路徑自始至終都可以被不斷變化的市場證實(shí)。對于企業(yè)而言，這自然而然發(fā)展成他們長久堅(jiān)持的原則與底線。

安全之于龍湖，就是底線思維所在。這也是龍湖集團(tuán)CFO趙軼認(rèn)為龍湖能夠始終如一、穿越周期保持穩(wěn)健活下去的原因。

在高杠桿撬動規(guī)模的時代，龍湖總是被冠以“保守”的標(biāo)簽。早在三年前，龍湖就提出降負(fù)債的管理策略，持續(xù)壓降有息負(fù)債規(guī)模，保持企業(yè)發(fā)展的“安全度”；現(xiàn)階段，龍湖的整體債務(wù)規(guī)模穩(wěn)中有降，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，外債占比持續(xù)壓降。

時至今日，當(dāng)身處債務(wù)違約的窘境，不知龍湖的這些同行們是否已經(jīng)在反思曾經(jīng)的激進(jìn)？

正如陳序平所言：“公司始終將安全性放于一切發(fā)展的首位，以戰(zhàn)略定力和余量思維應(yīng)對周期的不確定性”，龍湖似乎一直偏愛長期主義，始終堅(jiān)定并強(qiáng)調(diào)要靠原則、靠底線思維走下去。即使在發(fā)展過程中曾經(jīng)歷兩次劇烈波動的行業(yè)周期，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略也并未被擾動。

前不久，業(yè)內(nèi)有房企陷入流動性困境被推向輿論中心，已有多家房企公開違約，其中不乏央國企。

反觀龍湖，在發(fā)半年報(bào)前不到50天的時間里，累計(jì)償還了共計(jì)83.7億元公司債。趙軼在業(yè)績會上也表示，目前集團(tuán)2023年基本已無到期債券，僅余11月到期的1.19億元公司債。

此外，據(jù)了解，將于2024年1月到期的港幣銀團(tuán)貸款，龍湖也已經(jīng)提前償還72億港元，并計(jì)劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。截至2026年底，龍湖亦無境外到期債券。

得益于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面和安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，截至目前，境內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)給予龍湖標(biāo)普(BBB-)、穆迪(Baa2)、惠譽(yù)(BBB)、中誠信(AAA)、新世紀(jì)(AAA)的評級，龍湖繼續(xù)保持境內(nèi)外“全投資級”評級，并成為今年首個獲國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)上調(diào)展望的內(nèi)房上市公司。

“全投資級”，意味著財(cái)務(wù)指標(biāo)安全、盈利模式受機(jī)構(gòu)認(rèn)可。三大國際評級機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普近日就明確表示，龍湖憑借穩(wěn)健均衡的組合抵御房地產(chǎn)市場持續(xù)疲軟。在其最新發(fā)布評級報(bào)告中，標(biāo)普分析認(rèn)為，一方面，投資性物業(yè)為龍湖提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流入和融資；另一方面，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)管理優(yōu)秀，流動性充足、并擁有堅(jiān)定的執(zhí)行力。

事實(shí)上，龍湖已經(jīng)有了強(qiáng)大的“定心丸”——趙軼表示，基于很多商業(yè)天街的持續(xù)開業(yè)，龍湖經(jīng)營性物業(yè)貸上半年同比增加100億，達(dá)到400億，賬期很長、成本很低。（中新經(jīng)緯APP）