中國基金報記者 馬嘉昕

近期，關于存量房貸利率調整問題成為市場關注熱點。據悉，今日，一張《關于召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議的通知》的截圖在網上傳播開，更是引起市場廣泛熱議。

(資料圖)

在監(jiān)管多次發(fā)生要調整存量房貸利率之后，近日，多家上市銀行高管也紛紛在中期業(yè)績發(fā)布會上透露表示，對于存量房貸利率下調進行了業(yè)務的梳理、分析、測算，已經有了預案。

不過，鑒于下調存量房貸利率需要統(tǒng)籌兼顧多重因素，這給具體的調整增加了復雜性，相關措施的落地很難“一刀切”。未來將在有關部門指導下穩(wěn)妥推進實施。

多家銀行：

已做好存量房貸利率下調預案

8月29日，市場上一張截圖流傳開來。圖中信息顯示，該銀行擬于8月30日(本周三)下午召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議，要求數管部、軟件中心、數據中心、測試中心、個金部/消保部、公司部、網金部等部門參會。同時，該會議地址的落款處為交銀大廈，換言之，本次召開會議的為國有六大行之一的交通銀行。

隨著此信息流傳，不言而喻的是，也反映出市場對銀行能否對存量房貸利率下調的高度關注。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，涉及多部門參會，說明銀行在對存量客戶房貸利率的摸底，以制定更精準的政策?！爱斍案鱾€銀行都在積極部署這項工作，進而使得降低存量房貸利率的工作不再是口頭上的，而進入到論證和實操階段?！?/p>

特別是，近期銀行的年中業(yè)績發(fā)布會上，多家銀行高管也就存量房貸利率調降紛紛發(fā)表看法。

招商銀行行長助理彭家文看來，從央行的發(fā)聲來看，“鼓勵和支持”直接變成了“指導”，判斷存量房貸利率下調是勢在必行，是大概率事件。目前來看，該行已經制定了相應的預案，但還沒有最終的方案。主要考慮是現在有很多因素需要兼顧好。

中信銀行副行長謝志斌表示，該行密切關注監(jiān)管導向和市場的動向，對行內業(yè)務情況進行及時梳理和分析，對可能發(fā)生的業(yè)務調整，已做好了預案。后續(xù)該行將結合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場變化情況，積極落實監(jiān)管要求，履行社會責任，兼顧好業(yè)務發(fā)展與客戶經營的平衡。

華夏銀行行長關文杰表示，存量房貸利率調整確實會對各家銀行產生一定的影響，該行也將在監(jiān)管部門的指導下，密切關注市場動向，有序推進后續(xù)相關工作的開展，履行好社會責任。

8月29日，農業(yè)銀行發(fā)布業(yè)績報告并召開中期業(yè)績發(fā)布會。農業(yè)銀行副行長林立表示，近期央行明確指導商業(yè)銀行有序調整存量個人住房貸款利率，這有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財務負擔，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力。

在有關政策方案明確之后，農行將抓緊制定具體的操作細則，盡快完成合同文本的準備，加緊系統(tǒng)改造等調整方面的工作，積極做好組織實施。

尚需統(tǒng)籌兼顧多重因素穩(wěn)妥推進

在市場普遍看來，當前，銀行盡管已經對下調存量房貸利率有所預期和準備，但在具體實施上，仍需要統(tǒng)籌兼顧多重因素，并普遍表示將在有關部門的指導下穩(wěn)妥推進給予實施。

“如何兼顧好因城施策的問題，在因城施策的同時又怎么考慮好公平性的問題，還有銀行系統(tǒng)能不能支持的問題?！迸砑椅谋硎荆@些都非常復雜，各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，都要考慮到?？傮w來看，該行會在央行的指導下按照市場化、法制化的原則穩(wěn)妥地推進實施。

就此問題，謝志斌也表示，實際操作需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各區(qū)域的差異性及利率調整力度等諸多因素。“比如說，從客戶角度看，各銀行按照相同的標準執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情，但從區(qū)域情況看，歷史上地產政策是“因城施策”的，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調整確實比較難實行“一刀切”的管理政策?！?/p>

在建設銀行的業(yè)績發(fā)布會上，該行首席財務官生柳榮表示，存量按揭貸款利率按市場化原則來進行重新商定，確實對后續(xù)的銀行凈息差會產生一定影響?，F在監(jiān)管部門的具體細則還沒出來，各家銀行也在溝通，現在測算還是有一定的難度，凈息差肯定會有一定的下行壓力?！?/p>

不過，彭家文也坦言表示，對銀行存量房貸利率調降不能僅看到負面影響，也有正面的影響：第一，存量房貸利率下調的背景是因為提前還貸的量比較大。隨著存量房貸利率的下調，整個住房貸款的提前還貸的因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長；第二，隨著存量房貸利率下調，一定程度上會增強客戶的黏度，會對客戶的經營進一步加深從而對零售業(yè)務的增長有利。

已為存量房貸利率下調創(chuàng)造空間

在業(yè)內人士看來，8月份，央行采取的非對稱降息也或為存量房貸利率的調整創(chuàng)造了條件。

據悉，8月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。

中銀證券全球首席經濟學家管濤表示，LPR5年期利率沒有降，很重要的原因是考慮凈息差。

“央行也多次提到要保持金融服務實體經濟的可持續(xù)能力，要維持合理的利潤和凈息差水平?，F在一、二季度境內銀行的凈息差水平是1.74%，監(jiān)管部門認為合理的水平是1.8%，已經是持續(xù)低于合理水平，可能會影響可持續(xù)性?！惫軡硎荆舜畏菍ΨQ的降息，也意味著為未來個人住房存量貸款利率調整創(chuàng)造了條件，因為存量貸款這個規(guī)模比較大，LPR5年期不降也意味著可以讓存量先調，然后逐漸和增量的存貸款利率逐步收斂，這樣的話也可以減少利率下行對銀行凈息差的壓力。

“當前，居民投資和資產配置行為發(fā)生改變、新發(fā)放住房貸款利率已實現大幅下調，但效果較為有限的情況下，存量按揭利率調降能夠更好地起到穩(wěn)預期、穩(wěn)地產、穩(wěn)信用的作用，且能夠通過降低貸款置換行為，減少空轉套利風險，規(guī)范市場秩序?！泵裆y行首席經濟學家溫彬表示，當前，新發(fā)放貸款利率已降至歷史低位，各地因城施策空間較大，且銀行息差持續(xù)承壓環(huán)境下，為保持銀行合理利潤水平，5年期以上LPR報價維持不變可為存量房貸利率加快落地預留空間。

嚴躍進建議，在今年和明年各個銀行可以針對存量房貸利率客戶進行普遍下調20個基點。“這樣做的好處是，很多地方增量房貸利率都下調了至少20個基點，所以存量房貸跟著這個節(jié)奏，本身也有一定的合理性。同時也不會對銀行的利差等產生過大的影響。且可以規(guī)定此類政策是階段性的，主要在2024年12月前奏效?！?/p>