今年樓市的情況，可能比想象中的還要嚴峻。

(資料圖片)

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重慶驚現(xiàn)“負首付”

開發(fā)商已經(jīng)“殺”瘋了！為了買房什么招數(shù)都用上了。

前段時間，惠州的幾個樓盤又開始玩“走鋼絲”，再推“0首付”。

惠陽淡水的東方·鉑悅府推出“有史以來最大優(yōu)惠”——零首付，送車位，在售房源折后單價約8700-9700元/平方米。

而在此之前，該項目最高備案均價曾高達1.52萬元/平方米。

跌了42%，近乎腰斬。

這個零首付、送車位的打折辦法沒活多久就“見光死”，立馬被按下去了。

5月22日，惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)《關于整頓房地產(chǎn)市場、嚴厲查處違規(guī)銷售行為的通知》。其中特別提到：

惠陽區(qū)個別商品房項目涉嫌違規(guī)銷售，造成不良影響。

要對造成不良影響的企業(yè)，關停網(wǎng)上交易系統(tǒng)（鎖盤），依法追究責任。

惠州零首付的事剛被摁下去，重慶來了個更大的、更狠的——

買房“負首付”！

什么叫負首付？

買房不僅不用給首付，開發(fā)商還倒給你錢。

“首付負1萬元！沒錯，不需要首付還能再拿1萬元”

重慶市巴南區(qū)某中介在其朋友圈發(fā)布消息，一套83萬元的精裝房，首付4萬元，放款后返現(xiàn)5萬元，相當于客戶還能倒拿1萬元首付款。

而且這個樓盤并不差，項目位于高職城，還是曾經(jīng)的巴南“榜首紅盤”。

樓盤精裝，交付標準甚至包含軟裝，冰箱、空調(diào)、洗衣機、沙發(fā)、電視、餐桌餐椅、電視柜……連主臥的床都配了，真正拎包入住。

如今連這樣的房子都要通過“花式營銷”來賣，可見重慶樓市的情況確實不太好。

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重慶樓市的壓力尤其大

負首付在重慶并不是第一次出現(xiàn)。

去年北碚有個項目就有類似的操作，買房零首付，開發(fā)商倒送一輛車，在當時引起過一陣不小的轟動。

今年深圳也玩了一把負首付，深圳市羅湖區(qū)一套房子評估價是570萬元，但是業(yè)主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。

負首付這玩意，一來屬于“虛假營銷”的手段，羊毛還是出在羊身上。

二來，深圳羅湖的那種玩法，風險很高，拉高銀行的貸款，性質(zhì)等同騙貸，有法律風險。

再說做高貸款額度，讓你多獲得貸款，省去首付的費用，表面上雖然降低了上車的首付門檻，本質(zhì)則是加大了購房者的成本。畢竟貸款越多，利息越多。

要不怎么說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)真的是至暗時刻，賣急眼了，賣亂套了，零首付這都算小兒科。

究其原因，無非一條：房子真賣不動了。

重慶目前人口3200多萬，比人口第二的上海要多800萬，名副其實的中國人口第一城。

我們常說房地產(chǎn)是和人口掛鉤的，但這條定律在重慶這里就不管用了。

2023年重慶的樓市，堪稱最難賣的一年。

房價下跌，成交量下滑，量價齊跌的程度創(chuàng)下歷年之最。

3月那會兒，全國普遍出現(xiàn)樓市小陽春，成都、西安、杭州、廣州、南京等城市成交量創(chuàng)下高潮。就拿重慶隔壁的成都來說，3月份成都二手房成交量飆至近3萬套，不僅領跑全國，甚至還超過去年深圳二手房全年成交量。

同期，被稱為“中國樓市定海神針”的上海，成交量也就1.9萬套而已。雖然經(jīng)濟比不上，但成都的樓市早已“趕滬超深”。

這時，重慶的樓市情況又如何呢？

3月份重慶中心城區(qū)新房成交7213套，成交面積78.34萬平方米，相比于2月份不僅沒有增加，反倒下降了。

4月份，全國樓市整體出現(xiàn)回調(diào)，重慶中心城區(qū)的成交量跌幅進一步擴大。中心城區(qū)商品住宅單月成交5325套，成交面積59.44萬方，環(huán)比下滑24%。同時，4月商品住宅均價15067元/平米，環(huán)比下跌了1%。

房子難賣也就算了，現(xiàn)在正在拋售房子的重慶人也創(chuàng)下了歷史紀錄。

整個一季度重慶新增掛牌74604套，累計掛牌量已經(jīng)高達173512套。

但是一季度重慶總共只賣出去28382套房子。

意味著按如今的速度，重慶的房子至少要1年半才能賣完，這還不考慮不斷新增的掛牌。去化周期長得可怕。

對比一下，上海二手房掛牌量也就20萬套左右，重慶的房子有多難賣可想而知。

越是房子賣不出去，房主降價賣房的意愿就越大。

重慶現(xiàn)在的房價壓力，恐怕前所未有。

03

降價賣房能成嗎？

之前重慶地方層面大搞了一波救市操作，搬出了樓市“核武器”的棚改。

要在2023年至2025年：推進棚戶區(qū)改造8.3萬戶，通過“留改拆增”并舉的方式，進行城市更新。

要知道過去3年，重慶的棚改還不到4萬戶；現(xiàn)在直接翻倍到超8萬戶，還要納入?yún)^(qū)縣“KPI考核”，可見重慶這次的棚改力度和決心。

但是，消息放出后沒引發(fā)重慶樓市的一絲波瀾，該跌還得跌。

于是看著地方層面的辦法沒用，開發(fā)商自己行動起來，想著“以價換量”，才有了我們看到的“負首付”。

其實重慶房價下跌是一件很難改變的事，對比成都就知道了。

2017年，重慶溉瀾溪，單價9000。

2017年，成都新川，單價10000。

6年過去，重慶溉瀾溪附近單價穩(wěn)定在1萬7上下，而成都新川則穩(wěn)定在3萬，甚至3萬多，兩者的漲幅相差很大。

主要原因在于：重慶的樓市供需是失衡的。一是之前每年至少3000萬方的天量供應；二是70萬套左右的公租房，盤子太大。

重慶近92%的人有自己的住房，對比深圳的房屋自有率26%，注定城市大、樓市小。

再有，重慶的發(fā)展方向是多重，東西南北全都有，過于“散裝”，有相對中心，無絕對中心。不像廣州這樣的城市，雖然均價才30000多，“宇宙中心”珠江新城能到二三十萬。

重慶雖然人口多，但面積也大，人口密度其實并不大。3200多萬人，有三分之二分布在此外圍區(qū)和遠郊縣。

綜合種種因素來看，重慶不但房價很難漲上去，在樓市下行的周期中幾乎沒有抗跌能力。

但重慶房價下跌，是不是好事？

不但是好事，重慶地方甚至應該積極去推動降房價。

樓市和股市一樣，最怕的是沒有流動性。

沒有流動性，開發(fā)商回不了款，地方城市也會減少稅收收入。而且，為了絞盡腦汁阻擋房價下跌，會想盡辦法出臺各種修修補補的工作。

人為干預太多，樓市會更為畸形，地方工作人員也會疲于奔命。市場自由度和干預程度是成反比的，政策面越是干預，市場面就越?jīng)]有積極性，最終結(jié)果是市場更蕭條、從上到下更累、財稅也更少了。

所以，與其坐以待斃，不如主動出擊，積極推動“以價換量”，或還有一線生機。

再說，低房價對重慶的未來絕對是一個大利好。

2022年重慶成了“中國經(jīng)濟第四城”。能取得這個成績主要仰賴于產(chǎn)業(yè)布局的成功。作為一個內(nèi)陸城市，重慶竟然能夠成功發(fā)展起兩大支柱產(chǎn)業(yè)，汽車產(chǎn)業(yè)和電子信息制造業(yè)。

如今，全球每3臺筆記本電腦和每10部手機中，就分別有1個“重慶造”。從玻璃基板、液晶面板、顯示模組到終端產(chǎn)品，重慶在運輸成本較貴的西部地區(qū)成功形成了世界級的電子產(chǎn)業(yè)基地。而汽車制造業(yè)，過去好幾年的產(chǎn)量更是全國第一。

這些年來，越來越多的重慶人在家門口找到了工作。

如果能夠讓房地產(chǎn)平穩(wěn)降落，讓重慶成為一座“只要肯奮斗，買房并不遙遠”的城市。從而吸引源源不斷的全國各地的人才涌向重慶。

巨大的人流極有可能和本地越來越豐富的產(chǎn)業(yè)形態(tài)發(fā)生“核聚變”。

屆時，重慶的未來才真的是無可限量。

現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)的問題，重慶地方上已經(jīng)解決了。

就看房價這個最大問題，能不能下狠手擺平。