2021年下半年我國房地產市場加速下行以來，房地產銷售經歷了2010年以來的最深跌幅，同比負增長至今仍超過20%，市場筑底期也很長。盡管有關邊際放松房地產需求調控和緩解供給端資金約束的政策措施已陸續(xù)出臺，并為市場恢復創(chuàng)造了條件，但成效尚不顯著。我們發(fā)現，去年第四季度我國居民房地產按揭貸款的違約情況甚至出現了明顯增加。究其原因，主要與短期經濟下行沖擊有關。因而有效、有力應對居民收入下降也是穩(wěn)樓市的重要舉措。

居民收入穩(wěn)步修復，既是房地產需求端調控政策發(fā)揮作用的前提條件，也影響著市場預期。尤其是在觀望情緒較為普遍的時期，預期對房地產市場后續(xù)的走勢影響較大。隨著我國疫情防控政策的調整，今年經濟整體有望實現良好增長。但疫情防控優(yōu)化的滯后影響，疊加去年一季度經濟增速基數較高等因素，今年一季度的穩(wěn)增長壓力比較大，且今年經濟仍然面臨著疫情感染反復等不確定性。積極的財政政策應更多向民生領域傾斜，并著力促進內需增加，縮短經濟實現內生增長的時間，減緩疫情感染反復對經濟的擾動，從而形成趨勢性的、穩(wěn)步的復蘇。這將從根本上為房地產市場企穩(wěn)提供支撐。

一、按揭貸款違約明顯增加

(相關資料圖)

從代表性銀行以按揭貸款為底層資產的資產支持證券（ABS）看，2022年我國個人按揭貸款初次違約（貸款違約天數不超過30天）明顯高于2021年，尤其是在2022年第四季度，各銀行的初次違約顯著上升，為近兩年來初次違約的高峰。整體看來，各銀行的按揭貸款總體質量仍然較為優(yōu)良，但是按揭貸款違約的增加需高度關注。

本文對建設銀行、招商銀行、杭州銀行和鄭州銀行的以按揭貸款為底層資產的ABS產品進行了研究。當前市場上規(guī)模最大的此類產品是建設銀行發(fā)行的，截至2022年6月底存續(xù)的建行ABS產品對應的按揭貸款余額達到4493億元，占同期建行個人按揭貸款余額（64793.17億元）的6.93%，其底層資產來自全國各地，具有廣泛的代表性。招商銀行是目前我國規(guī)模最大的股份制銀行。截至2022年6月底存續(xù)的招行ABS產品對應的按揭貸款余額達到589.45億元，占同期招行個人按揭貸款余額的4.25%。杭州銀行和鄭州銀行都是城市商業(yè)銀行，其ABS的底層資產主要集中在浙江省和河南省，可以反映不同省份個人按揭貸款的差異。上述銀行ABS底層資產的違約情況見表1。

表1 不同銀行的底層資產初次違約情況

（單位：%）

（數據來源：Wind資訊，經作者整理）

以建設銀行的ABS產品為例，初次違約貸款筆數在全部貸款中的占比從2020年12月的0.29%提高至2022年12月的0.41%，同期，初次違約貸款的金額占比則從0.27%提高至0.38%。招商銀行按揭貸款ABS底層資產的違約率（按貸款筆數）從2020年12月的0.03%提高至2022年12月的0.12%，從金額看，違約率的上升更為明顯，從0.02%提高至0.13%。雖然違約率絕對值較低，但違約率上升的速度很快，已經至少翻了兩番。杭州銀行和鄭州銀行的ABS按揭違約率（按貸款筆數計算）分別從2020年12月的0%和0.12%提高至2022年12月的0.02%和0.46%。盡管地區(qū)差異較大，但違約率均明顯上升。

二、短期經濟下行沖擊是違約增加的主要原因

上述代表性銀行按揭違約率的變化（表1）揭示出短期經濟下行沖擊可能是違約增加的主要原因。

一是違約率的變化存在一定波動，與疫情大規(guī)模暴發(fā)的時間較為吻合。同樣以建設銀行為例，2022年4、5月份，其ABS底層資產首次違約的筆數就出現了小幅躍升，占比超過了0.34%，此前大部分時間這一數據都低于0.30%。而隨著疫情防控優(yōu)化帶來短期沖擊加劇，違約占比再度上升，2022年11、12月，建設銀行的ABS底層資產首次違約的筆數占比均達到0.41%，為兩年來最高值。

二是從區(qū)域性銀行的數據看，2022年四季度杭州銀行和鄭州銀行的初次貸款違約率呈現明顯差異。鄭州銀行的按揭貸款初次違約率由三季度的均值0.408%上升至四季度的0.818%，而杭州銀行則只從0.019%上升到0.027%。同期，河南的經濟增速由4.9%降至1.3%（2022年9月開始的疫情對河南經濟造成較大沖擊），而浙江的經濟增速由4.2%降至3.1%，后者經濟增速的下降比前者緩和得多。

由于按揭貸款違約增加也可能緣于居民抵制還款，如去年下半年頻發(fā)的“爛尾樓”事件（這促使各地加強了“保交樓”的工作），我們按照底層資產中的新房和二手房按揭貸款比例的高低進行了分組（分組情況詳見表2）對比后發(fā)現，與二手房貸款比例相對較低的ABS產品（簡稱“低組”）相比，二手房貸款占比相對較高的ABS產品（簡稱“高組”）初次違約的增加更為迅速（表3）。建設銀行二手房貸款比例相對較低的ABS底層資產初次違約筆數在過去一年提高了0.159個百分點，而二手房貸款比較高的則提高了0.173個百分點；招商銀行二手房貸款比例相對較低的ABS底層資產初次違約筆數在過去一年提高了0.090個百分點，而二手房貸款比較高的則提高了0.150個百分點。這表明居民違約上升可能主要不是由于“保交樓”不力，因為二手房按揭違約反而增加較多。

表2 建設銀行和招商銀行年成立的按二手房貸款比例分類情況

（數據來源：Wind資訊，經作者整理）

表3 2021年成立的不同類別ABS底層資產初次違約率

（以貸款筆數占比計算，單位：%）

（數據來源：Wind資訊，經作者整理）

三、穩(wěn)樓市應有效、有力應對居民收入下降

上述對居民按揭違約增加的原因分析揭示了，目前穩(wěn)樓市應聚焦于通過經濟增長恢復居民購買力，從而避免“居民收入下降——房地產繼續(xù)大幅拖累經濟——預期進一步轉弱”的非良性循環(huán)。

西南財經大學的中國家庭金融調查數據顯示，居民購房愿意自2020年四季度以來就呈現下降趨勢，有購房計劃的居民占比從當時的11.6%下降至2022年三季度的7%。同時，目前市場觀望情緒較濃，經濟恢復帶來的預期修復對房地產市場后續(xù)的走勢將產生較大影響。前述調查數據還顯示，處于觀望的居民占比在20%左右。這20%左右的“觀望者”，往往是有購買力的群體，隨著預期改善有望轉化為“有購房計劃”的購房者。因此，穩(wěn)樓市不僅需要研究房地產領域的政策措施，也應與我國宏觀調控政策相結合，尤其是及時、有效應對目前經濟下行的沖擊。

我們建議，積極的財政政策應更多向民生領域傾斜，并著力促進內需增加，縮短經濟實現內生增長的時間，這是改善居民預期和提高收入的根本途徑。同時，房地產領域仍應保持政策定力，在堅持“房住不炒”的同時，繼續(xù)幫助行業(yè)度過困難期，但要避免過度刺激市場。此外，還應增加與市場的政策溝通，對未來我國房地產轉型方向提供更加明確的指引，這也有助于緩和市場的觀望情緒。

總而言之，目前我國居民房地產按揭貸款違約增加的主要原因是短期經濟沖擊導致居民收入下降，而非“保交樓”推進不力。這其實是一個“好消息”，因為我國經濟正在波動中逐步企穩(wěn)。但仍應高度重視違約情況的后續(xù)發(fā)展，積極采取有關措施，促進樓市回穩(wěn)。（作者盛松成系中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統(tǒng)計司原司長；汪恒系隴東學院經管學院講師）