針對(duì)青島部分共有產(chǎn)權(quán)房無法交付一事，2月2日晚間，“青島城陽市政投資集團(tuán)”微信公眾號(hào)發(fā)布“關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房情況的聲明”，對(duì)公司下屬子公司青島家安運(yùn)營管理有限公司未及時(shí)付款導(dǎo)致個(gè)別共有產(chǎn)權(quán)購房人延遲收房深表歉意。

聲明稱，現(xiàn)已經(jīng)安排資金付款，于今天將48套未撥付房款2571萬元全部撥付到位，購房人可以到開發(fā)商處辦理收房手續(xù)。

(資料圖片)

青島城陽市政投資集團(tuán)表示，目前公司經(jīng)營穩(wěn)健，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，從未出現(xiàn)過債務(wù)逾期等問題，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控，經(jīng)營呈穩(wěn)健上升態(tài)勢(shì)。

然而事實(shí)確實(shí)如此嗎？青島共有產(chǎn)權(quán)房無法交付的冰山一角，讓大家的視線再度轉(zhuǎn)向近兩年在土地市場(chǎng)上異?；钴S的地方城投平臺(tái)。

“缺錢”的城投公司

2022年12月，有青島匿名市民在區(qū)長(zhǎng)信箱里留言，直指青島城陽某共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目不交房。據(jù)該市民介紹，其在兩年前購買城陽舜山府項(xiàng)目一套房源，作為來青創(chuàng)業(yè)者，與青島家安運(yùn)營管理有限公司簽署共有產(chǎn)權(quán)合同，已支付首付款150萬元并于2021年4月網(wǎng)簽，青島家安運(yùn)營管理有限公司需出資76萬元。但由于遲遲沒有打款，新房無法交付。該市民聯(lián)系到城陽市政投資集團(tuán)，給出的答復(fù)是“沒錢”。

輾轉(zhuǎn)多個(gè)部門后，2023年1月4日，城陽市政投資集團(tuán)表示“現(xiàn)正在積極籌措資金解決付款問題”。

有當(dāng)?shù)胤科笕耸肯蛩{(lán)鯨財(cái)經(jīng)透露，沒交房確實(shí)是因?yàn)槌峭豆緵]給錢，根據(jù)當(dāng)?shù)厝瞬虐簿诱?，城陽舜山府?xiàng)目一共涉及四家城投公司，目前其他三家尚未出現(xiàn)問題。

據(jù)了解，2020年3月，青島市城陽區(qū)出臺(tái)聚集人才的六條舉措，其中針對(duì)人才“買房難”“買房貴”的難點(diǎn)，將不同層次的人才購房者與區(qū)屬國有企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行劃分，由區(qū)屬國有企業(yè)墊付或贈(zèng)予30%房款。按最初的設(shè)想，該政策將持續(xù)至2023年3月。據(jù)媒體報(bào)道，共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出，讓城陽區(qū)的樓市快速回暖，一度成為青島樓市最火爆的區(qū)域。

青島共有產(chǎn)權(quán)房無法交付并非孤例，近一年來，在領(lǐng)導(dǎo)留言板上，深圳、青島、鄭州、保定等多地的購房者反饋，其通過人才引進(jìn)政策申請(qǐng)的共有產(chǎn)權(quán)房，以及公租房、廉租房等民生保障性住房，均出現(xiàn)了房屋質(zhì)量差、延遲交房、無法交房、樓盤停工，甚至是爛尾的情況。

土地小年里的大贏家

城投公司是城市建設(shè)投資公司的簡(jiǎn)稱，是全國各大城市政府投資融資平臺(tái)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2021年第二輪集中供地開始，各地城投公司開始涌現(xiàn)，在土地市場(chǎng)頻頻托底。2022年，土地投資低迷情緒貫穿全年，房企拿地金額同比腰斬，房企投資意愿降至5年以來最低，近4成企業(yè)全年投資處于暫停狀態(tài)，但城投公司在這樣的土地“小年”卻表現(xiàn)異常積極。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2022年城投參與拿地金額、建面、幅數(shù)占比分別達(dá)到46%、58%和55%，較2021年分別增加15pts、20pts、14pts。另一方面，就各批次城投占比而言，2022年呈現(xiàn)逐輪遞增走勢(shì)，到第四、第五批次，幾乎僅有城投在拿地，托底比例高達(dá)80%以上。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，經(jīng)濟(jì)下行和疫情影響導(dǎo)致地方財(cái)政財(cái)政吃緊，城投公司作為地方政府平臺(tái)公司不得不進(jìn)入土地市場(chǎng)大舉拿地來融資輸血土地財(cái)政，但是也耗盡了城投公司的信用空間并導(dǎo)致其難以再向金融機(jī)構(gòu)借貸，再加上城投公司本身的現(xiàn)金流一般都不好，這自然就導(dǎo)致了承擔(dān)共有產(chǎn)權(quán)房投資與運(yùn)營職責(zé)的城投公司沒錢支付已經(jīng)達(dá)到交房條件的共有產(chǎn)權(quán)房，引發(fā)共有產(chǎn)權(quán)房無法交付的問題。

但更嚴(yán)重的是，對(duì)于絕大多數(shù)沒有房地產(chǎn)開發(fā)能力的城投公司來說，大舉拿地之后如何開發(fā)，將是更嚴(yán)峻的問題。

一般來說，城投公司主要分兩類，一類有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能力，拿地后能獨(dú)立開發(fā)或合作開發(fā)；另外一類則更像是地方的平臺(tái)公司，本身并無商品樓盤獨(dú)立開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，因此拿地后往往都要找房企合作開發(fā)，如果沒有提前找好合作企業(yè)，那么就可能面臨比較長(zhǎng)的開發(fā)周期。

“對(duì)于沒有開發(fā)能力的城投公司來說，最理想的狀態(tài)是引入房企合作開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)去化換回現(xiàn)金流來填補(bǔ)土地抵押貸款的‘坑’”，柏文喜表示，若是在市場(chǎng)不好的情況下，這些地塊則有可能長(zhǎng)期“砸”在城投公司手里。