(李惠聰)剛需購(gòu)房人群或?qū)⒂瓉硪粋€(gè)政策“紅包”。1月5日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。即全國(guó)范圍內(nèi)，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均顯現(xiàn)下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策的下限。

專家表示：通知的出臺(tái)，意味著各地對(duì)首套房貸利率協(xié)調(diào)的空間將更大、更靈活，剛需和改善人群也將從中受益。

堅(jiān)持“房住不炒”，同時(shí)激活市場(chǎng)

【資料圖】

事實(shí)上，最新的通知內(nèi)容在2022年早先出臺(tái)的兩個(gè)政策中已有伏筆。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2022年5月，央行明確房貸利率下限為“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”。2022年9月則在《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》中明確，允許房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、樓市低迷的城市可以突破“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”下限，但政策有效期為2022年12月底。本次通知的推出，將早前的相關(guān)政策進(jìn)行了再次細(xì)化與落實(shí)。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，本次通知是早前既有政策的延續(xù)與長(zhǎng)效機(jī)制的正式落地。他指出，本次政策內(nèi)容的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在于詳細(xì)明確了政策評(píng)估期，即自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期(2022年9月-2022年11月)，若連續(xù)3個(gè)月同環(huán)比下跌，可自主決定自下一個(gè)季度(2023年一季度)起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。這使各地在具體政策的操作執(zhí)行中更有針對(duì)性。

為防止相關(guān)市場(chǎng)主體陷入房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的惡性循環(huán)中，政策的出臺(tái)也成為一個(gè)及時(shí)的“對(duì)沖動(dòng)作”。

易居研究院通過梳理全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)靈敏據(jù)發(fā)現(xiàn)，最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市共有38個(gè)。其中二線城市有13個(gè)，房?jī)r(jià)顯現(xiàn)低迷的城市數(shù)量在明顯增多(從23個(gè)增加為38個(gè))。這意味著未來將有更多城市可能要主動(dòng)降低首套房貸款利率。

具體來看，目前二三線城市均有典型的房?jī)r(jià)低迷城市，如二線城市的天津、太原、鄭州等，三線城市如惠州、金華、徐州等。

對(duì)此，李宇嘉警示，如果任由房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)下跌，會(huì)在一程度上導(dǎo)致老百姓獲得感下降；而房?jī)r(jià)陰跌不止，又有可能導(dǎo)致銀行斷供，對(duì)市場(chǎng)信心和預(yù)期造成更大沖擊；而房?jī)r(jià)下跌預(yù)期持續(xù)，會(huì)使存量房市場(chǎng)流動(dòng)性快速下降，形成一種市場(chǎng)失靈的“板結(jié)”狀態(tài)。因此政策出臺(tái)，穩(wěn)房?jī)r(jià)的意圖明顯。

李宇嘉分析認(rèn)為，“通過下調(diào)或者取消房貸利率下限，使新利率與存量房貸利率有了對(duì)比與差距。這就可能會(huì)激勵(lì)居民將存量房貸還掉，換成新貸款。即賣房再買房，無形中提振了購(gòu)房者買房、換房意愿，也鼓勵(lì)了部分有改善需求的人群盡快出手。

本質(zhì)是降低了剛需客群的購(gòu)房成本

嚴(yán)躍進(jìn)指出，通知內(nèi)容也釋放出一個(gè)信號(hào)：2023年房地產(chǎn)信貸政策仍要繼續(xù)寬松。僅僅針對(duì)首套房降低利率、不設(shè)下限，本質(zhì)是降低了剛需購(gòu)房群體的購(gòu)房成本，鼓勵(lì)新市民、年輕人買房，鼓勵(lì)外地打工者返鄉(xiāng)置業(yè)。這不僅有激活市場(chǎng)的效應(yīng)，同時(shí)也堅(jiān)持了“房住不炒”。

李宇嘉則建議，應(yīng)進(jìn)一步降低存量房的房貸利率。他指出，目前樓市不景氣根源之一，主要是前期(2017-2021年上半年)，國(guó)內(nèi)主流城市房?jī)r(jià)上漲過快，盲目沖動(dòng)買房群體較多。那段時(shí)間，新房交易連續(xù)數(shù)年在歷史高位徘徊，市場(chǎng)普遍樂觀，房貸利率較高，普遍在5%以上。而當(dāng)下，疫情三年，多數(shù)行業(yè)受到?jīng)_擊，已購(gòu)房群體的存量房貸壓力也較大，理應(yīng)得到重視。若能降低存量房房貸利率，不僅能降低購(gòu)房者月供壓力，還能在一定程度上釋放內(nèi)需和拉動(dòng)消費(fèi)。(中新經(jīng)緯APP)

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