文 / 巴九靈

近期，上海樓市接連上演著各種魔幻的故事。

新房市場上演著瘋狂“打新”的故事。

【資料圖】

最知名的是豪宅云錦東方只要買到就能躺賺2000萬，認(rèn)購現(xiàn)場熱鬧非凡，“一日夫妻”“黃牛出沒”接踵而至，甚至驚動了警方介入調(diào)查。

二手房市場的故事則有些苦澀。

一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴小巴：某位業(yè)主將上百位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人拉到一個群里，業(yè)主每天在群里發(fā)紅包，拼命鼓勵房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人把自己的房子推薦出去。

此外，在中介公司內(nèi)網(wǎng)，可以看到不少二手房的掛牌價一降再降，比如某豪宅三月初掛牌價3200萬，之后接連不斷降價，降50萬、降19萬、降31萬、降70萬、降50萬，共計降價220萬。

魔幻的上海樓市現(xiàn)狀，如同一面鏡子，折射出當(dāng)前房地產(chǎn)的局促不安。

房東與買家進(jìn)入博弈狀態(tài)

近日，小巴在與多位上海的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、中介人士，以及房地產(chǎn)行業(yè)專家交流中，頻頻聽到一句話——“房東與買房者進(jìn)入博弈狀態(tài)”。

“再等一等，或許就能用低于預(yù)期的價格，買到心儀的房子。”這是當(dāng)前上海二手房市場買房者的心態(tài)。

鏈家三林店M店經(jīng)理梁超告訴小巴，他接觸的一位客戶從年初開始看房，看中了一套掛牌價470萬，面積70平米的房子，無奈預(yù)算不夠。沒想到到了5月，二手房價格由于各種原因出現(xiàn)了下降，他最終以443萬成交了此前掛牌價470萬的“心儀情房”。

梁超表示，近期能成交的房子，基本是屬于業(yè)主目的明確，比如必須要買房或者是置換，所以愿意降一些價格才能成交。面對這種情況，買家則表示愿意再等等，他們做決定的時間周期被拉長?！耙酝山灰粋€客戶的平均周期為半個月到一個月，如今拉長至兩個月甚至三個月。”

買家觀望情緒濃厚，這種觀望還有別于過去的觀望。

“真叫盧俊”創(chuàng)始人盧俊表示，過去買家觀望，是觀望后市，關(guān)于樓市未來的預(yù)期到底怎么樣，未來的房價會如何， 而如今觀望的是到底誰能夠降價到最狠。“在足量的掛牌面前，購買者頗有一股選牌的感覺，因為總有房東等不住，總有人愿意出比想象中底線價格更低的價格?！?/p>

相比之下，賣家的心態(tài)復(fù)雜得多，情況也各不相同。

急于出售者，有之。部分業(yè)主由于急需用錢、想去一手市場“打新”、急著換改善房，迫于無奈會多次降價賣房。

上?？甸_房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理秦毅告訴小巴，一位客戶急于跨區(qū)“打新”，將手中市場價370萬的房子降價60萬賣了出去?！?—5月以來，那些急于出手的業(yè)主一般會選擇降價5%來賣掉手中的房子?！?/p>

見形勢不佳，索性放一放的業(yè)主，有之。

多位中介人士告訴小巴，部分業(yè)主見形勢不佳，降價都難賣，于是選擇先緩一緩。“有的房東心態(tài)也很好，如果對方砍價太厲害，也不會去賣，畢竟現(xiàn)在只是行情不好，并不是到了要拋盤的地步?！逼渲幸晃恢薪槿耸空f道。

不過，在這樣的特殊博弈階段，賣房難度在增加，一些人的買房計劃也因此被打亂。

比如，梁超告訴小巴，他一位客戶的母親年紀(jì)大了，腿腳不便，所以他希望盡快賣掉手中的無電梯舊房，去換一處帶電梯的改善房，已降價多次，甚至已低于市場價，至今未能售出。

秦毅則說到另一種現(xiàn)象，一位客戶計劃賣掉手中的房子，購入一套改善型二手房，新房已看好并付了定金。不料行情下滑，手中的房子一直無人接手，最終導(dǎo)致他無法按時交錢買下改善房，違約賠掉了定金。“這種情況我們碰到好幾例，這種情況過去很少出現(xiàn)?！?/p>

上海二手房量價齊跌

由于新房有限價政策，二手房市場更能反映樓市的真實需求和行情。【點擊此處，領(lǐng)取>>>地產(chǎn)鏈周期復(fù)盤及策略研究報告】

從4月以來，這張“晴雨表”從陰晴不定到如今陰雨綿綿，從數(shù)據(jù)上來看，便是量價齊跌。

先看交易量，來自上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù)顯示，3月二手房成交23646套，環(huán)比增長24%，4月成交17334套，環(huán)比下跌26.69%，5月成交15300套，環(huán)比跌11.73%。

很明顯，3月高峰過后，便出現(xiàn)下滑趨勢。

“4月—5月以來，每個月二手房的交易量平均出現(xiàn)了20%的下滑?！鼻匾闵钣懈杏|，其公司是上海奉賢新城除鏈家之外的第二大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，該公司的二手房交易數(shù)據(jù)也是市場走勢的一面鏡子。

二手房的價格也在下跌，58安居客研究院院長張波表示，5月份上海的121個板塊中，二手房房價上漲的僅有27個，剩余80%區(qū)域的房價處于下跌態(tài)勢。

據(jù)“真叫盧俊”方面走訪上海多個區(qū)域的二手房市場，得出的結(jié)論也與之接近。其中，市區(qū)老破小，降價空間在10萬—20萬左右；而上海老牌豪宅可能降更多，一般為5%—10%，據(jù)4-5月的成交記錄顯示，降價空間在68萬—400萬；此外五大新城的降價幅度普遍集中在5%，最高10%。

量價齊跌背后的真實原因

二手房量價齊跌，原因何在？

58安居客研究院院長張波從買房者的角度，分析了當(dāng)前二手房需求較冷背后的原因——剛需入市謹(jǐn)慎，而改善需求想換房并不容易，再加上那些有實際購房需求的人群卻很難入市。

1.首套剛需入市謹(jǐn)慎度提升，由于今年總體經(jīng)濟環(huán)境不確定性增大，加之不少年輕群體的就業(yè)壓力存在，導(dǎo)致首套房需求總體有所減少，即使是父母長輩可以在首付上給年輕人有大力支持，但受到裁員等外部事件影響，自身會擔(dān)心未來還貸壓力，入市表現(xiàn)謹(jǐn)慎。

2.改善需求的政策門檻較高。上海目前還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，對于換房的改善需求非常不友好，賣一買一，首付還是要按二套標(biāo)準(zhǔn)，同時房貸利率也高，尤其是首付比例高，導(dǎo)致改善需求入市的難度依然在，加之經(jīng)濟環(huán)境因素攪擾，改善需求難以得到有效滿足。

3.限購等限制性政策導(dǎo)致有實際購房需求人群難入市，由于上海目前依然執(zhí)行嚴(yán)格的5年社保要求，加之單身非滬籍（臨港除外）無法買房，這類政策下一步的有效優(yōu)化，將有利于自住需求有效入市。

同時，盧俊指出了另外幾個重要原因——掛牌量激增，購買力不足，且被一手房分流。

梁超告訴小巴，當(dāng)前家內(nèi)網(wǎng)的掛牌量高達(dá)14.4萬，而正常情況在11萬—12萬套左右，幾乎多了25%，這是一個龐大的數(shù)據(jù)。

掛牌量激增，導(dǎo)致二手房的帶看量被稀釋。“平均每個小區(qū)，以往每周會有5—10組的帶看量，如今每周僅2—3組，有的甚至沒有。”梁超說道。

一方面掛牌量在上漲，另一方面購買力卻不足。盧俊分析了購買力不足背后的原因：經(jīng)濟大環(huán)境不佳，整體有錢人減少；過去三年疫情，部分老外離開了上海，以及年輕人流入上海的數(shù)量并不多。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年末，上海市常住人口為2475.89萬人，相比2021年減少13.54萬人，為近五年來首次下滑。

這時，還有一撥人正在涌向一手房市場。盧俊稱，因為限價政策以及品質(zhì)原因，現(xiàn)在在上海買一手房有很大優(yōu)勢，也有不少上海購買力存在賣掉二手去買一手的情況。另一方面，土地市場又非常需要以及維持比較好的一手房樓市，未來的土地供應(yīng)量也會比較大。

因此，他預(yù)估未來上海二手房的供應(yīng)量還會維持高位，只要供應(yīng)量一直下不去，二手房市場就不會快速回暖，未來兩年上海整體樓市也不大會有特別熱的情況。

上海一手房也在兩極分化

上海豪宅云錦東方的打新熱轟動全網(wǎng)，給人一種幻覺——上海的一手房市場極其火爆。

也并非如此，來自上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù)顯示，5月上海新房成交6335套，環(huán)比下降了20.95%，比二手房的下降量還要大，當(dāng)然特殊點在于，這與一手房的供應(yīng)有一定的關(guān)系。

而且，也并非每個新開樓盤都熱鬧非凡。張波稱，一手房市場的分化也很明顯，比如5月底開的4個樓盤中，有兩個直接日光，另兩個外圍區(qū)域的樓盤降溫就比較明顯，其中位于臨港的一個項目，開盤404套房源，只賣掉50套。“有些區(qū)域滯銷的情況是非常明顯的?！?/p>

盧俊也表示，上海新房被輿論關(guān)注較多，看起來很熱，但觀測下來火熱的都是個案，外環(huán)的剛需類產(chǎn)品的市場表現(xiàn)并不好。

“一手房的一個特殊情況是外地購買力的匱乏，最近幾年伴隨著杭州蘇州的搶人大戰(zhàn)，很多在上海的外地年輕人也存在流失情況，而且上海外地買房的門檻屬于全國最高門檻，所以一手房的主力供應(yīng)五大新城的購買力沒那么多。”

此外，上海派房咨詢創(chuàng)始人王峰也指出，那些地處遠(yuǎn)郊，幾乎沒有套利空間的新房，就會賣得比較慢。“實際上大家還是在為確定性買單，是在為一個確定的套利空間付費?！?/strong>

打新成功即可躺賺2000萬的房子畢竟是極端個案，隨著如今土拍聯(lián)動價的上升，二手房價格的下行，兩者之間倒掛差價正在逐步減少。

“即使當(dāng)下二手房的行情并不好，但大家對新房的投資需求依然在。如果政策放松，房子的購買力甚至?xí)丛床粩啾粍?chuàng)造出來，最核心的還是信心問題?！蓖醴逭f道。

一線城市的限購政策可能放開嗎？

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來，百余城已推出房地產(chǎn)調(diào)控政策超250次。

二線城市成為本輪松綁政策的主力軍，不乏熱度較高的城市如杭州、南京、合肥、廈門等城市對限購政策進(jìn)行了優(yōu)化。

在歷次樓市周期中，政策寬松往往自三四線城市率先發(fā)起，此后二線城市逐步加入陣營，最后一線城市的動向走勢備受關(guān)注。

上周，中國經(jīng)濟時報刊發(fā)《一線城市房地產(chǎn)限購 應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整》一文，引起轉(zhuǎn)發(fā)和熱議。甚至這篇文章被認(rèn)為是采取必要放松措施的提前吹風(fēng)。

在房地產(chǎn)始終未見起色的今天，以上海為首的一線城市有可能放開限購等政策嗎？或者是否有必要放開限購政策？

盧俊表示，他支持適當(dāng)放松，因為一線城市的限購不是嚴(yán)，而是非常地嚴(yán)格，就上海來說，外地人買房的門檻算是無比地高了，需要五年社保+已婚，這種限購政策屬于比較罕見了。

他說到，從目前的趨勢來看，適度放松也不會造成行業(yè)的快速反彈，因此政策上應(yīng)該也沒太多的顧慮。“對一線樓市的適度放松，有助于提升城市信心，現(xiàn)在樓市太需要信心了，特別是一線城市的象征性非常重要?！?/strong>

關(guān)于具體的放松方向，盧俊指出：對于改善需求，可以放松，唯一一套住宅置換認(rèn)房不認(rèn)貸，對于特性區(qū)域的放松，比如上海的五大新城，以及對于二手房稅費的減免，這些政策都可以作為考量。

對此，張波也有類似觀點，他認(rèn)為，目前一線城市存在部分放開限購的可能性，例如對于上海的五大新城可以在限購層面進(jìn)行放松，直接降低社保年限要求，但對于中心城區(qū)保持現(xiàn)有的限購強度，通過降低門檻、分層放松的精細(xì)化操作方式，更有利于對市場精準(zhǔn)調(diào)控。

總體來說，三四線城市已無必要限購，二線城市逐步放開限購，而一線城市則更謹(jǐn)慎?！耙驗橐痪€城市的限購放松并不單一只影響本城，一線城市的房子對投資性需求有很強吸引力，一旦限購全面放開，自住和投資的需求都有可能快速抬頭。”

限購政策松緊度與市場冷熱直接相關(guān)。張波認(rèn)為，一線城市樓市自二季度以來呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，具體還需要在6月持續(xù)觀察，一線城市的降溫折射出購房者心態(tài)的變化，需要提前關(guān)注。

“一旦一線城市市場出現(xiàn)大面積降溫，對全國樓市都可能形成信號性影響?！彼f道。