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藍(lán)鯨保險(xiǎn)獲悉，近日友邦人壽保險(xiǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“友邦人壽”）完成其成立以來的最大一筆資產(chǎn)收購(gòu)，斥資50.3億元購(gòu)入在建中的上海北外灘地標(biāo)項(xiàng)目“上實(shí)中心”，項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)總投資預(yù)計(jì)將達(dá)到87億元。

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值得關(guān)注的是，在今年的地產(chǎn)大宗成交中，屢屢出現(xiàn)保險(xiǎn)資金的身影，包括利安人壽、太保壽險(xiǎn)、泰康保險(xiǎn)、前海人壽、中國(guó)人壽、平安人壽、陽(yáng)光保險(xiǎn)在內(nèi)的多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都成功購(gòu)入地塊或商業(yè)物業(yè)，加倉(cāng)不動(dòng)產(chǎn)。

不同于股票、債券、非標(biāo)資產(chǎn)等地產(chǎn)類投資，直接物業(yè)投資有較為穩(wěn)定的租金收入，匹配保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期需求，且資產(chǎn)價(jià)格更為穩(wěn)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)更多是出于對(duì)穩(wěn)定收益型資產(chǎn)的投資和未來的長(zhǎng)期價(jià)值投資的訴求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險(xiǎn)資加碼購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，也是在避險(xiǎn)情緒驅(qū)動(dòng)下尋找地產(chǎn)投資領(lǐng)域的新機(jī)會(huì)。

險(xiǎn)資再出手，友邦人壽50億元“買樓”

據(jù)悉，友邦人壽以合計(jì)人民幣約50.3億元投得上海虹晟投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海虹晟”）子公司上海實(shí)森置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海實(shí)森”）90%股權(quán)及其100%股東借款債權(quán)。交易完成后，友邦人壽將控股上海實(shí)森，從而獲得上海北外灘89街坊地產(chǎn)項(xiàng)目。

該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)主體為上海實(shí)森，項(xiàng)目融合辦公樓、商場(chǎng)、專業(yè)劇院及聶耳舊居綜合業(yè)態(tài)，整體預(yù)計(jì)于2023年上半年竣工。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)將營(yíng)造出一個(gè)以藝術(shù)表演、辦公及特色商業(yè)為基本業(yè)態(tài)群的區(qū)域地標(biāo)文化產(chǎn)業(yè)聚集高地。

上海實(shí)森測(cè)算，此次交易完成后，預(yù)計(jì)將給公司帶來歸母凈利潤(rùn)1.39億元，同時(shí)也將充實(shí)公司的現(xiàn)金流。

友邦人壽將為完成此項(xiàng)目的建設(shè)和后續(xù)的運(yùn)營(yíng)繼續(xù)提供資金，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資不超過人民幣87億元。此次投資項(xiàng)目的資金主要來源于保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金，也是友邦人壽成立以來進(jìn)行的最大一次資產(chǎn)收購(gòu)。

對(duì)于此次收購(gòu)，友邦人壽表示，該投資項(xiàng)目充分體現(xiàn)了公司扎根故里、投資中國(guó)、實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的信心和決心。未來，在中國(guó)持續(xù)推動(dòng)高水平對(duì)外開放的背景下，公司將繼續(xù)發(fā)揮保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性作用，反哺、賦能中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

在業(yè)內(nèi)看來，這還是一筆好買賣。有地產(chǎn)投資人士在接受藍(lán)鯨保險(xiǎn)采訪時(shí)介紹，該項(xiàng)目已投資金額接近70億元，友邦人壽50億元競(jìng)得該地塊可以說是“相當(dāng)劃算”。

公開信息顯示，2015年11月26日，上實(shí)發(fā)展旗下上海虹晟投資以32.6億元競(jìng)拍取得上海市虹口區(qū)提籃橋街道HK324-01號(hào)地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，后引入了日本森大廈作為開發(fā)伙伴。項(xiàng)目地塊東起公平路、西至丹徒路、南到東大名路、北至東長(zhǎng)治路，占地面積約為23037平方米，規(guī)劃建筑面積約為126705平方米，總建筑面積約為230568平方米，業(yè)態(tài)為商業(yè)與辦公，開發(fā)為“北外灘上實(shí)中心”。截至2022年4月30日，該項(xiàng)目已投資約69.57億元人民幣，目前仍在建設(shè)過程中。

該位地產(chǎn)人士補(bǔ)充稱，投資型買家回歸是當(dāng)前上海大宗地產(chǎn)交易的主流趨勢(shì)，友邦人壽收購(gòu)“上實(shí)中心”即是典型案例。目前地產(chǎn)基金與機(jī)構(gòu)投資者的市場(chǎng)參與度均有所上揚(yáng)，位于新興板塊、成熟運(yùn)營(yíng)且價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)資產(chǎn)是偏好重點(diǎn)。其認(rèn)為，中長(zhǎng)期投資性質(zhì)的保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在一定程度上也為房產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇貢獻(xiàn)了力量。

尋找新機(jī)會(huì)，大宗地產(chǎn)成交屢現(xiàn)保險(xiǎn)資金身影

多年來，保險(xiǎn)公司一直是地產(chǎn)行業(yè)的重要投資者，主要通過股票、債券、非標(biāo)資產(chǎn)和直接物業(yè)投資四種途徑進(jìn)行配置。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)加速下行的沖擊下，部分保險(xiǎn)公司也出現(xiàn)了一定的風(fēng)險(xiǎn)敞口，目前仍在政策支撐下逐步修復(fù)，以化解投資風(fēng)險(xiǎn)。

不同于二級(jí)市場(chǎng)的金融產(chǎn)品，保險(xiǎn)資金持有的直接物業(yè)投資多為商業(yè)地產(chǎn)，有較為穩(wěn)定的租金收入，匹配保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期需求，且資產(chǎn)價(jià)格更為穩(wěn)定，更多是出于對(duì)穩(wěn)定收益型資產(chǎn)的投資和未來的長(zhǎng)期價(jià)值投資。

從近兩年的成交案例來看，保險(xiǎn)資金依舊對(duì)一線城市以及強(qiáng)二線城市的優(yōu)質(zhì)大宗資產(chǎn)保持濃厚興趣，是房地產(chǎn)商辦市場(chǎng)、大宗交易市場(chǎng)的重要投資組成。

“商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最為關(guān)注的房地產(chǎn)形態(tài)之一，商業(yè)物業(yè)主要針對(duì)機(jī)構(gòu)客戶，一般體量規(guī)模較大，再加上回報(bào)的周期長(zhǎng)，符合保險(xiǎn)資金作為機(jī)構(gòu)投資者的需求”，一位保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨保險(xiǎn)表示，房地產(chǎn)投資對(duì)于保險(xiǎn)資金來說，是介于股票、債券之間具有長(zhǎng)久期、抗通脹特征的一類資產(chǎn)，保險(xiǎn)資金加碼購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，也是在避險(xiǎn)情緒驅(qū)動(dòng)下，尋找地產(chǎn)投資領(lǐng)域的新機(jī)會(huì)。

藍(lán)鯨保險(xiǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，今年的大宗地產(chǎn)成交中，屢屢出現(xiàn)保險(xiǎn)資金的身影。譬如，1月，利安人壽8億元收購(gòu)合肥華潤(rùn)大廈東塔樓，這是合肥唯一一幢單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓，處于核心地帶；2月，太保壽險(xiǎn)摘得北京大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)一多功能用地性質(zhì)的地塊，泰康保險(xiǎn)成功摘牌杭州西湖區(qū)小和山單元地塊；3月，前海人壽以底價(jià)15.47億元拿下廣州黃埔區(qū)YH-A3-8醫(yī)療衛(wèi)生地塊；4月，中國(guó)人壽旗下兩家企業(yè)以30億元的價(jià)格，收購(gòu)遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下位于北京朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋商圈的頤堤港一期項(xiàng)目股權(quán)；6月，平安人壽獲得遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下北京麗澤商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)洋銳中心項(xiàng)目，交易金額50.15億元；8月，陽(yáng)光保險(xiǎn)1.38億元入手北京朗詩(shī)大廈50％股權(quán)；11月，陽(yáng)光人壽以11.85億元接盤保集健康旗下位于上海松江區(qū)的富椿佘山康養(yǎng)園區(qū)項(xiàng)目等。

保險(xiǎn)資金地產(chǎn)投資的版圖并不止于商辦資產(chǎn)，包括平安在內(nèi)的保險(xiǎn)資金還開始關(guān)注保障性租賃住房、長(zhǎng)租公寓、物流冷鏈、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等新型細(xì)分賽道，保租房REITs也成為保險(xiǎn)資金的一大投資熱點(diǎn)，在戰(zhàn)略資產(chǎn)配置指引之下，進(jìn)行符合國(guó)家政策導(dǎo)向的不動(dòng)產(chǎn)投資。（藍(lán)鯨保險(xiǎn) 李丹萍 lidanping@lanjinger.com）