題：如何看待深圳連續(xù)兩年二手房成交量腰斬式下行？

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

根據(jù)深圳市住建局公布數(shù)據(jù)，2022年深圳二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，成交接近腰斬。其中，月均成交僅約有1808套，日均成交量約為59套。從成交面積來(lái)看，2022年深圳二手住宅成交面積為207.04萬(wàn)平方米，較2021年下滑42.89%，遠(yuǎn)低于北京、上海1334萬(wàn)平方米、1330萬(wàn)平方米的成交面積。

(資料圖)

2022年全年，國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市的二手房交易套數(shù)都在下跌，比如北京下跌了27%，杭州下跌了39.4%。如此來(lái)看，深圳下跌47%也并不算出奇。關(guān)鍵的是，如果看2021年，北京二手房交易套數(shù)上漲了15%，杭州下跌了22.2%，深圳下跌了58.8%。也就是說(shuō)，深圳連續(xù)兩年的二手房交易量都是“腰斬式”的下滑。

從交易規(guī)模來(lái)看，2022年，深圳二手房交易數(shù)為2.17萬(wàn)套，北京交易總量為14.06萬(wàn)套，深圳還比不上北京成交量的零頭。在2020年之前，深圳二手房交易量大約為北京的55%左右。進(jìn)入了2021年，深圳二手房交易量?jī)H相當(dāng)于北京的1/5。從特大熱點(diǎn)城市橫向?qū)Ρ葋?lái)看，下跌實(shí)在太過(guò)明顯。

那深圳二手房為何連續(xù)兩年呈現(xiàn)腰斬式下行？

首先，2018-2020年連續(xù)3年，深圳二手房交易持續(xù)正增長(zhǎng)，透支了一些需求。特別是2020年，深圳的二手房交易量達(dá)到了9.4萬(wàn)套，僅低于2015年的12.5萬(wàn)套，成為歷史成交的第二高位。在房?jī)r(jià)比2015年翻一倍的情況下，能達(dá)到如此高的交易量，深圳市場(chǎng)難能可貴。

其次，2021年，深圳開(kāi)啟推出二手房參考價(jià)政策，對(duì)二手房進(jìn)行了定向“去杠桿”，打破了二手房過(guò)去坐地起價(jià)、杠桿式拉升的投機(jī)炒作鏈條，再加上2020年“7.15”調(diào)控以后，購(gòu)房者在深圳入戶三年才能買房，這對(duì)購(gòu)買力進(jìn)行了強(qiáng)有力的限制。購(gòu)買力和杠桿雙重發(fā)力，調(diào)控二手房，導(dǎo)致之前靠杠桿拉升的房?jī)r(jià)，無(wú)法獲得支撐開(kāi)始降價(jià)出售，又反過(guò)來(lái)降低了市場(chǎng)預(yù)期，造成了深圳二手房掛牌量迅速攀升的局面。

再次，深圳供給端改革開(kāi)始見(jiàn)效，包括土地供應(yīng)端“放量供地”，且推出了“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的大招，而價(jià)格限定、供應(yīng)量大的新房開(kāi)始分流需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一直處在“云端”降下不來(lái)的二手房開(kāi)始了去泡沫過(guò)程。此外，政策推動(dòng)下，保障房供應(yīng)也開(kāi)始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。整體上，一旦房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不再，大家便不再積極買房，而是去申請(qǐng)性價(jià)比高的保障房。

上面關(guān)于需求端調(diào)控、供給端放量的政策，與其他熱點(diǎn)城市相比，深圳的二手房成交回落幅度如此之大，也與之前深圳部分區(qū)域前期泡沫太重有關(guān)，包括深圳寶安中心區(qū)、前海、后海、光明等區(qū)域，2021年及之前都存在投資客炒作的現(xiàn)象，尤其是學(xué)區(qū)房的炒作更為突出，甚至也出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)在半年之內(nèi)上漲50%的現(xiàn)象。最終，深圳市場(chǎng)表現(xiàn)為前期漲價(jià)漲得快，后期價(jià)格回落也就快。

試問(wèn)2023年，深圳樓市能否有所起色？

我認(rèn)為主要取決于三方面因素：一是前期累積的泡沫能否褪去。目前來(lái)看，除少數(shù)片區(qū)明顯降價(jià)以外，深圳大部分區(qū)域房?jī)r(jià)仍明顯高于2020年的房?jī)r(jià)水平；二是疫情后對(duì)需求端的修復(fù)。疫情疊加金融、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)整治，再加上機(jī)關(guān)企事業(yè)單位薪水下降，深圳中產(chǎn)的購(gòu)買力大不如從前；三是深圳當(dāng)下的調(diào)控政策能否松動(dòng)，比如入戶三年才能買房、二手房參考價(jià)、認(rèn)房又認(rèn)貸、限售5年等，但目前來(lái)看這些政策松動(dòng)的可能性比較小。

綜合來(lái)看，我們認(rèn)為，至少在2023年上半年，深圳二手房還將在低位徘徊，市場(chǎng)也會(huì)一直持續(xù)到絕大多數(shù)二手房按照參考價(jià)成交，房?jī)r(jià)降到了購(gòu)房者可以承受的水平上，才有可能顯現(xiàn)出新動(dòng)向。(中新經(jīng)緯APP)

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