作 者丨葉麥穗 家俊輝

編 輯丨方海平 曾芳 黎雨桐

圖 源丨視覺(jué)中國(guó)

(資料圖片僅供參考)

房貸置換經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)暴露。近日已有銀行以借款人違反合同約定擅自改變貸款用途為由起訴借款人并獲得法院判決支持。

3月1日，廣州市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“廣州中院”）發(fā)布消息稱，有借款人違反合同約定擅自改變貸款用途，將經(jīng)營(yíng)貸款用于清償房貸，被銀行訴至法院，判決結(jié)果為銀行勝訴，借款人需要提前還清所借經(jīng)營(yíng)貸，否則拍賣房產(chǎn)。

銀行勝訴借款人需提前還款

根據(jù)廣州中院案情陳述，某銀行（貸款人）與肖某（借款人）、某公司（保證人）簽訂《個(gè)人擔(dān)保借款合同》，合同約定：借款金額180萬(wàn)元；借款用途生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)；借款期限60個(gè)月；借款人未按約定用途使用借款、未提供用途證明，或提供虛假用途證明，或未按約定按期足額償還借款的，貸款人有權(quán)限期糾正違約行為、提前收回已發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔(dān)保權(quán)等；肖某以其房產(chǎn)作為抵押，某公司為連帶保證人。

某銀行提交的銀保監(jiān)部門查證情況顯示：肖某將約定用途為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的貸款部分挪用于償還房貸。故某銀行根據(jù)《個(gè)人擔(dān)保借款合同》約定行使檢查、監(jiān)督借款使用情況的權(quán)利，以肖某違反貸款用途將款項(xiàng)用于樓市為由，要求肖某提供資金用途證明，但肖某拒絕依約提供資金用途證明。

某銀行遂向法院起訴，請(qǐng)求肖某償還借款本金180萬(wàn)元及利息、罰息、復(fù)利，并對(duì)肖某提供的抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，某公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

廣州中院二審判決結(jié)果顯示，肖某于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向某銀行清償借款本金180萬(wàn)元及罰息；在肖某不履行債務(wù)時(shí)，某銀行對(duì)肖某提供的抵押房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；某公司對(duì)肖某的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

廣州中院法官表示，經(jīng)營(yíng)貸是銀行等金融機(jī)構(gòu)為解決中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)需要而推出的一款融資服務(wù)產(chǎn)品，借款人應(yīng)當(dāng)按照約定將借款用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。按照民法典，“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同?！?/p>

上述法官表示，提交資金用途的證明材料既是肖某的合同義務(wù)，也是肖某在訴訟中的舉證責(zé)任。由于肖某未能履行合同義務(wù)并完成舉證責(zé)任，結(jié)合銀保監(jiān)部門查證的事實(shí)，法院據(jù)此認(rèn)定肖某存在違約行為，支持某銀行關(guān)于借款合同提前到期的訴訟請(qǐng)求，體現(xiàn)了人民法院依法維護(hù)金融市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的司法態(tài)度，也有利于防止信貸資金違規(guī)流入樓市、股市，對(duì)于防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策具有積極作用。

多地提示換貸風(fēng)險(xiǎn)

肖某的情況并不特殊。

近年來(lái)，隨著國(guó)家加大對(duì)普惠金融的支持力度，經(jīng)營(yíng)貸利率整體走低，經(jīng)營(yíng)貸與存量房貸間的利差，讓不少購(gòu)房者打起了“換貸”的心思。不少中介以此為契機(jī)，兜售起了經(jīng)營(yíng)貸置換房貸等“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”的生意。

不過(guò)據(jù)了解，“換貸”的成本并不低，首先經(jīng)營(yíng)貸要求的借款人（或配偶）為經(jīng)營(yíng)主體的實(shí)際控制人、企業(yè)經(jīng)工商部門核準(zhǔn)成立且年檢合格、有固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、正常經(jīng)營(yíng)1年以上、沒(méi)有偷稅漏稅等違法行為、有價(jià)抵押物等。此外置換經(jīng)營(yíng)貸，需要將原有的房貸還清之后才能申請(qǐng)，這就需要產(chǎn)生過(guò)橋貸資金。“費(fèi)用不低，粗略計(jì)算，大概8萬(wàn)到10萬(wàn)一筆。”一家房地產(chǎn)中介對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

今年2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱深房中協(xié)）發(fā)布關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的鄭重提示，劍指這一行為。

《提示》指出，近日有媒體報(bào)道深圳個(gè)別“金融貸款中介”協(xié)助客戶獲得享受國(guó)家減息政策的經(jīng)營(yíng)性貸款后，引導(dǎo)所貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，此行為不僅違反了國(guó)家相關(guān)金融信貸政策，還嚴(yán)重違背國(guó)家“房住不炒”的定位與原則。

對(duì)此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)鄭重提示：嚴(yán)禁參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場(chǎng)外機(jī)構(gòu)和個(gè)人違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的不法行為。

嚴(yán)格遵照《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 中國(guó)人民銀行辦公廳關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》要求，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營(yíng)貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，嚴(yán)禁誘導(dǎo)購(gòu)房人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途資金；在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，應(yīng)要求購(gòu)房人書(shū)面承諾，購(gòu)房資金不存在挪用銀行信貸資金等問(wèn)題。

今年2月9日，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)部分商業(yè)銀行座談會(huì)，針對(duì)部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸提前還款的情況，要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示；監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。

今年2月10日，遼寧銀保監(jiān)局也發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，提示違規(guī)“貸款中介”以“利率低”“期限長(zhǎng)”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過(guò)橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營(yíng)貸”歸還過(guò)橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過(guò)橋費(fèi)用，同時(shí)使消費(fèi)者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，經(jīng)營(yíng)貸本身不屬于房貸的范疇，購(gòu)房者若是用經(jīng)營(yíng)貸去置換房貸，本身就違反了信貸投放的紀(jì)律，本身是違法的。另外經(jīng)營(yíng)貸看似便宜，其實(shí)操作此類業(yè)務(wù)也有潛在的成本，中介公司類似“熱情”推銷，也絕對(duì)不是給購(gòu)房者免費(fèi)的午餐。這方面需要警惕。

房貸置換經(jīng)營(yíng)貸：看似省錢卻隱藏著你無(wú)法承受的風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，小微企業(yè)在申請(qǐng)房貸經(jīng)營(yíng)貸時(shí)，銀行會(huì)要求企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照滿半年或一年，有實(shí)際經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，企業(yè)流水可以覆蓋貸款本息償還。此外，用于抵押的房產(chǎn)要結(jié)清之前的貸款。

顯然，對(duì)于只想省下一筆利息支出的供房族而言，基本都難以滿足在銀行辦理房抵經(jīng)營(yíng)貸的標(biāo)準(zhǔn)，但這些在貸款中介眼中都“不是事兒”。

“沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，我們負(fù)責(zé)幫你辦，經(jīng)營(yíng)流水、地點(diǎn)等資料也能操作，肯定能通過(guò)銀行審核，你只需要付一定的手續(xù)費(fèi)”，上述中介人士向記者表示，他們還向客戶提供用于結(jié)清之前房貸的過(guò)橋資金，客戶可按天付利息，但年化利息普遍在20%以上。

據(jù)一位有多次為客戶成功辦理房貸置換經(jīng)營(yíng)貸經(jīng)驗(yàn)的中介人士介紹，房貸置換經(jīng)營(yíng)貸的整個(gè)流程基本都能在一個(gè)月內(nèi)完成，“完成后貸款人就可以按照計(jì)劃還款了”。然而，這時(shí)候貸款人的“噩夢(mèng)”才剛剛開(kāi)始。

首先，相比于房貸長(zhǎng)達(dá)30年的貸款周期，房抵經(jīng)營(yíng)貸的貸款期限往往只有3-5年。置換之后，貸款人的還款壓力驟增，如果沒(méi)有足夠的現(xiàn)金流支撐還款計(jì)劃，就要面臨較大的違 約風(fēng)險(xiǎn)。一旦違約，還款人會(huì)上征信黑名單不說(shuō)，其房產(chǎn)也會(huì)被銀行拿去拍賣。

當(dāng)然，在大部分中介的“包裝”下，房貸經(jīng)營(yíng)貸的貸款期限被“拉長(zhǎng)”到20年，甚至30年。但實(shí)際上，這中間存在一個(gè)續(xù)貸行為，比如每5年向銀行遞交一次申請(qǐng)材料，接受一次審核，而更大的風(fēng)險(xiǎn)恰恰藏于其中。貸款人需要明白，中介幫忙辦理的材料均系偽造，經(jīng)不住多次審查。

透過(guò)表象，房貸置換經(jīng)營(yíng)貸本質(zhì)上就是一種違規(guī)操作導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)貸流向樓市的行為。在“房住不炒”的大背景下，這是對(duì)監(jiān)管“紅線”的嚴(yán)重挑釁。此前多個(gè)監(jiān)管部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》已明確指出，一旦發(fā)現(xiàn)貸款人貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。