房貸利率進(jìn)入3字頭時(shí)代，在6%以上“高位站崗”的購(gòu)房者開(kāi)始用提前還貸的方式進(jìn)行自救，有關(guān)存量房貸利率調(diào)降的呼聲也是日益漸隆。

(相關(guān)資料圖)

房貸利率由5年期LPR和銀行加點(diǎn)兩部分組成，實(shí)際上，針對(duì)存量房貸利率調(diào)降的呼吁一直集中在銀行的加點(diǎn)部分，因?yàn)閽煦^5年期LPR的部分在今年的重定價(jià)周期之后會(huì)自動(dòng)下調(diào)。經(jīng)歷了2022年三次共35個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)后，5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。

相較于5年期LPR的浮動(dòng)調(diào)整，銀行加點(diǎn)部分的“一錘子買賣”讓早期的購(gòu)房者很不甘心，畢竟當(dāng)下許多城市的首套房貸利率不僅銀行加點(diǎn)為零，甚至可以突破商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限（LPR-20BP)。然而，心理的不平衡并不能改變房貸合同對(duì)雙方的法律約束力，按照合同履行還款義務(wù)也是遵守契約精神的體現(xiàn)。

如果追根溯源，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向的快速變化是提前還貸潮的重要導(dǎo)火索之一。1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，明確新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

文件一出，全國(guó)各地再度掀起了一輪房貸“降息潮”。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年1月30日，中國(guó)至少有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。30個(gè)城市中，除蘭州外，其余29個(gè)城市房貸利率均已進(jìn)入“3時(shí)代”。

以鄭州為例，今年1月底鄭州部分銀行率先將首套房貸利率由4.1%下調(diào)至3.8%，而2021年鄭州的首套房貸利率曾經(jīng)高達(dá)6.125%，2%以上的利差意味著百萬(wàn)房貸月供可能多出1200元。

為此，有關(guān)存量房貸利率下調(diào)的呼聲源源不斷，各地政府留言板上也頻現(xiàn)相關(guān)建言。然而，不似爛尾樓停貸事件發(fā)酵后銀行和監(jiān)管部門的迅速回應(yīng)，涉及這一話題的官方表態(tài)很少，甚至還有大行個(gè)人信貸部員工被要求對(duì)外部三緘其口，禁止談?wù)摵痛媪糠抠J和提前還貸有關(guān)的話題。

一位大行人士向記者透露，該行負(fù)責(zé)個(gè)人住房信貸的相關(guān)同事全都收到通知，禁止對(duì)外發(fā)表任何觀點(diǎn)。

“高位站崗”者的無(wú)奈自救

銀行可以保持沉默，但購(gòu)房者的月供不能停止。在房貸合同的約束下，即便是“利率高位站崗”，為了維護(hù)征信也要按時(shí)還貸。當(dāng)然，購(gòu)房者也不可能就此放棄，畢竟如果能想辦法省下這筆差價(jià)，就能增加家庭的生活開(kāi)支。

購(gòu)房者想出來(lái)的一大應(yīng)對(duì)方式是提前還貸。既然利差已成既定事實(shí)，干脆提前還掉一些本金，也就省下了對(duì)應(yīng)的利息。然而，銀行方面配合意愿明顯不足，排隊(duì)數(shù)月、沒(méi)有額度、要交違約金是近期計(jì)劃提前還貸的購(gòu)房者常遇到的煩心事。

至于提前還貸的資金來(lái)源，記者采訪的銀行和地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，其中一部分的確是春節(jié)年終獎(jiǎng)發(fā)放后借款人的自有資金，另一部分則很有可能是本應(yīng)服務(wù)中小企業(yè)或個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)貸流向了居民提前還房貸的渠道，還有一部分可能是去年11月債市大跌后從理財(cái)市場(chǎng)流出的資金。

央行近日發(fā)布的《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示， 2022年末，個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)；2022年末，本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額18.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.5%，比三季度末高0.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低2.6個(gè)百分點(diǎn)。

“利差太大，即使知道經(jīng)營(yíng)貸流入樓市不合規(guī)，只要查的不嚴(yán)，也會(huì)有人參與。”一位地產(chǎn)人士向記者直言。據(jù)了解，目前多家銀行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸年化利率已低至3.5%以下。

一位大行資深個(gè)人信貸人士也向記者透露，從一線的反饋來(lái)看，的確有中介以經(jīng)營(yíng)貸或者消費(fèi)貸的名義誘導(dǎo)客戶置換原來(lái)的房貸，對(duì)此他呼吁客戶一定要注意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。一方面經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸流入樓市是監(jiān)管嚴(yán)令禁止的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可能會(huì)有抽貸和個(gè)人征信受損的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面房貸的期限遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)貸要長(zhǎng)，客戶可能還會(huì)面臨期限錯(cuò)配和資金管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸早已不是什么新鮮事，近期再度卷土重來(lái)的主要原因還是其與個(gè)人住房貸款利率之間出現(xiàn)較大的利差，為資金違規(guī)流入樓市提供了套利空間。

“下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、解決消費(fèi)者扎堆提前還貸、提前還貸難、違規(guī)轉(zhuǎn)貸等一系列問(wèn)題?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平近日撰文表示，降低存量房貸利率是解決提前還貸潮的一大關(guān)鍵。

15年前存量房貸打折始末

關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的討論始于去年 5月。當(dāng)時(shí)央行銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限至LPR-20BP，引發(fā)了有關(guān)存量房貸利率下調(diào)的呼聲。

如今政策再度向前一步，部分城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限甚至已經(jīng)取消，有關(guān)存量房貸房貸利率能否下調(diào)的討論再度潮起。

在報(bào)道相關(guān)話題時(shí)，媒體常常引用2008年存量房貸利率打七折的先例。然而當(dāng)時(shí)的情景是否具有可復(fù)制性，則又是一個(gè)值得探討的話題。

記者梳理當(dāng)年的報(bào)道發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)的存量房貸利率打折也并非一蹴而就。另外，在中國(guó)房貸30年的進(jìn)化史上，提前還貸潮也不是第一次出現(xiàn)。

2008年的樓市景象和2022年有些相似。經(jīng)歷了2006年、2007年持續(xù)高速的增長(zhǎng)，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)明顯：房?jī)r(jià)漲幅逐漸回落，部分區(qū)域房?jī)r(jià)下跌明顯；消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期發(fā)生變化，持幣觀望氣氛濃重；房屋銷售量驟降，市場(chǎng)交易陷入低迷，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力加大，市場(chǎng)在調(diào)整中尋找方向。

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，服務(wù)“保增長(zhǎng)”的大調(diào)控目標(biāo)，2008年10月22日，中國(guó)人民銀行發(fā)布房貸新政策，決定從2008年10月27日起，擴(kuò)大銀行的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，同時(shí)調(diào)整最低首付款比例。新政策規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大位貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

值得注意的是，當(dāng)時(shí)貸款利率的七折優(yōu)惠也只針對(duì)新增客戶，且時(shí)任央行新聞發(fā)言人還在記者采訪中就存量房貸客戶利率如何調(diào)整做出了回應(yīng)。

當(dāng)時(shí)，上述發(fā)言人表示，對(duì)于已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分，其利率調(diào)整主要取決于兩個(gè)因素：一是金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合評(píng)估；二是貸款合同對(duì)于貸款利率調(diào)整方式的約定。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

換言之，當(dāng)時(shí)的房貸新政就存量房貸利率是否也享受七折優(yōu)惠并沒(méi)有做出明確規(guī)定，而是讓金融機(jī)構(gòu)根據(jù)對(duì)客戶的評(píng)估情況自行決定。然而，由于同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的存在，針對(duì)新增客戶的七折優(yōu)惠很快擴(kuò)大到了存量客戶。所謂同名轉(zhuǎn)按揭，就是由新的貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新辦理貸款，同時(shí)可享受7折優(yōu)惠。

2008年11月27日，證券時(shí)報(bào)刊發(fā)了一篇題為《銀行房貸業(yè)務(wù)面臨新一輪洗牌》的報(bào)道，記錄了當(dāng)時(shí)“新增客戶可以享受貸款基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠”的房貸新政過(guò)渡到“存量客戶房貸利率也打七折”的前因后果。

報(bào)道寫道，“央行10月份出臺(tái)的房貸新政并沒(méi)有對(duì)存量貸款的利率是否調(diào)整做出明確規(guī)定，面對(duì)新增客戶可以享受貸款基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠的誘惑，銀行現(xiàn)有存量客戶近期紛紛通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式使得自己再成為‘新增客戶’。與此同時(shí)，各大銀行為了掙搶客源，也為客戶打開(kāi)方便之門，銀行房貸業(yè)務(wù)已提前進(jìn)入新一輪洗牌。”

相關(guān)資料顯示，新政出臺(tái)伊始，大行的態(tài)度比較“曖昧”，并不愿意主動(dòng)給存量客戶的房貸利率打七折。就在大銀行觀望之際，一些中小銀行瞄準(zhǔn)了它們的優(yōu)質(zhì)房貸客戶，紛紛承諾利率打七折，并推出免費(fèi)辦理同名轉(zhuǎn)按揭來(lái)“挖墻腳”。在此情景下，一些存量客戶甚至要求銀行直接給自己的房貸利率打七折，不答應(yīng)就轉(zhuǎn)按揭去別的銀行。在這場(chǎng)白熱化的存量房貸爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，四大行終于在2009年新年的第一天松口，同意符合條件的存量房貸客戶直接申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。

今天的情形與當(dāng)時(shí)有相似之處，但也有很大不同。一方面，2008年末個(gè)人住房貸款余額只有2.98萬(wàn)億元，2022年末個(gè)人住房貸款余額卻高達(dá)38.8萬(wàn)億元，是當(dāng)時(shí)的13倍以上，體量不可同日而語(yǔ)。簡(jiǎn)單測(cè)算一下，如果將當(dāng)下個(gè)人住房貸款余額的平均利率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)銀行每年的利息收入就要減少3880億元。

另一方面，倒逼存量房貸利率跟隨新增房貸利率一起打七折的同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)被監(jiān)管嚴(yán)令叫停。2022年5月，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道曾報(bào)道紹興銀行以“按揭貸款置換”為名推出轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，隨即被總行和監(jiān)管叫停。2022年6月10日，有浙江相關(guān)監(jiān)管人士向媒體表示，轉(zhuǎn)按揭是不允許開(kāi)展的。紹興銀行有不了解情況的發(fā)布了相關(guān)信息，被總行發(fā)現(xiàn)后立即制止了。

不過(guò)，記者從一家地方城商行了解到，非交易性的同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)雖然被叫停，但是交易性的異名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)仍在開(kāi)展。具體的操作方法是，買方先尋找過(guò)橋資金提前結(jié)清高利率的存量房貸，然后通過(guò)過(guò)戶的方式將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給親人或者家屬，再重新申請(qǐng)低利率的新增房貸。然而，這一操作不僅會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)等交易成本，也有房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的可能。一般只有存量房貸利率特別高的客戶才會(huì)采用這一操作。

下調(diào)爭(zhēng)議頗多

記者就當(dāng)前存量房貸利率下調(diào)的必要性和可行性采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，也搜集了一些專家學(xué)者的觀點(diǎn)。匯總發(fā)現(xiàn)，提倡存量房貸利率下調(diào)的一方多從修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表的角度出發(fā)，主張為居民減輕房貸負(fù)擔(dān)，從而提振消費(fèi)信心。質(zhì)疑的一方則更多考慮操作層面的可行性和商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性，畢竟政策牽一而發(fā)動(dòng)全身，執(zhí)行層面稍有不慎則可能引發(fā)更多的問(wèn)題。

中泰證券研究所宏觀首席分析師梁中華在研報(bào)中表示，“還貸潮”的背后，其實(shí)是居民資產(chǎn)端利率和負(fù)債端利率出現(xiàn)了明顯倒掛。一方面，居民資產(chǎn)端收益率在不斷下跌：去年部分理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)負(fù)收益，以余額寶為代表的貨幣基金利率降到2%以下；部分地區(qū)房?jī)r(jià)下跌，意味著房產(chǎn)的收益也變?yōu)樨?fù)數(shù)。而居民最主要的負(fù)債構(gòu)成就是房貸，當(dāng)下居民負(fù)債端的成本已經(jīng)明顯高于資產(chǎn)端的收益率，居民資產(chǎn)負(fù)債表仍面臨收縮壓力。要解決這種居民資產(chǎn)負(fù)債表的收縮，存量房貸利率調(diào)整的條件已經(jīng)成熟。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平最近也撰文呼吁下調(diào)存量房貸利率，在他看來(lái)，此舉一是利好宏觀經(jīng)濟(jì)，有助于提振消費(fèi)信心、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；二是推動(dòng)購(gòu)房信心恢復(fù)，使消費(fèi)者打消房貸利率未來(lái)可能繼續(xù)下行造成損失的顧慮，有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定；三是有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，解決消費(fèi)者扎堆提前還貸、提前還貸難、違規(guī)轉(zhuǎn)貸等一系列問(wèn)題。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛則告訴記者，適當(dāng)調(diào)低存量按揭貸款利率，使之與其他貸款（如經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸）以及金融市場(chǎng)平均投資回報(bào)率的差距保持在合理范圍，可能是當(dāng)下提前還貸潮比較好的應(yīng)對(duì)方式。

接受采訪的銀行從業(yè)人士則更多的從實(shí)操層面探討了下調(diào)存量房貸利率的可行性以及銀行方面的經(jīng)營(yíng)壓力。

一位大行研究部門的人士告訴記者，目前存量房貸和增量房貸利差較大，確實(shí)存在存量房貸利率較高帶來(lái)的不公平問(wèn)題，這種情況下居民合理的提前還貸需求應(yīng)該得到滿足。

至于存量房貸利率能否下調(diào)，該人士認(rèn)為政策制定層面需要仔細(xì)研究才能采取合理應(yīng)對(duì)措施，妥善解決居民的需求和銀行的關(guān)切。從銀行的角度來(lái)看，房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在銀行經(jīng)營(yíng)本身面臨下行壓力的情況下，調(diào)整存量房貸利率對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的壓力更大，尤其是部分房貸占比較高的銀行。至于存量房貸利率加點(diǎn)能否調(diào)整，一是要尊重購(gòu)房者和銀行的合同約定，二是不同地區(qū)面臨的具體問(wèn)題也不一樣，不可能一刀切的處理。

一位地方城商行人士告訴記者，存量房貸利率下調(diào)從下往上推動(dòng)的難度很大，因?yàn)榭傂袝?huì)考核地方分行的利潤(rùn)、放貸規(guī)模等各個(gè)方面，所以地方分行它沒(méi)有足夠的動(dòng)力去幫助購(gòu)房者去置換高息房貸。如果有政策出臺(tái)，且總行不壓任務(wù)，可能會(huì)好操作一些。

她告訴記者，作為銀行從業(yè)人士其實(shí)自己也希望上面能有政策出來(lái)支持存量房貸打折，因?yàn)榧词共淮蛘劬用褚矔?huì)有違規(guī)轉(zhuǎn)貸、親屬間交易等挪來(lái)挪去的操作，如果上面有政策，分行的壓力可能還會(huì)小一些。

來(lái)自學(xué)界的幾位人士也呼吁公眾在關(guān)注居民端的房貸負(fù)擔(dān)的同時(shí)也關(guān)注銀行的經(jīng)營(yíng)壓力，以及政策制定需要多方考量，著眼全局。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真表示，談及提前還貸的熱點(diǎn)時(shí)大部分人主要關(guān)注到居民端的房貸負(fù)擔(dān)，其實(shí)銀行的經(jīng)營(yíng)壓力也應(yīng)該得到關(guān)注。銀行今年既要面對(duì)LPR重定價(jià)周期的壓力，同時(shí)還要繼續(xù)讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。在此背景下，以一刀切的方式降低存量房貸利率的可能性較小，重演2008年普遍打七折的概率不大。

星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言告訴記者，目前來(lái)看，下調(diào)存量房貸利率的可能性并不大，主要源于可操作性差?；谫?gòu)房時(shí)間的不同，購(gòu)房人的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調(diào)房貸利率，容易帶來(lái)各種套利空間；若制定差異化下調(diào)政策，又容易帶來(lái)新的不公平，易在執(zhí)行層面引發(fā)種種問(wèn)題。

此外，下調(diào)存量房貸利率對(duì)銀行的負(fù)面影響也不容小覷。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)息差已處于較低位置，下調(diào)存量房貸利率會(huì)直接壓低銀行息差水平，影響銀行經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性和可持續(xù)性，侵害銀行業(yè)高質(zhì)量服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，得不償失。同時(shí)，從中長(zhǎng)期角度看，隨意下調(diào)存量貸款利率，會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)銀行息差穩(wěn)定性的預(yù)期和信心，影響銀行業(yè)估值水平的穩(wěn)定性和再融資能力。

銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年第三季度，衡量商業(yè)銀行盈利能力的重要指標(biāo)——凈息差已經(jīng)縮窄到1.94%，是自2010年以來(lái)首次低于2%，且前三個(gè)季度還表現(xiàn)出逐季下行趨勢(shì)。大型銀行、股份行、城商行、農(nóng)商行凈息差同比變動(dòng)-10BP、-14BP、-15BP和-21BP，下滑速度明顯快于往年?？紤]到2022年LPR經(jīng)歷多次下調(diào)，住房按揭貸款重定價(jià)周期對(duì)凈息差的壓力還將在2023年產(chǎn)生實(shí)際影響。

而這波提前還貸潮中，個(gè)人住房貸款余額占比更高的銀行可能”受傷”更為嚴(yán)重。上述城商行人士告訴記者，該行的個(gè)人住房貸款余額占比并不算高，基本對(duì)來(lái)申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的客戶都能做到“應(yīng)還盡還”，但國(guó)有大行的壓力可能會(huì)比較大。記者梳理半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，六大行個(gè)人住房貸款余額共計(jì)26.38萬(wàn)億元，占同期全國(guó)個(gè)人住房貸款余額的近七成。

具體來(lái)看，建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款余額為64793億元，居六大行之首，然后依次是工商銀行（64490億元）、農(nóng)業(yè)銀行（53444億元）、中國(guó)銀行（43517億元）、郵儲(chǔ)銀行（22293億元）和交通銀行（15284億元）。

如果以半年報(bào)數(shù)據(jù)為參考、按平均利率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)來(lái)測(cè)算，粗略估算六大行每年損失的利息收入合計(jì)為2638億元，依次為建設(shè)銀行（647.93億元）、工商銀行（644.90億元）、農(nóng)業(yè)銀行（534.44億元）、中國(guó)銀行（435.17億元）、郵儲(chǔ)銀行（222.93億元）和交通銀行（152.84億元）。

提前還貸潮如何退潮

從理性經(jīng)濟(jì)人的角度來(lái)講，是否選擇提前還貸，關(guān)鍵要看個(gè)人是否有更好的投資渠道，能否獲得超過(guò)銀行貸款利率的投資收益率。如果個(gè)人有更好的投資渠道，有足夠的把握獲得高出銀行貸款利率的投資收益率，就不應(yīng)該提前還貸，而是將資金投向別處，賺取更多的回報(bào)。否則，就應(yīng)該提前還貸，避免虧本“給銀行打工”。

換言之，提前還貸潮潮起潮落的關(guān)鍵在于居民預(yù)期投資收益率和銀行貸款利率之間的利差。記者在梳理以往報(bào)道時(shí)發(fā)現(xiàn)，居民扎堆提前還貸的情況在我國(guó)30年房貸的歷史上多次出現(xiàn)，一般也是出現(xiàn)在歲末年初之際，以及加息周期中居民發(fā)現(xiàn)住房貸款成本即將增加之時(shí)。

例如，2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出全球金融危機(jī)的陰霾，實(shí)現(xiàn)V型復(fù)蘇，2010年則是出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象。2010年10月底，央行三年來(lái)首次上調(diào)存貸款利率讓加息周期預(yù)期增強(qiáng)，且專家預(yù)計(jì)2011年還要繼續(xù)加息，居民也意識(shí)到月供未來(lái)可能會(huì)增加，不少銀行也出現(xiàn)了提前還貸需要排隊(duì)的現(xiàn)象。此外，2008年底執(zhí)行的房貸利率七折優(yōu)惠的政策也開(kāi)始逐漸退出，在2011年底甚至還出現(xiàn)了首套房貸利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.1倍的情況。不過(guò)，隨著房?jī)r(jià)上漲以及其他理財(cái)投資產(chǎn)品收益率提升，扎堆提前還貸的情形也很快消退。

可以看出，居民預(yù)期投資收益率和銀行貸款利率之間的利差并不是一成不變的，而是受到貨幣政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及居民預(yù)期等多重因素因素影響。且我國(guó)現(xiàn)行個(gè)人住房貸款是一種中長(zhǎng)期貸款，其利率是隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而變化的，并不是固定不變的。此外，房貸利率優(yōu)惠政策的時(shí)間窗口也是有限的，也會(huì)隨著形勢(shì)的變化而變化。

從記者采訪的情況來(lái)看，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，本輪提前還貸潮有一部分季節(jié)性的因素，另一部分則在于居民和銀行暫時(shí)難以找到更為優(yōu)質(zhì)的高息資產(chǎn)。

一位大行非信貸部人士告訴記者，從這一輪降息周期來(lái)看，優(yōu)質(zhì)的高息資產(chǎn)確實(shí)是比較少，房貸作為久期較長(zhǎng)利率又較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，自然是銀行不肯放手的一塊重要蛋糕。不管是利率債還是信用債，抑或是“專精特新”企業(yè)貸款、普惠小微貸款或者綠色貸款，都沒(méi)有房貸這樣的優(yōu)勢(shì)。

一位債券交易員也向記者吐槽，“實(shí)際上很多債券行業(yè)的從業(yè)人士都羨慕銀行房貸，過(guò)去每年基本躺賺5%左右的利息，買債要賺5%很艱難不說(shuō)，還要擔(dān)心違約風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

上述大行非信貸部人士認(rèn)為，出現(xiàn)提前還款潮的根本原因在于低利率周期中，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒問(wèn)題突出，居民、企業(yè)和商業(yè)銀行均缺乏優(yōu)質(zhì)的資金投向。更準(zhǔn)確地說(shuō)，是出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的資產(chǎn)荒，一方面大行股份行1月份信貸“開(kāi)門紅”，搶規(guī)模搶的特別快，另一方面一些中小銀行高息信貸的投放途徑可能沒(méi)有大行股份行這么暢通，所以才會(huì)出現(xiàn)“包裝”經(jīng)營(yíng)貸置換房貸搶規(guī)模的“花式操作”。

在他看來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，大部分銀行都能找到穩(wěn)妥的信貸投放途徑，就沒(méi)有必要再冒風(fēng)險(xiǎn)做經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的業(yè)務(wù)；而在居民端，一旦收入預(yù)期上升和風(fēng)險(xiǎn)偏好提高，人們也不會(huì)再扎堆提前還房貸，而是轉(zhuǎn)向回報(bào)率更高的投資渠道。

另一位大行個(gè)人信貸部人士也表示，近期出現(xiàn)的提前還貸潮也有春節(jié)過(guò)后季節(jié)性的擾動(dòng)因素，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和信貸回暖，潮水會(huì)自然退去。

一個(gè)令人鼓舞的消息是，最新的社融和信貸數(shù)據(jù)已經(jīng)釋放出國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇的積極信號(hào)。1月信貸如期實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門紅”，助力提振市場(chǎng)信心、激發(fā)主體活力。具體數(shù)據(jù)來(lái)看，央行1月人民幣貸款增加4.9萬(wàn)億元，同比多增9227億元，創(chuàng)下單月信貸的投放歷史新高。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，從金融數(shù)據(jù)可以看出，伴隨疫情沖擊消退、各地穩(wěn)增長(zhǎng)計(jì)劃和舉措出臺(tái)，企業(yè)與政府部門投資步伐加快，消費(fèi)預(yù)期逐步恢復(fù)，在政策驅(qū)動(dòng)和市場(chǎng)內(nèi)生融資需求共同作用下，開(kāi)年信用擴(kuò)張積極，加速寬信用進(jìn)程。

展望下一階段，溫彬稱，信用擴(kuò)張的韌性和地產(chǎn)、消費(fèi)修復(fù)情況仍較為關(guān)鍵，擴(kuò)投資、促消費(fèi)、穩(wěn)地產(chǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)等政策需延續(xù)支持，繼續(xù)保持穩(wěn)健貨幣環(huán)境，以鞏固年初經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)，提升經(jīng)濟(jì)修復(fù)的斜率和可持續(xù)性。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐婧 北京報(bào)道）