題：信貸仍是節(jié)后提振住房消費(fèi)發(fā)力點(diǎn)

【資料圖】

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

1月29日，鄭州部分銀行首套房按揭貸款年利率下調(diào)至3.8%。鄭州，成為春節(jié)假期后首個(gè)房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代的省會(huì)中心城市。

事實(shí)上，在鄭州之前，石家莊、貴陽、武漢、天津等城市主流房貸利率也陸續(xù)進(jìn)入到“3”時(shí)代，且部分城市貸款利率已降至歷史低位。同為二線城市的石家莊，目前執(zhí)行首套房房貸利率最低為3.8%，三四線城市中部分城市首套房貸利率也已低至3.7%。

鄭州作為春節(jié)后率先打響降低利率的“第一槍”，具有很強(qiáng)的信號意義。

鄭州部分銀行首套房貸利率最低3.8%

目前，鄭州部分銀行下調(diào)首套住房貸款利率至3.8%，二套房貸利率維持4.9%不變。其中，首套房貸款利率較調(diào)整之前(4.1%)大幅降低了30個(gè)基點(diǎn)。此外，外地房貸未結(jié)清，在鄭州購房可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。

從需求端來看，房貸利率下調(diào)就意味著購房成本下降。以100萬元房貸、等額本息、償還30年的還貸模式計(jì)算，鄭州下調(diào)房貸利率月供將減少172元。當(dāng)然，房貸利率下調(diào)對市場預(yù)期調(diào)節(jié)作用和實(shí)際成交拉動(dòng)效果仍有待觀察。

開年房貸利率首降的信號意義要大于實(shí)際拉動(dòng)作用，房貸利率下調(diào)的另一面也可以看出當(dāng)前鄭州“救市”的迫切性。

早在2022年3月，鄭州便成為開年首個(gè)下場“救市”的二線城市，彼時(shí)鄭州通過松綁限購、限貸，重啟貨幣化安置，全方位激發(fā)購房需求。

但整體上看，鄭州樓市后續(xù)需求表現(xiàn)疲軟，在超七成項(xiàng)目下調(diào)價(jià)格、低首付項(xiàng)目攀升情況下，2022年，鄭州商品住宅成交規(guī)模依然跌破千萬，全年商品住宅成交面積同比下降43%至542萬平方米，且成交規(guī)模連續(xù)三年下滑。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，鄭州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比已連續(xù)5個(gè)月顯現(xiàn)下降。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，鄭州商品住宅銷售價(jià)格自2021年8月就進(jìn)入下降通道，僅2022年7月房價(jià)指數(shù)環(huán)比為正，隨后5個(gè)月環(huán)比降幅不斷擴(kuò)大，至2022年12月，鄭州房價(jià)環(huán)比下降0.6%。從房價(jià)同比走勢看，2022年3月，鄭州房價(jià)同比下降0.6%，隨后連續(xù)9個(gè)月同比下滑，且降幅逐漸擴(kuò)大。

信貸政策成刺激需求發(fā)力點(diǎn)

從行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，信貸變化對房地產(chǎn)企業(yè)的影響不僅有釋放信號作用，同時(shí)對房企在市場中實(shí)際銷售情況直接產(chǎn)生影響。

2022年以來，LPR報(bào)價(jià)于調(diào)降了三次，5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

2022年9月，央行、銀保監(jiān)發(fā)布房貸新政，允許6-8月新房價(jià)格同環(huán)比三連降城市階段性調(diào)整房貸利率下限。彼時(shí)，70個(gè)大中城市中，符合條件的城市至少有23個(gè)，包含天津等8個(gè)二線城市和溫州、岳陽等15個(gè)三四線城市。

LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整后，2022年，全國首套房貸利率下限下降了55個(gè)基點(diǎn)，由原來的4.65%下降至4.1%；二套房貸利率下限下降了35個(gè)基點(diǎn)，由原來的5.25%下降至4.9%。

2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)再發(fā)文，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，房貸政策再升級。即新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。政策發(fā)布后，包括唐山、太原、麗水、珠海、江門等十余個(gè)城市跟進(jìn)調(diào)整了首套房貸利率。

隨著鄭州打響新年降首套房房貸利率“第一槍”，更多壓力城市將受惠于利率新政，均有可能會(huì)階段性下調(diào)甚至取消首套房房貸利率下限。此外，京滬等一些核心城市的首套、二套房貸利率也存在明顯下調(diào)空間。居民信貸政策將成為2023年地方因城施策、支持居民剛需和改善需求的重要發(fā)力點(diǎn)。(中新經(jīng)緯APP)

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