被規(guī)劃為“中國(guó)第一高樓”的世茂深港國(guó)際中心沒能等到新主人。

(相關(guān)資料圖)

7月5日10時(shí)，隨著倒計(jì)時(shí)停止跳動(dòng)，深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司（下稱“深圳世茂新里程”）名下位于深圳市龍崗區(qū)龍城街道的12宗地土地使用權(quán)及地上物因無人出價(jià)而流拍，這是世茂深港國(guó)際中心的大部分資產(chǎn)。

結(jié)果并不令人意外，早在標(biāo)的上架之初，業(yè)內(nèi)就預(yù)判了其流拍的結(jié)局。原因很簡(jiǎn)單，在當(dāng)下時(shí)間節(jié)點(diǎn)，無論對(duì)哪家開發(fā)商而言，這類打了八折、價(jià)值仍超百億的大型綜合體項(xiàng)目都是一個(gè)巨大考驗(yàn)，長(zhǎng)周期開發(fā)所需投入的資金沉淀、項(xiàng)目背后的債權(quán)關(guān)系、入市后的去化招商等都會(huì)影響項(xiàng)目走向。

換言之，這筆賬有太多不確定的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，誰(shuí)也不敢輕易站上賭桌。從6年前的風(fēng)光摘地到如今的無人接盤，世茂深港國(guó)際中心見證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期輪轉(zhuǎn)，也是世茂命運(yùn)走向的一個(gè)縮影。

01

“第一高樓”幻影

根據(jù)競(jìng)拍信息，此次上架的龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物評(píng)估價(jià)約163.05億元，起拍價(jià)130.44億元，相當(dāng)于打了八折，保證金為6.52億元，加價(jià)幅度為6522萬(wàn)元。截至拍賣結(jié)束，共有727人關(guān)注提醒，另有將近3萬(wàn)人圍觀，但無一人報(bào)名。

這樣的大宗資產(chǎn)在法拍平臺(tái)并不多見，有聲音說它是近7年來司法拍賣最大估值的資產(chǎn)。

負(fù)責(zé)此次咨詢事務(wù)的相關(guān)人士告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，該標(biāo)的上架法拍是因?yàn)榉ㄔ旱膹?qiáng)制執(zhí)行程序，上架后前來咨詢的人很少。按流程，倘若競(jìng)拍成功，競(jìng)得方拍賣余款要在7月20日17時(shí)前繳入法院指定賬戶。

而在被司法拍賣前，世茂一直在為其尋找買家，但始終未能找到接盤方。去年初，其對(duì)外推介了一個(gè)價(jià)值超740億元的資產(chǎn)包，世茂深港國(guó)際中心是其中價(jià)值最高的一項(xiàng)資產(chǎn)，凈投入已經(jīng)達(dá)到151.43億元，總貨值629.04億元，已售84.25億元，剩余貨值544.79億元。

這是世茂手中的“王牌”項(xiàng)目，也是公司在深圳最大的投資項(xiàng)目，總投資規(guī)模達(dá)到504億元，是一個(gè)集辦公、商業(yè)、旅游、文化、科普展示、公寓于一體的大型城市高端國(guó)際化綜合體。不過6年時(shí)間，世茂深港國(guó)際中心就從品牌地標(biāo)項(xiàng)目變成了化債籌碼在法拍平臺(tái)上架。

世茂深港國(guó)際中心沙盤（孫婉秋攝）

2017年12月6日，世茂股份旗下子公司福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司（下稱“福建世茂新里程”）以239.43億元的底價(jià)拿下了深圳龍崗的G01046-0095號(hào)商業(yè)用地，樓面價(jià)1.75萬(wàn)元/平方米，占地面積32.19萬(wàn)平方米，總建筑面積136.45萬(wàn)平方米，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下了深圳土地拍賣史上第二高總價(jià)的記錄。

彼時(shí)這場(chǎng)拍賣也頗為業(yè)內(nèi)熱議，地塊的一系列競(jìng)拍門檻似乎都指向了世茂：競(jìng)買人2016年度經(jīng)第三方審計(jì)的總資產(chǎn)須不低于人民幣2000億元；競(jìng)買人應(yīng)在中國(guó)內(nèi)地和香港各有不少于（含）1家上市公司、須在中國(guó)境內(nèi)開發(fā)建設(shè)并已竣工不少于1棟250米以上超高層建筑等。

按照當(dāng)初的規(guī)劃，該地塊上將建一棟668米的最高塔，超過深圳第一高樓，即592.5米的平安金融中心，也高于全國(guó)第一高樓、632米的上海中心大廈。倘若建成，該建筑將刷新“中國(guó)第一高樓”的記錄，成為龍崗區(qū)大運(yùn)新城的新地標(biāo)。

據(jù)悉，在2018年3月的奠基儀式上，世茂方面曾透露這棟600米級(jí)的超高層建筑必須在首期開工項(xiàng)目?jī)?nèi)，3年內(nèi)完成進(jìn)度的50%，5年內(nèi)整個(gè)項(xiàng)目必須完工。

停工的世茂深港國(guó)際中心（來源：法拍平臺(tái)）

2019年，深圳世茂新里程通過深圳市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證變更登記取得了該土地的使用權(quán)，并在后來提出申請(qǐng)，將項(xiàng)目地塊分宗為14宗土地，此次拍賣的就是其中的12宗，剩余2宗被規(guī)劃為人才公寓的地塊沒有出現(xiàn)在拍賣之列。

根據(jù)評(píng)估文件，這12宗地上有6宗進(jìn)行了房屋建設(shè)、土地開發(fā)等工程建設(shè)活動(dòng)，合計(jì)已完成工程量190.65萬(wàn)平方米，投資量最大的為G01046-0100地塊上的集中商業(yè)及T3辦公樓，另外6宗地則尚未動(dòng)工。而這12宗地里面有10宗設(shè)立了抵押權(quán)利，抵押權(quán)人為中信信托。

02

泡沫破碎

這也是項(xiàng)目最終走向法拍的主要原因。

相關(guān)報(bào)道指出，早在2017年，中信信托便以上述項(xiàng)目為底層資產(chǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品；2020年7月，數(shù)千名信托投資人購(gòu)買了中信世茂深圳龍崗總規(guī)模為87億元的信托產(chǎn)品。按規(guī)劃，這部分資金主要用于支持深圳世茂深港國(guó)際中心二期公寓和一期商辦開發(fā)建設(shè)。

從去年流出的那份項(xiàng)目推介文件來看，世茂深港國(guó)際中心涉及的抵押融資余額為92.7億元，其中包括了土地抵押、股權(quán)100%質(zhì)押及兩處在建工程抵押。

2022年，世茂爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，這筆信托中的部分資金遇到兌付困難，該項(xiàng)目也隨之停工。后因建設(shè)合同糾紛，項(xiàng)目承建方中建三局申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全措施，導(dǎo)致深港國(guó)際中心項(xiàng)目二期的178套可售公寓被查封凍結(jié)，對(duì)應(yīng)貨值約20億元，不過沒多久，其中105套公寓便解除了查封。

2022年，因與中信信托的糾紛，北京市第三中級(jí)人民法院對(duì)深港國(guó)際中心項(xiàng)目的12宗土地進(jìn)行了查封，查封期限為2022年8月25日至2025年8月24日，并查封及輪候查封項(xiàng)目中的283套房產(chǎn)，凍結(jié)深圳世茂新里程100%股權(quán)；同年9月，因票據(jù)追索權(quán)糾紛，深圳前海合作區(qū)人民法院也對(duì)上述12宗地進(jìn)行了查封……

天眼查數(shù)據(jù)顯示，在深圳世茂新里程涉及的26起被執(zhí)行人信息中，由中信信托申請(qǐng)、北京市第三中級(jí)人民法院執(zhí)行的有3起，合計(jì)金額約90.95億元。而根據(jù)去年年報(bào)，世茂股份部分子公司資產(chǎn)處在被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)程中，執(zhí)行標(biāo)的金額共162.88億元，占公司凈資產(chǎn)比例達(dá)39.91%，涉及中信信托的金額占總執(zhí)行標(biāo)的金額的55.8%。

一份今年5月發(fā)布的判決書顯示，深港國(guó)際中心項(xiàng)目已被列為重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，前后已有接近261戶小業(yè)主向相關(guān)部門投訴，已有22家供應(yīng)商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國(guó)際中心項(xiàng)目資產(chǎn)，且案件數(shù)量還在不斷暴增。

為化解房企爆雷風(fēng)險(xiǎn)，世茂方面已與有關(guān)部門積極協(xié)商解決項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，其認(rèn)為項(xiàng)目目前的整體資產(chǎn)價(jià)值足夠覆蓋中信信托公司債權(quán)，對(duì)相關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行提出異議，要求解除對(duì)深港國(guó)際中心項(xiàng)目相關(guān)資產(chǎn)的查封凍結(jié)措施。

而從此次的法拍來看，掙扎顯然沒有取得理想中的效果。上述負(fù)責(zé)標(biāo)的咨詢事務(wù)的人士向記者表示，流拍后若無意外，深港國(guó)際中心應(yīng)該還會(huì)上架二拍，但具體時(shí)間不確定。

03

融資細(xì)節(jié)

法拍事項(xiàng)的另一邊，關(guān)于深港國(guó)際中心信托貸款的細(xì)節(jié)安排也在近期被披露。去年，“世茂系”港股上市平臺(tái)世茂集團(tuán)核數(shù)師羅兵咸辭任，其在辭任函中指出，要求提供關(guān)于涉及集團(tuán)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的若干信托貸款安排的資料。

這一要求后續(xù)被列為復(fù)牌的必要條件之一。

6月23日晚間，世茂集團(tuán)公布獨(dú)立調(diào)查的調(diào)查結(jié)果，對(duì)羅兵咸提及的4項(xiàng)信托貸款安排做出了詳細(xì)說明，其中一筆所涉及的項(xiàng)目主體即為深港國(guó)際中心。信息顯示，2018年4月，為參與開發(fā)世茂集團(tuán)于深圳的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，信托公司向前者一附屬公司提供了150億元的綜合授信。

這筆授信分為兩筆進(jìn)行，第一筆資金在2018年完成。

根據(jù)流程，該信托公司通過關(guān)聯(lián)公司對(duì)上述世茂集團(tuán)附屬項(xiàng)目公司的股東公司增資49.4億元，以獲取該股東公司30%股權(quán)，并以股東名義向該股東公司提供總額約37.6億元的股東借款；同時(shí)，該信托公司還以受讓特定資產(chǎn)收益權(quán)的形式向上述附屬項(xiàng)目公司發(fā)放融資資金45億元。

這一過程中，世茂集團(tuán)兩間附屬公司向信托公司提供了連帶責(zé)任擔(dān)保、附屬項(xiàng)目公司的股權(quán)及深圳項(xiàng)目土地使用權(quán)也質(zhì)押/抵押給了該信托公司。世茂方面則通過這筆授信獲得了共132億元的資金，并在2020年還款45億元，后來世茂集團(tuán)一合營(yíng)企業(yè)將剩余87億元資金劃入信托公司的前述關(guān)聯(lián)公司，但信托公司的關(guān)聯(lián)公司則仍然保留其對(duì)集團(tuán)附屬公司的30%股權(quán)。

第二筆授信則是在2020年7月，信托公司向前述世茂附屬項(xiàng)目公司授予一筆110億元的綜合授信，以延續(xù)于2018年授予的首筆授信，繼而信托公司向世茂集團(tuán)一間合營(yíng)企業(yè)放款87億元。

2020年這筆授信后，由于該信托公司的關(guān)聯(lián)公司仍然持有世茂集團(tuán)附屬公司的30%股權(quán)且仍為其股東，因此該附屬公司在2020年的會(huì)計(jì)記錄中，仍維持信托公司關(guān)聯(lián)公司在首筆授信下投入的資金計(jì)入實(shí)收資本和股東借款的會(huì)計(jì)記錄，未進(jìn)行任何變更。

世茂集團(tuán)還在該則公告中指出，集團(tuán)已聘請(qǐng)內(nèi)部監(jiān)控顧問對(duì)公司的內(nèi)部監(jiān)控措施進(jìn)行檢討，預(yù)期內(nèi)部監(jiān)控檢討將于2023年7月完成。可以看出，世茂正在加快推動(dòng)復(fù)牌進(jìn)展，其自2022年4月1日停牌至今已有15個(gè)月，按港股上市企業(yè)停牌超過18個(gè)月將面臨摘牌的規(guī)定，留給世茂集團(tuán)的時(shí)間已經(jīng)不足3個(gè)月。

A股的世茂股份來看，為避免面值退市，其控股股東及一致行動(dòng)人正通過增持向投資者傳遞信心，公司7月5日的收盤價(jià)為1.16元/股，仍在危險(xiǎn)邊緣徘徊。

債務(wù)方面，截至2023年6月末，世茂股份在公開市場(chǎng)累計(jì)有7.8億元債務(wù)未能按期支付，另有50.76億元非公開市場(chǎng)的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)債務(wù)未能按期支付，其中當(dāng)月新增9.7億元，當(dāng)月達(dá)成展期5.23億元。

其稱，公司仍在盡最大努力，繼續(xù)與債權(quán)人積極洽商展期方案，22.57億元的部分債務(wù)已與金融機(jī)構(gòu)達(dá)成初步展期方案，將盡快推進(jìn)落實(shí)展期工作。

對(duì)于境外債的重組，有消息稱，世茂集團(tuán)已經(jīng)在今年4月將重組方案草案發(fā)給了美元債債權(quán)人小組，目前談判仍在推進(jìn)中。

銷售市場(chǎng)的不景氣也加大了世茂獲取資金的難度，受市場(chǎng)下行影響，今年前5個(gè)月，世茂共實(shí)現(xiàn)簽約額約40億元，同比增長(zhǎng)13%；5月當(dāng)月銷售額約6億元，環(huán)比下降27.7%。

（記者 吳典）