文｜《財(cái)經(jīng)》記者 唐郡 嚴(yán)沁雯

(資料圖)

編輯｜張威 袁滿

“以前排隊(duì)等放款，現(xiàn)在排隊(duì)等還款?！?/p>

汪蘭于2021年上半年購(gòu)入人生的第一套房。彼時(shí)，她從某大行申請(qǐng)了約100萬(wàn)元的房貸，排隊(duì)放款等了近半年。如今，想提前還貸也要排隊(duì)。汪蘭表示， 她現(xiàn)在申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸需要等待約兩個(gè)月時(shí)間。與之形成鮮明對(duì)比的是，目前申請(qǐng)首套房貸最快約兩周即可放款。

2022年下半年以來(lái)，各大社交平臺(tái)上關(guān)于“提前還貸受阻”的討論逐漸增多。除了排隊(duì)辦理業(yè)務(wù)，購(gòu)房者遇到的銀行要求包括但不限于“需支付違約金”“提高最低還款金額”“限制還款次數(shù)”等。近期，以上討論更是頻上熱搜。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，購(gòu)房者申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的原因包括換房、降低家庭杠桿等，其中一個(gè)被普遍提及的原因是 部分存量房貸利率較高，而理財(cái)收益率卻逐年走低。在受訪者中，不乏房貸利率在5%以上的購(gòu)房者，而當(dāng)前中低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品收益率普遍在4%以下。

央行數(shù)據(jù)顯示，2017年三季度至2022年一季度，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率持續(xù)高于5%，而2022年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均利率為4.26%，為有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低水平。

據(jù)一位購(gòu)房者估算，其2022年申請(qǐng)了總額114萬(wàn)元、利率5.35%、期限25年的房貸，還款方式為等額本息， 如果提前還款50萬(wàn)，在還款期限不變、減少月還款額的情況下，將節(jié)省約39萬(wàn)元利息。

對(duì)于銀行而言，房貸是提供穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前還房貸能夠加快資金回籠，拓展房貸空間，但也損失了未來(lái)較高的利率收益。多位受訪者表示，近 期房地產(chǎn)銷售低迷本就令房貸增長(zhǎng)乏力，部分購(gòu)房者扎堆還款也讓銀行倍感增長(zhǎng)壓力，不得不對(duì)提前還款進(jìn)行額度控制。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，部分銀行提前還款預(yù)約時(shí)間已經(jīng)排到了6月。

在此情形下，有專家建議調(diào)整存量按揭貸款利率，降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題。招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼建議，對(duì)2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔分別采取利率打折等優(yōu)惠措施。

對(duì)此，招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明表示了擔(dān)憂，近年來(lái)銀行業(yè)息差明顯收窄，2022年前三季度，部分大行營(yíng)收已經(jīng)零增長(zhǎng)，面臨著較大的經(jīng)營(yíng)壓力，“當(dāng)前銀行再度下調(diào)存量按揭貸款利率的可能性不高”。

放貸等兩周，還貸等半年

“銀行說(shuō)我前面大概有300人在排隊(duì)，預(yù)計(jì)要到今年5月才能還?！?/p>

在上海一家外資銀行工作的周悅對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示， 2022年底，她計(jì)劃將老家成都的房子賣掉置換上海新房，結(jié)果光是提前還貸就讓她等半年。

周悅的房貸在某國(guó)有大行的成都分支行，此前她的朋友也因?yàn)閾Q房在該行申請(qǐng)了提前還貸，排了一個(gè)多月后成功還款。她申請(qǐng)時(shí)間晚了一點(diǎn)，還款額度竟愈發(fā)緊張?！笆謾C(jī)銀行App顯示沒(méi)有額度，問(wèn)個(gè)貸經(jīng)理什么都說(shuō)不確定，只能等?！?/p>

1月18日，趁著春節(jié)假期，周悅親自去線下網(wǎng)點(diǎn)提交申請(qǐng)。“很敷衍，電腦都沒(méi)開(kāi)，就喊我們填了一張紙，拿夾子一夾。”周悅告訴《財(cái)經(jīng)》記者，現(xiàn)場(chǎng)來(lái)提前還貸的人排起了長(zhǎng)隊(duì)，銀行工作人員讓他們挨個(gè)填寫(xiě)紙質(zhì)申請(qǐng)材料?！拔以谀抢锏炔畈欢?0分鐘，來(lái)還貸款的都是跟我們一樣，統(tǒng)一先排隊(duì)?！敝軔傉f(shuō)。

另有購(gòu)房者告訴《財(cái)經(jīng)》記者， 2022年初其曾通過(guò)所貸款銀行App在線上辦理提前還款業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)并不需要排隊(duì)且當(dāng)日即通過(guò)；而在2023年1月初，該行App顯示2月預(yù)約額度已滿。更有購(gòu)房者于近日表示，其房貸所在銀行已經(jīng)關(guān)閉線上提前還款入口，客服反饋系統(tǒng)更新暫無(wú)法受理。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，購(gòu)房者若想提前還貸，面臨不同的情況。其中，反映排隊(duì)時(shí)間較長(zhǎng)的大部分為國(guó)有大行的房貸客戶。上海地區(qū)有購(gòu)房者表示，其在某大行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸已經(jīng)排到5月；江蘇地區(qū)有購(gòu)房者則提到，其在另一大行提前還款的預(yù)約時(shí)間已經(jīng)推至6月。

《財(cái)經(jīng)》記者以購(gòu)房者身份咨詢某股份行上海地區(qū)貸后服務(wù)中心，據(jù)工作人員反饋，近期咨詢提前還貸的客戶“的確有點(diǎn)多”，同時(shí)其表示，辦理業(yè)務(wù)需提前一個(gè)月預(yù)約，具體等待時(shí)間未知。對(duì)于還貸已滿12個(gè)月的客戶來(lái)說(shuō)，無(wú)需支付違約金。同時(shí)該行要求提前還款最低金額為5萬(wàn)元。

“一般總行會(huì)下發(fā)一定的還款額度，然后我們根據(jù)客戶提前還款情況進(jìn)行登記，相當(dāng)于全國(guó)一起搶額度，額度滿了只能往后推?！蹦硣?guó)有大行貸款經(jīng)理表示。

不過(guò)，并非所有銀行申請(qǐng)辦理提前還貸都需要排隊(duì)。 華南地區(qū)某股份行支行貸款經(jīng)理表示，在該行提前還貸的情況與往常對(duì)比沒(méi)有太大區(qū)別，咨詢的人較多，但并未有太多人進(jìn)行預(yù)約。另有購(gòu)房者表示，在某股份行App可直接申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。

與之相對(duì)，近期銀行發(fā)放房貸的速度超乎尋常。成都地區(qū)一位春節(jié)前剛辦完首套房貸的購(gòu)房者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他從辦理房產(chǎn)抵押到銀行放款，只用了不到兩周。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前出現(xiàn)“提前還貸熱”， 一方面是由于房貸利率下行，此前房貸利率較高的業(yè)主希望通過(guò)此種方式減少利息支出；另一方面，部分業(yè)主有金額較大“閑錢(qián)”，又缺乏理想的資產(chǎn)配置。

據(jù)一位購(gòu)房者估算，其2022年申請(qǐng)了總額114萬(wàn)元、利率5.35%、期限25年的房貸，還款方式為等額本息，如果提前還款50萬(wàn)，在還款期限不變、減少月還款額的情況下，將節(jié)省約39萬(wàn)元利息；如果只縮短還款期限，不改變?cè)鹿┙痤~，將節(jié)省超70萬(wàn)元利息。

某社交平臺(tái)的理財(cái)討論群組中，有投資者發(fā)起了一項(xiàng)投票，在“提前還房貸”和“繼續(xù)買(mǎi)理財(cái)”兩大選項(xiàng)中，169人選擇了“提前還房貸”，占比達(dá)95%。

汪蘭告訴《財(cái)經(jīng)》記者，自幾十萬(wàn)的理財(cái)產(chǎn)品到期后一直未找到合適的投資標(biāo)的，提前將一部分房貸還清的想法隨之出現(xiàn)：“理財(cái)怕虧損，存銀行的利率比我5.88%的房貸利率低不少，提前還款節(jié)省的利息就當(dāng)理財(cái)了?！?/p>

但從銀行角度看來(lái)，客戶“扎堆”申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸似乎意味著不小壓力?！疤崆斑€貸會(huì)導(dǎo)致我們貸款余額下跌，因?yàn)檫€掉一筆，我們的余額就下降一筆。但銀行考核的主要是凈增，如果一邊有提前還款，那么另一邊房貸投放的壓力就大了?！币还煞菪匈J款經(jīng)理對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者坦言。

有銀行業(yè)人士指出： “房貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，少數(shù)業(yè)主選擇提前還房貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)可以提前收回本金，拓展信貸空間；但對(duì)部分銀行來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并非易事?！?/strong>

市場(chǎng)期待存量房貸利率下調(diào)

部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的重要原因。董希淼對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示， 2020年以來(lái)發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。

另一方面，2022年三季度以來(lái)，央行放松了對(duì)首套房貸利率全國(guó)下限的要求，并建立了利率下限掛鉤房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新發(fā)放的首套房貸利率進(jìn)一步下探。近期，鄭州等地首套房貸利率先后突破全國(guó)利率下限4.1%。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前有20多個(gè)城市的首套房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代。

在此情況下，部分專業(yè)人士建議下調(diào)存量房貸利率。

“當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視?！倍ｍ到ㄗh，金融管理部門(mén)可以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的指導(dǎo)，通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率。比如，對(duì)利率過(guò)高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點(diǎn)等優(yōu)惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題。

具體而言，對(duì)2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔，分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6%，打八五折或減100個(gè)基點(diǎn)；利率高于5.5%的，打九折或減60個(gè)基點(diǎn)；利率高于5%的，打九五折或減30個(gè)基點(diǎn)。允許各銀行在上述基礎(chǔ)上，適度增加優(yōu)惠幅度。對(duì)有逾期記錄的借款人，原則上不享受優(yōu)惠措施。

廖志明告訴《財(cái)經(jīng)》記者，歷史上存量房貸利率下調(diào)有過(guò)一次先例。2009年初，銀行主動(dòng)讓利，給存量按揭利率直接打了七折。不過(guò)，在廖志明看來(lái)，當(dāng)前銀行再度下調(diào)存量按揭貸款利率的可能性和必要性都不高。

“下調(diào)存量按揭利率，一方面可能會(huì)加劇銀行經(jīng)營(yíng)壓力，另一方面，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)銷售的幫助也很小。”廖志明對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，近幾年銀行息差明顯下行，從2022年前三季度數(shù)據(jù)來(lái)看，部分大行的營(yíng)收已經(jīng)零增長(zhǎng)，其面臨的經(jīng)營(yíng)壓力已經(jīng)比較大。

此外，廖志明介紹，按揭貸款利率高低與申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)有關(guān)系，在存量按揭中，目前最低大概是2.8%，而當(dāng)前部分銀行三年期大額存單的成本高達(dá)3.5%，持有2.8%的按揭資產(chǎn)對(duì)銀行而言可能是虧錢(qián)的?！按媪堪唇抑欣实偷你y行沒(méi)法要求上調(diào)，那么存量按揭利率高的就要求下調(diào)，可能也不太符合現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)的契約精神?！绷沃久鞅硎尽?/p>

對(duì)此，董希淼亦表達(dá)了類似觀點(diǎn)，“利率是資金的價(jià)格，存量房貸利率較高，反映的是當(dāng)時(shí)住房貸款市場(chǎng)價(jià)格情況。這一點(diǎn)無(wú)可厚非，更不是商業(yè)銀行的問(wèn)題?！睂?duì)于銀行可能面臨經(jīng)營(yíng)壓力，董希淼表示，“考慮到銀行近年來(lái)加大向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利、利潤(rùn)增長(zhǎng)壓力較大，上述措施執(zhí)行期限可暫定為3年，3年之后視情況再定。同時(shí)，金融管理部門(mén)可通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制引導(dǎo)銀行降低存款利率，降低負(fù)債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。”

此外，多位受訪人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者強(qiáng)調(diào)， 盲目提前還貸并不可取。“提前還房貸減少了利息支出，但需要讓渡資金流動(dòng)性，并且金額不是小數(shù)目?！惫獯筱y行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，“對(duì)于房貸利率高，還房貸期限長(zhǎng)，短期擁有大筆‘閑置’資金的購(gòu)房者而言，提前還貸相對(duì)適合一些。”

從還款方式來(lái)看，等額本息與等額本金也應(yīng)有所區(qū)別。董希淼表示，一般來(lái)說(shuō)等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來(lái)說(shuō)提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)；等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過(guò)一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。

“是否選擇提前還款，購(gòu)房者應(yīng)結(jié)合未來(lái)大額支出等自身資金狀況去理性選擇，”廖志明表示，“按揭貸款利率仍然顯著低于民間借貸利率，是個(gè)人獲得穩(wěn)定、低價(jià)融資的較好的渠道，從我們觀察來(lái)看，也不是所有人都有能力提前還貸。”

長(zhǎng)期來(lái)看，多位受訪人士表示，隨著2023年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng) 回暖，金融市場(chǎng)回歸常態(tài)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好逐步回暖，下一階段“扎堆提前還款”或?qū)②呌谄骄彙?/p>

應(yīng)受訪者要求，文中汪蘭、周悅為化名。