8月3日晚間，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市財政局、國家稅務總局鄭州市稅務局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），包括鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率、落實“認房不認貸”政策、穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點等15條重磅政策，并一一明確具體負責單位。

鄭州是7月28日住建部部長倪虹談及實施“認房不認貸”以來，首個宣布將落實“認房不認貸”的省會城市，也是7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾表態(tài)支持存量房貸利率調整以來，首個發(fā)文表態(tài)支持商業(yè)銀行降低存量房貸利率的城市。

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鄭州市房管局相關負責人介紹，從今年上半年的鄭州市房地產(chǎn)市場運行情況來看，市場銷售走出低谷，整體保持快速恢復增長。1月份春節(jié)過后，隨著疫情防控措施的優(yōu)化，積壓購房需求得以釋放，2至5月全市商品住房銷售面積一直保持增長態(tài)勢，1-7月商品房銷售面積增速高于全國平均水平和一線重點城市，證明市場已經(jīng)走出歷史低谷。二手住房市場則保持穩(wěn)定回暖態(tài)勢，1-7月每月交易面積同比均處于增長態(tài)勢。

該負責人介紹，市場消費恢復壓力仍然較大。受整體經(jīng)濟下行影響，疊加疫情汛情連續(xù)沖擊，目前居民收入預期和住房消費預期還不夠穩(wěn)定，潛在住房消費群體對市場的信心還未穩(wěn)固建立，購房需求偏弱。市場已經(jīng)轉向以剛需和改善型住房并重的發(fā)展階段。

記者了解到，目前鄭州首套房貸款利率已下調至3.7%(LPR-50BP)，二套房貸款利率為4.8%(4.3+60BP)，而在2021年鄭州首套房貸款利率曾一度站上6%以上，是存量房貸利率與新增房貸利率之間差距較大的城市之一。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄解讀稱，鄭州是7月底住建部發(fā)聲后首個跟進出臺具體詳細房地產(chǎn)系列政策的城市，信號意義強烈，對于其他城市具有鮮明的示范帶動作用，不排除后續(xù)將會其他重點城市跟進出臺。預計8月份將會成為地方城市房地產(chǎn)政策調整的高發(fā)期。

改善性需求有望進一步得到釋放

《通知》指出，鄭州要做好金融信貸支持。落實新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調整長效機制，結合評估情況及時調整我市新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限。落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

陳霄表示，認房不認貸意味著無論購房者是否有貸款記錄，只要名下沒有房產(chǎn)再次購房就可按照首套房標準執(zhí)行。而鄭州此前執(zhí)行的二套房認定標準是沒有欠房貸就算首套，本次鄭州要求落實認房不認貸就意味著貸款結清與否都可按照首套房來算，這對于改善性需求客戶是一個重大利好，減輕了首付壓力，促進改善性需求釋放。

早在去年3月，鄭州市人民政府辦公廳就發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

貝殼研究院指出，二季度以來市場修復受阻，主要是市場預期較弱。經(jīng)濟下行壓力加大，居民收入預期降低導致風險偏好下降，購房意愿降低。“認房不認貸”可降低換房成本，加快改善性需求的釋放。從已取消認房認貸城市的實際效果看，2022年3月1日鄭州新政公布后，3月當月鄭州二手房成交環(huán)比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，個人住房貸款“認房不認貸”的調整，可以讓購房者充分平衡自身購房還款能力和居?。ǜ纳疲┬枨?，有助于降低改善性住房需求的購房門檻（首付比例）和利率成本，是讓更多普通家庭能夠有機會改善居住條件，提升住房和生活水平，進而有助于釋放住房市場潛力，改善市場供需矛盾。

植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平日前撰文稱，當前的房地產(chǎn)市場供需結構已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，民眾和社會普遍對房價看漲的預期并不強烈，房價大漲的可能性較小，此時已具備松動限購限貸政策的條件。建議符合條件的城市可適用“認房不認貸”的政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次鄭州是全國首個在系統(tǒng)文件中提及落實“認房不認貸”政策的省會城市，具有很強的信號意義。這有助于部分貸款未還清的購房者也享受到首套房的購房資格，大幅度降低了他們的購房首付成本和利率成本。 他預計，后續(xù)各地在房地產(chǎn)專項政策出臺中，會積極落實這個條款。

存量房貸利率下調或進入實操階段

《通知》明確提出，要鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，引導個人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費預期。

今年7月以來，央行已多次提及引導商業(yè)銀行調降存量個人住房貸款利率。7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾首次表態(tài)支持存量房貸利率調整，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，明確表示會“指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

但截至目前，商業(yè)銀行整體處于觀望態(tài)勢，尚未推出相關具體措施。有業(yè)內(nèi)人士認為，鄭州是首個明確提出“降存量房貸利率”并寫入政策文件的城市，具有重要的標桿意義。

嚴躍進表示，這意味著降低存量房貸不是“口頭表述”，而是真正會進入到實質性操作階段，對于每個月有月供壓力的購房者而言，勢必會有積極的作用和導向，而“購房者減負”的窗口期已經(jīng)開啟。

一直以來，存量房貸利率下調的一大難點在于執(zhí)行層面?；谫彿繒r間的不同，購房者的存量房貸利率差異較大；基于自身定位和發(fā)展模式，每個銀行的房貸占比也有所不同；基于金融資源的豐富程度等因素，每個地區(qū)的房貸利率曾經(jīng)站上的高點也有差異。從記者從業(yè)內(nèi)了解到的情況來看，商業(yè)銀行正在等待央行的指導文件出臺。

《通知》還提出了另外兩項重磅政策，一是暫停執(zhí)行限售政策，二是穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點。暫停限售方面，《通知》提出，購買改善性住房的，其原有住房暫停執(zhí)行鄭政辦〔2017〕58號文“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日（含）之后購買的住房，自取得《不動產(chǎn)權證書》之日不滿3年的不得上市轉讓”的規(guī)定。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶解讀稱，本次鄭州取消限售或對市場活躍度提升起到一定帶動效果。2023年以來，鄭州已多次對房地產(chǎn)政策進行過優(yōu)化調整。4月鄭州將限售政策調整為以網(wǎng)簽時間、契稅繳納時間和不動產(chǎn)權登記時間為準，三者任一滿一年即可出售。同時二環(huán)外取消限購，公積金“帶押過戶”，支持提取公積金支付首付等政策也陸續(xù)出臺。鄭州本次取消限售政策在一定程度上有利于改善當?shù)囟址渴袌龅牧鲃有?，讓房屋交易更加靈活，有利于改善性住房需求釋放。

《通知》還提出推進現(xiàn)房銷售試點，以鄭東新區(qū)和惠濟區(qū)為試點區(qū)域。6月26日，住建部部長倪虹在與中國銀行黨委書記葛海蛟一行交流指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄預計，鄭州或會成為現(xiàn)房銷售嘗試的先行城市。鄭州作為全國爛尾現(xiàn)象較為嚴重的城市，保交付任務相對嚴峻，實行現(xiàn)房銷售試點也是保障民生的重要舉措。