12月23日，合肥第四批集中供地完成出讓。原本供應(yīng)18宗涉宅地，開(kāi)拍前有4宗地塊延期出讓，其余14宗宅地有10宗底價(jià)成交、2宗溢價(jià)成交、2宗觸頂進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，總收金74.54億元，成交樓面均價(jià)5055元/平方米，平均溢價(jià)率7.25%。

此前的12月20日，青島完成第四批次集中供地，40宗涉宅用地成交39宗，其中3宗溢價(jià)成交，攬金約135億元；同日，南京完成第五批集中供地，15宗地塊最終底價(jià)成交14宗，成交總價(jià)達(dá)49.03億元。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，22個(gè)集中供地城市中除長(zhǎng)春、沈陽(yáng)外，所有城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地（濟(jì)南、長(zhǎng)沙四批次將于本月底前完成），3城完成了五批次供地（未包含即將進(jìn)行第五批次第四場(chǎng)土拍的武漢、以及上架了5宗預(yù)申請(qǐng)地塊的北京），1城（武漢）發(fā)布了六批次土拍公告。

(相關(guān)資料圖)

從成交金額來(lái)看，今年22城市本級(jí)范圍內(nèi)累計(jì)攬金約1.77萬(wàn)億元，相較于2021全年22個(gè)城市市本級(jí)累計(jì)土地出讓金收入2.66萬(wàn)億元（含集中供地政策實(shí)施之前的成交地塊）而言，同比下降超過(guò)三成，即較去年少賣了近9000億元。

圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞（資料圖）

22城土地市場(chǎng)分化加劇

與去年一批次集中供地的薄利搶地形成鮮明對(duì)比的是，今年的地塊利潤(rùn)空間更為充足，特別是一線城市地塊利潤(rùn)空間普遍在10%以上。

但與此同時(shí)，房企對(duì)于利潤(rùn)空間的反饋也在邊際減弱，這主要是由于部分地塊的利潤(rùn)空間“看得見(jiàn)摸不著”，有利潤(rùn)而沒(méi)去化，一些項(xiàng)目不得不低于限價(jià)銷售。反而是部分薄利的安置房回購(gòu)項(xiàng)目，因其去化有明確保障而受到房企追捧。

盡管今年自年初起房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，但房企在年初對(duì)市場(chǎng)能夠盡快企穩(wěn)回暖的信心較強(qiáng)，在一批次土拍之際表現(xiàn)相對(duì)更為積極。一批次39%的地塊溢價(jià)成交，明顯優(yōu)于去年的第二、第三批次。

但自今年第二批次集中供地開(kāi)始，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在大量救市政策下并無(wú)顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱。相應(yīng)的，溢價(jià)成交地塊占比直線下降，五批次溢價(jià)成交地塊已降至8%，也就是超過(guò)九成地塊以底價(jià)成交。

從22城今年的集中土拍表現(xiàn)來(lái)看，城市間的分化進(jìn)一步加劇。

今年諸多房企聚焦的僅僅是北京、上海、深圳、杭州、廈門(mén)和合肥。這其中，北上深杭因其城市經(jīng)濟(jì)基本面優(yōu)勢(shì)明顯，新房購(gòu)買(mǎi)力仍然較強(qiáng)；廈門(mén)島內(nèi)地塊的稀缺性，以及對(duì)于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)行情；而合肥因其年初新房庫(kù)存不足，使其今年超額50%完成了全年宅地的供地計(jì)劃。而反觀長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計(jì)劃完成率不足三成。

來(lái)源：中指·開(kāi)發(fā)云

地方國(guó)資拿地占比超4成

今年22城第一、二批次集中供地的拿地主力仍是央國(guó)企，而自三批次起，地方國(guó)資再次進(jìn)場(chǎng)托底，拿地金額占比持續(xù)提升。

從全年表現(xiàn)來(lái)看，地方國(guó)資罕見(jiàn)地成為22城的拿地主力，拿地金額占比達(dá)到42%，超過(guò)了央國(guó)企的37%。民企占比僅為16%，混合所有制企占比為5%。由此可見(jiàn)，民企退場(chǎng)后留下的市場(chǎng)空白，一方面留下了土地出讓金收入的缺口，另一方面則由部分地方國(guó)資企業(yè)填補(bǔ)。

受到流動(dòng)性緊張影響，頭部民企除龍湖外，基本在土拍市場(chǎng)上消失。而本土民企在各自深耕的地區(qū)反而表現(xiàn)比較積極，如濱江在杭州土拍中表現(xiàn)搶眼。

此外，自今年9月財(cái)政部126號(hào)文明確禁止通過(guò)國(guó)企購(gòu)地方式虛增財(cái)務(wù)收入的行為之后，越來(lái)越多的本土民企與地方國(guó)資聯(lián)合拿地（或小股操盤(pán)、或代建），地方國(guó)資企業(yè)發(fā)揮其資金成本低的優(yōu)勢(shì)，而本土民企則發(fā)揮其項(xiàng)目操盤(pán)能力，這也導(dǎo)致年底民企拿地金額占比產(chǎn)生了翹尾現(xiàn)象。

與2021年僅約10%地方國(guó)資地塊入市不同，預(yù)計(jì)今年這類新的結(jié)合模式下，將有更多的項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段，這些項(xiàng)目也將在不遠(yuǎn)的將來(lái)入市銷售。

“盡管近期房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的敘述再次被重申，我們也將預(yù)期更多扶持政策即將來(lái)臨，但‘期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱’三重房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力中，僅期房爛尾擔(dān)憂可以在短期內(nèi)得到根本性解決。疫情管控放松之后，居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變尚需時(shí)日，而房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的轉(zhuǎn)弱則無(wú)法從根本上得到改變。”

中指研究院預(yù)計(jì)，明年的土拍市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)全國(guó)低迷、城市分化的走勢(shì)，各地土拍規(guī)則將保持寬松?！盀橥瓿赏恋刎?cái)政收入目標(biāo)，弱能級(jí)城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的可能性。房企仍需重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、聚焦核心城市和板塊、捕捉點(diǎn)狀的投資機(jī)會(huì)?！?/p>