(魏薇 實(shí)習(xí)生 高璇)“2022年12月底時(shí)，中介發(fā)朋友圈說2023年1月貸款利率就要上調(diào)了，當(dāng)時(shí)就比較擔(dān)心利率上漲，不過最近聽說首套房利率還是3.9%?！币晃惶旖虻馁彿空吒嬖V中新經(jīng)緯。

近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

(資料圖)

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市有38個(gè)。與此前2022年9月的23城相比，有16城仍符合條件，7城不符合條件，還有22個(gè)城市新增。中新經(jīng)緯采訪發(fā)現(xiàn)，部分不符合條件的城市已將首套房貸款利率調(diào)整回4.1%，鄭州、福州、廈門等新進(jìn)入符合條件名單的城市暫無變化。

天津、武漢等維持3.9%，也有城市未變動(dòng)

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的2022年9月和2023年1月符合條件城市名單，天津、武漢等16個(gè)城市兩次均在名單中。2022年10月，天津、武漢已將首套房貸款利率下調(diào)至3.9%。

1月9日，中新經(jīng)緯以購房者身份咨詢工商銀行天津貸款部門，一位工作人員表示，2022年年底時(shí)，曾接到通知首套房貸款利率在2023年1月10日開始執(zhí)行相應(yīng)期限LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)減20個(gè)基點(diǎn)，即從3.9%恢復(fù)至4.1%。但在5日央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文后，又取消了上述通知，仍然執(zhí)行LPR減40個(gè)基點(diǎn)。

和天津情況類似的還有武漢。盡管房產(chǎn)中介稱武漢房貸利率從3.9%上漲至4.1%又下調(diào)至3.9%，但工商銀行武漢某支行的工作人員表示，這是中介為了促進(jìn)購房者盡快簽合同給出的說法，實(shí)際上從去年12月底至今，該行首套房貸款利率一直維持在3.9%水平。

另外，與9月相比新增符合條件的城市共22個(gè)。1月10日，中新經(jīng)緯撥打了鄭州、福州、太原、南寧、沈陽、廈門、長(zhǎng)春、無錫、金華、揚(yáng)州等地銀行和房產(chǎn)中介電話，均告知首套房貸款利率為4.1%，暫時(shí)未發(fā)生變動(dòng)。

“目前首套房貸款利率還是4.1%，暫時(shí)沒有收到通知后續(xù)是否會(huì)調(diào)整利率?！苯ㄔO(shè)銀行鄭州某支行一位工作人員表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)指出，金融監(jiān)管部門的通知是指如果符合“新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降”這一條件，可以根據(jù)實(shí)際情況去選擇調(diào)與不調(diào)，并非一定要調(diào)。

房?jī)r(jià)上漲城市首套房利率恢復(fù)4.1%

根據(jù)通知，后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

目前5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.3%，全國(guó)首套房貸款利率下限為相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，即4.1%。

通過對(duì)比，昆明、大理等7個(gè)城市的房?jī)r(jià)已不符合“新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降”的條件。從采訪情況看，部分城市的房貸利率已經(jīng)恢復(fù)4.1%。

“現(xiàn)在首套房貸款利率是4.1%，3.95%的貸款利率只截至2022年12月31日?！贝罄硎幸晃恢薪楦嬖V中新經(jīng)緯。中國(guó)銀行大理某支行一位客戶經(jīng)理也表示，去年底首套房貸款利率為3.9%，今年剛上調(diào)至4.2%，如果選擇在中行貸款，并且征信情況良好，最低可以調(diào)到4.1%。

昆明、貴陽、泉州亦是如此。貴陽一位房產(chǎn)中介稱，貴陽首套房貸款利率2022年12月底是3.9%，目前恢復(fù)到4.1%水平?！叭葜袄仕綖?.8%，目前上調(diào)到4.1%?！比莸囊晃环慨a(chǎn)中介表示。

房貸利率未來怎么走？

2022年以來，住房信貸政策進(jìn)行過三次重大調(diào)整。去年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，將購買普通自住房的首套商業(yè)性住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房貸款利率下限不變。9月，央行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前新發(fā)放的首套住房貸款利率下限，二套住房貸款利率政策下限仍然不變。2023年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

在此背景下，多地首套房貸款利率出現(xiàn)下降。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。截止到2022年12月18日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)已有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下。

據(jù)央視新聞消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受采訪時(shí)指出，對(duì)于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對(duì)于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

招聯(lián)首席研究員董希淼對(duì)中新經(jīng)緯表示，住房貸款利率在實(shí)際上形成“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國(guó)層面，央行確定全國(guó)性的利率政策下限；二是地方層面，地方政府在全國(guó)性利率下限的基礎(chǔ)上，確定當(dāng)?shù)刈》抠J款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質(zhì)、資金成本等因素，與借款人協(xié)商確定實(shí)際執(zhí)行的住房貸款利率。

董希淼指出，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制調(diào)整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，住房貸款如何定價(jià)仍由銀行與借款人商定。在目前居民住房消費(fèi)需求不振的情況下，預(yù)計(jì)將有更多銀行對(duì)多數(shù)借款人實(shí)際執(zhí)行房貸利率下限?！拔磥硪欢螘r(shí)間，符合條件的地方首套住房貸款利率下限可能在3.5%—4.1%之間?！倍ｍ捣Q。

值得注意的是，房貸利率貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)和加點(diǎn)兩部分構(gòu)成，除了加點(diǎn)數(shù)，5年期以上LPR也影響著最終的房貸利率水平。

2023年1月20日將進(jìn)行LPR開年的首期報(bào)價(jià)。2022年以來，LPR共進(jìn)行了三次下調(diào)，5年期以上LPR累計(jì)下降了35個(gè)基點(diǎn)，目前為4.3%。

市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，5年期以上LPR報(bào)價(jià)仍有下調(diào)空間。中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，2023年初LPR或再次非對(duì)稱下調(diào)，且下調(diào)存量房貸利率的必要性更高。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青分析稱，為推動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下行，除了放寬首套房貸利率下限外，需要5年期LPR報(bào)價(jià)先行下調(diào)。綜合居民房貸利率相對(duì)偏高、近期存款利率較大幅度下調(diào)等因素，王青判斷，2023年1月1日房貸重定價(jià)日過后，5年期LPR報(bào)價(jià)有可能下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)。(更多報(bào)道線索，請(qǐng)聯(lián)系本文作者魏薇：vivi1257@163.com)(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)

中新經(jīng)緯版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)，任何單位及個(gè)人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。

責(zé)任編輯：羅琨