8月9日，江蘇出手，除南京、蘇州市區(qū)外，擬全面取消落戶限制政策！

政治局會議后，全國多地出臺房貸新政。調(diào)整了什么？落地情況如何？有何新信號？

除南京、蘇州市區(qū)外，江蘇擬全面取消落戶限制政策

(資料圖)

近日，江蘇發(fā)改委發(fā)布了征求意見稿，其中提及到：全?。暇⑻K州市區(qū)除外）全面取消落戶限制政策。意見稿主要內(nèi)容為18條措施，關(guān)于房地產(chǎn)的政策還涉及落實降低首付、利率等。

其中提到除南京蘇州市區(qū)外江蘇擬全面取消落戶限制、落實好降低購買首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人貸款“認房不認貸”等政策，支持各地提高住房公積金貸款額度。指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

政治局會議后，各地相繼表態(tài)

政治局會議之后，已有北上廣深以及吉林、安徽等地積極表態(tài)，稱將支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。

相比之下，河南、江蘇、江西等地的重點城市則出臺了更有針對性的新政，也因此被寄予更高的落地預期。

從政策方向來看，各地在需求端的刺激政策集中在購房補貼、契稅補貼、現(xiàn)房銷售等，金融方面多提出支持“認房不認貸”、二手房“帶押過戶”、加大公積金支持力度等。

浙江推進戶籍制度改革，杭州取消積分落戶名額限制

7月31日，浙江省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于高質(zhì)量推進戶籍制度改革的通知》（以下簡稱《通知》），部署全省高質(zhì)量推進戶籍制度改革工作，加快推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。

《通知》明確，浙江全面放開放寬城鎮(zhèn)地區(qū)落戶限制，放開人才落戶，放寬投靠落戶，實行戶籍準入年限累計互認。據(jù)21記者了解，此次政策明確“取消杭州市城區(qū)積分落戶名額限制”，即只要經(jīng)審核符合居住證積分落戶基本申請條件，也就是積分滿100分的就可以落戶，這也讓外來人口落戶杭州變得更加容易。

河南鄭州出臺15條樓市新政，鼓勵依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率

8月3日，鄭州官方發(fā)布包括鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率、落實“認房不認貸”政策、穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點等15條重磅政策。

鄭州是7月28日住建部部長倪虹談及實施“認房不認貸”以來，首個宣布將落實“認房不認貸”的省會城市，也是7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾表態(tài)支持存量房貸利率調(diào)整以來，首個發(fā)文表態(tài)支持商業(yè)銀行降低存量房貸利率的城市。

廣東東莞共有產(chǎn)權(quán)房申請條件放寬，社保年限縮短

8月4日晚，東莞市住建局發(fā)布了關(guān)于調(diào)整東莞市共有產(chǎn)權(quán)住房（含三限房、配建安居房）申購資格條件的通知。近兩周以來，東莞密集出臺了取消大平層積分、產(chǎn)業(yè)工人入戶新政、刺激市場消費等利好政策。業(yè)內(nèi)認為，中央對樓市的定調(diào)發(fā)生重大變化，東莞的政策空間已經(jīng)打開。

21記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前市場各方在靜待樓市新政，但二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)蠢蠢欲動的氣息。松山湖一位地產(chǎn)中介稱，最近一周來，市場確實有活躍跡象，因為政策風聲來咨詢購房的客戶變多了。

江西南昌、贛州擴大公積金貸款異地互認范圍

南昌市住房公積金管理中心8月7日宣布，自8月15日起，在辦理“南昌都市圈”異地互認互貸業(yè)務基礎(chǔ)上，推進擴大區(qū)域范圍，在江西省內(nèi)實施住房公積金個人住房貸款“一體化”政策。

贛州市政府相關(guān)文件則指出，在“省內(nèi)+湖南五市（長沙市、株洲市、湘潭市、岳陽市和郴州市）”異地繳存互認互貸的基礎(chǔ)上，推動與大灣區(qū)城市等更大范圍的住房公積金跨區(qū)域合作。

從最新優(yōu)化政策來看，各地在金融支持方面的提法仍偏謹慎，主要方向集中在推進“認房不認貸”、支持二手房“帶押過戶”、推動現(xiàn)房銷售、加大公積金支持力度等，其中部分政策屬于重申繼續(xù)執(zhí)行，部分是在前期政策基礎(chǔ)上擴大實施廣度或深度。

一圖看懂哪些城市還在“認房又認貸”

圖源：金十數(shù)據(jù)

合肥：積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價

其他較受關(guān)注的新政中，市場對合肥探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價、試行取消商品房的樓層差價率限制等政策落地和效果期待也較高。

存量房貸利率調(diào)整尚未落地

銀行人士：“沒有通知”

在7月中旬央行就存量房貸利率下調(diào)的問題主動表態(tài)后，市場已然翹首以盼。

8月3日，鄭州打響全國存量房貸利率調(diào)整“第一槍”。

鄭州房產(chǎn)局提到，鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，引導個人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費預期。落實責任單位方面，文件列明了市金融局和各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣人民政府。

但目前存量房貸利率調(diào)整尚沒有正式落地。有鄭州當?shù)劂y行和房產(chǎn)中介工作人員對一財記者表示，調(diào)整方案大概率在一個月內(nèi)確定。據(jù)記者近幾日多方了解，鄭州當?shù)劂y行對存量房貸利率調(diào)整還沒有具體方案出來，包括國有大行、股份行以及當?shù)爻?農(nóng)商行，工作人員普遍表示“沒有通知”、“在等通知”。

而在廣州、常州等地，也出現(xiàn)通過協(xié)商調(diào)整利率的案例。比如近期，興業(yè)銀行廣州分行針對存量房貸客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。此事迅發(fā)引發(fā)熱議。

興業(yè)銀行廣州分行相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，存量房貸發(fā)放利率優(yōu)惠券的優(yōu)惠措施僅在其下轄若干支行創(chuàng)新試點，并沒有大量推廣。而根據(jù)記者了解，上述措施也只是針對該行提前還款的存量客戶，且同時是VIP理財客戶。

據(jù)南財快評，回顧2008年，也曾推出過一輪“存量房貸利率打折”的改革，多家商業(yè)銀行宣布對滿足條件的存量住房按揭貸款給予一定折扣，但也引發(fā)了一些競爭亂象和“轉(zhuǎn)按揭”風險事件。

在當前階段，“一刀切”的打折顯然不可取，“房住不炒”的總基調(diào)不變，依據(jù)地域、客戶、房產(chǎn)狀況、首套二套等不同條件分類施策的精準調(diào)整好過“大水漫灌”式的強刺激。

其次，存量利率的改變不可能一蹴而就，從官方的表態(tài)來看，現(xiàn)階段更鼓勵商業(yè)銀行從自身出發(fā)與客戶協(xié)商，充分考慮市場化、個性化和差異化的原則，而非行政命令式的指導，或許需要更多時間探索方案的可能性。

最后，存量房貸利率的調(diào)整對商業(yè)銀行而言或許不是百害而無一利，比如約定新發(fā)貸款的置換，為房貸早償“開正門、堵偏門”，反而可能增加業(yè)務粘性和客戶忠誠度。

提前還房貸劃算嗎？這樣操作能省幾十萬

2023年來“提前還房貸”屢掀高潮，近日央行再提降低存量房貸利率，提前還貸是否真的劃算呢？提前怎么還房貸最劃算？提前多久最劃算？哪些人適合提前還貸？縮期、縮額哪個還款方式更為合適？

樓市正在告別普漲時代

對于當下的樓市而言，在告別普漲時代后，只剩下結(jié)構(gòu)性的機會。在這種變局下，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出四個方面的分化趨勢：

第一，城市之間的分化。熱點一二線城市的發(fā)展動能仍然存在，樓市存在機會，廣大三四線城市則后續(xù)動力不足。這不僅體現(xiàn)出“因城施策”的必要性，也造成了房企將新增投資嚴格控制在熱點一二線城市，其競爭也不斷加劇。

第二，城市內(nèi)部的分化。即使在熱點城市，核心區(qū)域和遠郊區(qū)也表現(xiàn)出不同的市場熱度。這也傳導到土地市場，使得在同一城市內(nèi)，不同區(qū)域的土地交易出現(xiàn)冷熱不均的局面。

第三，項目的分化。在當前的市場中，仍有一些熱銷的明星項目出現(xiàn)。雖然其示范作用非常強，但也僅僅存在于某些特定市場，不具有普遍性。相比之下，大部分新房項目的銷售情況低于預期。

第四，行業(yè)參與者的分化。民營房企的參與度有所下降，央國企的參與度不斷上升。

在“房住不炒”的政策導向下，強力的去杠桿措施開始實施，加之土地出讓方式的變化，令房地產(chǎn)很難再享受到金融紅利、土地紅利。“從長遠看，中國人口向一線、二線、區(qū)域中心城市流動的趨勢不會變?！睒I(yè)內(nèi)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者說，這些新增需求不僅會激活新房和二手房市場，還會在舊改等領(lǐng)域帶來機會。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在產(chǎn)品和服務領(lǐng)域仍有很大的改善空間，這也意味著市場機會仍是存在的。