2023年重啟樓市，已經(jīng)是明牌了。

01

明年的樓市，定調(diào)了

(資料圖片)

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)有多冷大家都清楚。業(yè)內(nèi)預計，2022年或降至約14億平方米、銷售額預期下滑至約14萬億元。在此之前5年，全國新建商品房成交規(guī)模都在17億平方米以上。

全國地產(chǎn)投資也是不斷下滑。

這一輪中國樓市的調(diào)整幅度之深、影響范圍之大，是2014年、2018年都沒有過的。

所以，經(jīng)過了近兩年的“渡劫”，房地產(chǎn)又在官方層面重新回歸支柱地位了。先是國家高層領導公開表態(tài)：

“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖?！?/p>

再是中央財辦趁熱打鐵，表示要：

“充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性?！?/p>

房企圈子一片歡騰，連一向謹慎趨勢悲觀的行業(yè)吹哨人，大佬郁亮都直言：

“政策面的向好的力度、廣度都超出了預期和想象！”

最主要的經(jīng)濟工作會議，直接給2023年的樓市定了調(diào)：

確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。

作為下一年全國經(jīng)濟發(fā)展和政策走向的風向標，一年一度的中央經(jīng)濟會議無疑是社會各界都關注的重要會議，會上的內(nèi)容基本確定了明年的政策方向。

回到這次的會議上來看，除了常規(guī)的“房住不炒”之外，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的其他方面，會議也做出了明確指示。

要促進房地產(chǎn)市場預期修復，還要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，更要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善等消費。

其實這也是無奈之舉，今年前三季度分別只有4.8%、0.4%、3.9%，平均下來只有3%多一點。第四季度由于疫情，可能還不到3%，全年算下來遠遠達不到5.5%的預期目標。

達不到這個目標也就算了，今年2季度美國的增速達到2.9%，超過了中國的經(jīng)濟增速，而預計美國今年全年的增速在2.2-2.4%左右。

中美的經(jīng)濟增速已經(jīng)處于同一水平線。

因此，如何恢復經(jīng)濟，重回中高速增長成了明年最重要的事！真正意義上的頭等大事！

簡單來說：2023年重點在于經(jīng)濟恢復，而經(jīng)濟恢復的重頭戲在地產(chǎn)！

02

各地出手救樓市？

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟中的支柱地位，不只是說說而已，人家還是實打?qū)嵉闹е?/p>

我國有一個標志就是該行業(yè)對GDP貢獻超過5%就認定為支柱產(chǎn)業(yè)。2018年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值為5.98萬億元，占GDP的6.65%。經(jīng)過不斷的政策調(diào)控到2021年，其中房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.8%。今年的具體數(shù)據(jù)還沒有出來，即便房地產(chǎn)行業(yè)如此慘淡，但是對GDP的貢獻還是不會低于5%。

5%看上去不多，但實際上只統(tǒng)計了單純的房地產(chǎn)業(yè)，而與地產(chǎn)關聯(lián)度最大的建筑業(yè)，可是占了14%以上！

還有占了地方上財政半壁江山的土地收入，還有鋼材、水泥、玻璃等基礎制造業(yè)，還有裝修、家電、金融保險、儀表等相關產(chǎn)業(yè)。

甚至可以說：地產(chǎn)興則百業(yè)。

就比如今年上半年，我國家電市場零售規(guī)模3389億元，同比下滑9.3%。傳統(tǒng)品類如彩電、空調(diào)、洗衣機、廚電等出現(xiàn)不同程度下滑，根本還是受地產(chǎn)景氣度的影響。

但現(xiàn)在要穩(wěn)增長、要靠樓市重啟經(jīng)濟有個特別尷尬的事。

每每說到搞經(jīng)濟，幾乎所有的人都會把話題聚焦到如何恢復房地產(chǎn)投資，如何刺激內(nèi)需消費……

但刺激內(nèi)需有個難以突破的瓶頸——老百姓沒錢！

更具體來說是：有錢的人沒預期，沒有錢的買不起。

那么如何盤活增量、激發(fā)存量就成了問題。

地方上想的辦法是，搞增量咱們暫時沒辦法，盤活下存量還是有手段的。因為這個市場總有人能夠買得起，那就先想辦法來一出“應買盡買”。

這幾年，房地產(chǎn)市場最大的變化是：中國房價一直漲的信仰被動搖了、打破了。

想讓大家重建信仰，或者部分重建信仰，難度比較大，需要的時間也比較長。不過再難也得做，各地的做法普遍是先松綁，試一試。

最先動起來的是部分經(jīng)濟基礎比較強的二線城市。第一個全面松綁的，是佛山。12月10日起，禪城祖廟、南海桂城、順德大良不再限購，佛山成了首個全面取消限購的強二線城市。

隨后不久，南京突然高調(diào)宣布：外地人購房不再需要社保和個稅。

這幾乎相當于 不再執(zhí)行限購政策。

再來就是廈門島外宣布不再限購，外地人可買一套。這是廈門第二次針對島外的放松調(diào)控了，不過上一次還需要6個月以上的社保，這次干脆取消了社保要求。

另外，武漢也宣布二環(huán)外全部解除限購，首套只需要2成首付，二套只需要3成首付。

說白了就是地方帶頭的一場年底大促銷。

除了二線城市，一線中的廣州率先取消二手房參考價。

很多網(wǎng)紅小區(qū)二手房參考價的提示已經(jīng)全部消失了，之前熱門板塊的房子全部都恢復了市場價。

由此，不難看出一個趨勢：起始于2010年并不斷加碼的一系列限購、限貸、限價、限售等等政策，將從2023年起一項一項逐步廢除……

不管是房企的促銷還是樓市調(diào)控都還會繼續(xù)放松，現(xiàn)在各地放開限購限貸已如期上演。

這一切，都是為了明年重啟樓市做的鋪墊，大的要來了！

03

到底該拿房地產(chǎn)怎么辦？

重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”“正在考慮新的舉措”，已經(jīng)說得不能再直白了。

樓市肯定要救的，救樓市就是要穩(wěn)經(jīng)濟。

很多人覺得樓市現(xiàn)在鐵定不行了，救了也白搭。

其實這是個誤區(qū)，認為樓市的需求不能被創(chuàng)造，實際上樓市時時刻刻都在創(chuàng)造需求，這跟經(jīng)濟增長無關，甚至跟人口增長無關。

宏觀經(jīng)濟與宏觀人口的確能夠影響宏觀樓市，但并不妨礙樓市在微觀層面不斷創(chuàng)造需求。因為房子不會過剩，它甚至都不需要拆出需求來，只需要轉(zhuǎn)移公共服務，就能產(chǎn)生新的需求。

比如一個人在某某新城買了一套新房，住了一段時間之后，發(fā)現(xiàn)沒有就業(yè)，沒有醫(yī)院，沒有學校，慍慢的，有人搬走了，緊接著，商業(yè)、街邊小店也都逐漸關閉了。

再過一段時間，連水申都開始不穩(wěn)定，物業(yè)也撤了，請問他搬不搬?

搬.....這不就有新的需求了？

然而如今樓市之所以出問題，就是因為整個利益鏈條上，從前端的地方、城投、開發(fā)商到終端的居民戶，都欠債太多。

正常來說，樓市的周期和人口周期高度重合，所以波動沒那么大。但我們賦予商品房不同的金融工具后，樓市其實就是債務，樓市的周期也就和債務周期高度綁定。

負債這東西用的時候爽，還債的時候就難受，畢竟是把明天的錢挪到今天來用。今天借了錢，用來投資或者消費，但到了還債周期你又不得不壓縮日常消費，節(jié)衣縮食來償還債務。

借錢的時候，擴張；還錢的時候，收縮。這也就形成了由債務周期帶來的經(jīng)濟周期，樓市也是如此。

樓市不斷地制造債務，負債高，尤其是居民部門的杠桿率高，導致了現(xiàn)在內(nèi)需不振的問題，內(nèi)需又進一步影響供給。

因此，這就有個矛盾。在這個特殊時期，拉動經(jīng)濟依賴地產(chǎn)；但如果再繼續(xù)給房地產(chǎn)加柴加火，對于整個社會來說都是風險，一個是負債風險，一個是民生風險，另一個是房地產(chǎn)擠壓實體產(chǎn)業(yè)帶來轉(zhuǎn)型風險。

走到這一步，房地產(chǎn)要面臨的問題并不是“穩(wěn)”而是“改”！不如借著疫情帶來的危機，開啟“二次房改”。

對樓市房改，很多人最熟知的是1998年，這次房改開啟了樓市的發(fā)展趨勢，更解決了很多人的住房問題，樓市迎來了商品化。

但一次房改走到今天，已經(jīng)出現(xiàn)了各種問題：房價高、普通人買房困難、樓市相對過剩、地產(chǎn)分配不均衡等等。到了必須要改，不得不改的地步。

二次房改要怎么改呢？其實可以走一條“雙軌制”道路，實行商品房與保障房的雙軌發(fā)展，具體也就是新加坡的“組屋”思路

——整個房屋從規(guī)劃、建設到銷售全由政府的“建屋發(fā)展局”一手包辦。房子不能在市場上流通，只能賣給政府。而高收入者必須去買商品房，也正是這些人支撐了新加坡的高房價。

從而改變商品房的地位，讓剛需的人有房住，讓住房有了更多的選擇；同時，又保障商品房市場不會完蛋。

并且從短期來看，如果每年新建1000萬套保障房，套均面積80平方米，套均投資30萬，這就意味著每年直接投資3萬億。

這么大規(guī)模的新增投資，必然會帶動關聯(lián)投資，釋放更多的刺激。

即便按照保守情況估計，保障房承接了目前一部分已有的房地產(chǎn)需求，帶來的新增投資也能有4萬億-5萬億規(guī)模。

這意味著，房地產(chǎn)投資領域在一年內(nèi)凈增30%-40%，這會帶動GDP 3%的增長，能解決短期經(jīng)濟重啟的問題。

維持房價不塌方式墜落，同時要讓普通人買的起房，并且通過建設保障房重啟經(jīng)濟，一舉三得。

以后就算是地產(chǎn)受周期影響，出現(xiàn)劇烈波動，對普通人的影響也不大了；我們的經(jīng)濟也能逐步擺脫對于地產(chǎn)的依賴，沉淀在樓市的資金也可以慢慢流向其他地方。

當前的時間點上，與其用大量的精力再去穩(wěn)地產(chǎn)，不如趁著這個機會搞一次大的地產(chǎn)改革，真正地去解決這個重大民生問題。